Anzeige

Anzeige
26.08.20

Anleihen-Analyse: Bestandsentwickler Coreo emittiert Anleihe mit attraktivem Chance-Risiko-Profil

Die Coreo AG emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro. Der Kupon beträgt 6,75% p.a. (ISIN DE000A289D70 / WKN A289D7). Die Gesellschaft erwirbt Immobilien mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial bei bestehendem Entwicklungsbedarf, bevorzugt in Mittelzentren. Ziel ist der Aufbau eines effizient bewirtschafteten, renditestarken Immobilienportfolios. Durch die laufenden Mieterträge ist das Risiko überschaubar, die Gesellschaft ist zudem sehr gut durch die Coronakrise gekommen. Die Großaktionäre haben sich verpflichtet, selbst mindestens 8 Mio. Euro in die Anleihe zu investieren, dies verbessert die Chance auf eine Vollplatzierung und Kurspotenzial. (Privat-)Anleger können die Anleihe voraussichtlich bis 8. September via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen.

Unternehmen
Die Geschäftstätigkeit der Coreo AG umfasst das Betreiben von Immobiliengeschäften und damit zusammenhängender Geschäfte jedweder Art, insbesondere der Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken, die Errichtung von Gebäuden auf solchen Grundstücken, deren Nutzungsüberlassung, die Entwicklung, Erschließung, Sanierung und Belastung von solchen Gebäuden und Grundstücken, deren Vermietung und Verwaltung sowie deren sonstige Verwertung, die Beteiligung an Personen- und (börsennotierten und nicht börsennotierten) Kapitalgesellschaften mit dem gleichen oder einem ähnlichen Gegenstand und deren Veräußerung sowie die Erbringung von Dienstleistungen für diese Unternehmen im Immobilienwesen, insbesondere die Vermietung und Verwaltung von Immobilien.

Die Gesellschaft plant, sich als Bestandshalter für renditestarke Gewerbe- und Wohnimmobilien im deutschen Markt zu positionieren. Zu diesem Zweck erwirbt sie direkt und indirekt sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien und -portfolios. Der Fokus liegt dabei auf dem Value Add-Segment. Die Gesellschaft erwartet, dass erworbene Objekte/Portfolios, ggf. erst nach erfolgter Bestandsentwicklung und/oder Repositionierung, nach Abzug von Objekt-, Fremdkapital- und Drittkosten mittel bis langfristige Netto-Kapitalzuflüsse und/oder Wertsteigerungen bei der Gesellschaft resp. im Konzern generieren.

Mittelverwendung
Die Gesellschaft plant, mit den ihr aus dem Angebot zufließenden Mitteln in der Hauptsache weitere Tochtergesellschaften zu gründen und/oder (Mehrheits-)Beteiligungen zu erwerben und diesen sowie ggf. den bestehenden Mehrheitsbeteiligungen durch Ausleihungen oder der Vergabe von Darlehen den Erwerb von entsprechenden Bestandsimmobilien, bebauten und unbebauten Grundstücken sowie die Errichtung von Gebäuden zu ermöglichen. Ziel ist ein deutlicher Ausbau des Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios. Bei der Auswahl der Immobilien bzw. Beteiligungsgesellschaften sollen Objekte/Portfolios aus dem Value Add-Segment in Mittelzentren in Deutschland bevorzugt werden, um langfristige Mieteinnahmen zu erzielen und Wertsteigerungen zu generieren. Darüber hinaus beabsichtigt die Gesellschaft die vorzeitige Rückzahlung des ausstehenden Volumens (in Höhe von 15 Mio. Euro) der Optionsanleihe 2018/2022 (ISIN DE000A2LQE54, WKN A2LQE5), hierdurch dürfte sich das Finanzergebnis deutlich verbessern. Die Gesellschaft beabsichtigt Immobilien zu erwerben, die kurzfristig wieder veräußert werden sollen.

Geschäftsentwicklung
Die Gesellschaft hat im Jahr 2019 das Volumen der direkten und indirekten Immobilienkäufe zum dritten Mal in Folge auf 33,7 Mio. Euro gesteigert. Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kam es dennoch mit 38,5 Mio. Euro zu einem gegenüber dem Vorjahr (40,0 Mio. Euro) um 1,5 Mio. Euro gesunkenen Bilanzausweis. Verantwortlich hierfür waren in der Hauptsache die Umgliederung von Immobilien in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte sowie nicht erfolgte Eigentumsübergänge als auch Immobilienverkäufe. Für das im November 2019 erworbene Wohnungsportfolio in Nordrhein-Westfalen stand der Übergang von Nutzen und Lasten am Jahresende noch aus. Dies traf ebenso für den im Juli 2019 verkauften Teil des Göttinger Immobilienbestands zu. Zusammen mit den zum Verkauf gestellten Objekten des Göttinger Wohnungsportfolios wurde dieser in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umgegliedert. Darüber hinaus ist die im Oktober indirekt erworbene Beteiligung in Höhe von 10,1% am Frankfurter St. Martin Tower unter den finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen. Werterhöhend wirkte sich dagegen das von 2,6 Mio. Euro auf 3,1 Mio. Euro gesteigerte Bewertungsergebnis der Investment Properties auch bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aus.

Positiv entwickelten sich auch die Erlöse aus der Vermietung. Gegenüber der Vorjahresperiode konnten diese von 2,2 Mio. Euro auf 2,9 Mio. Euro zulegen. Bei den Erlösen und dem Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien kam es gegenüber dem Vorjahr zu Rückgängen von 6,7 Mio. Euro auf 3,0 Mio. Euro bzw. von 2,5 Mio. Euro auf 1,4 Mio. Euro. Unter Einbezug der 2019 veräußerten, aber nicht mehr umsatz- und ergebniswirksam gewordenen Verkäufe des Göttinger Teilportfolios und des Viersener Hydra-Objekts wäre es bei beiden Werten zu einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr gekommen.

Bei einem von 8,9 Mio. Euro auf 5,9 Mio. Euro gesunkenem Konzernumsatz fiel das Periodenergebnis von 1,7 Mio. Euro auf -0,9 Mio. Euro. Ursächlich hierfür war zum einen ein deutlicher Anstieg bei den Materialaufwendungen um 1,5 Mio. Euro auf 2,6 Mio., insbesondere infolge von Bestandsentwicklungsmaßnahmen. Zum anderen kam es bei den sonstigen betrieblichen Erträgen zu einem Rückgang um 1,4 Mio. Euro auf 47 TEuro, der sich mit 1,3 Mio. Euro größtenteils aus dem Entfall des Einmaleffekts im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung der Coreo Göttingen Residential UG & Co. KG aus dem Jahr 2018 ergibt. Zum 31.12.2019 betrug die Eigenkapitalquote 42,6%.

Stärken
- Gesellschaft investiert in Value Add-Objekte, die i.d.R. laufende Mieteinnahmen bieten und Wertsteigerungspotenzial haben
- erfahrenes Management und starkes Netzwerk/Großaktionäre investieren selbst mindestens 8 Mio. Euro in die Anleihe
- Analysten schätzen das Unternehmen sehr positiv ein und erwarten gute Kennzahlen zur Zinsdeckung (EBIT-Zinsdeckungsgrad von 2,4 für dieses Jahr und 3,6 für das kommende Jahr)
- attraktiver Kupon
- Ordentliche Eigenkapitalquote von 42,6%
- Gesellschaft ist bislang sehr gut durch die Coronapandemie gekommen
- Anleiheemission sollte Finanzierungskosten senken (Rückführung der Optionsanleihe) und neues Wachstumspotenzial bieten
- vergleichsweise hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie

Schwächen
- Gesellschaft hat keine lange Historie im Immobiliensektor
- Beteiligungen im Bereich der Nanotechnologie sind noch nicht vollständig abgebaut
- aktuell noch relativ hohe Finanzierungskosten (Optionsanleihe wird mit 10% p.a. verzinst)
- branchentypische Risiken

Fazit:
Coreo ist als „Bestandsentwickler“ gut aufgestellt und generiert mit den Bestandsobjekten i.d.R. bereits laufende Mieterträge. Zusätzlich wird durch aktives Management (beispielsweise durch Investitionen) Wertpotenzial gehoben. Parallel mindern die laufenden Mieteinnahmen das Risiko. Analysten erwarten entsprechend gute Kennzahlen zur Zinsdeckung. Positiv stimmt auch die Bereitschaft der Großaktionäre, selbst Anleihen im Volumen von mindestens 8 Mio. Euro zu zeichnen. Die Gesellschaft hat branchentypische Risiken. Der Kupon ist mit 6,75% p.a. trotz geringerem Risikos höher als bei einigen Projektentwicklern. Das Unternehmen ist bislang auch sehr gut durch die Coronakrise gekommen (siehe Interview auf den Seiten 12 und 13). Insgesamt erscheint ein Investment in die Coreo-Anleihe daher chancenreich.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der Coreo-Anleihe

Emittent

Coreo AG

Kupon

6,75% p.a.

Zinszahlung

halbjährlich

Laufzeit

14.09.2025 (5 Jahre)

Emissionsvolumen

bis zu 30 Mio. Euro

ISIN / WKN

DE000A289D70 / A289D7

Stückelung

1.000 Euro

Listing

Open Market

Anwendbares Recht

Deutsches Recht

Covenants

Ausschüttungsbeschränkung auf 50% des Bilanzgewinns, Negativverpflichtung, Change of Control

Bookrunner

Futurum Bank

Internet

www.coreo.de



Coreo AG – Geschäftsentwicklung

 

2019

2020e

2021e

2022e

Umsatz

7,41

11,16

18,93

25,58

EBITDA

2,52

5,52

10,89

14,99

EBIT

2,50

5,51

10,87

14,97

Jahresüberschuss

-0,86

2,40

5,91

8,93

Quelle: GBC AG, Angaben in Mio. Euro, Stand: 20.08.2020



02.11.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: Photon Energy - Gut planbare Cashflows aus Stromverkäufen, Kupon 6,500% p.a.

Die Photon Energy N.V. (ISIN NL0010391108) begibt eine neue, grüne Anleihe mit einer Laufzeit von 6 Jahren, einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro und einem Kupon von 6,500% p.a., bei... [mehr]
27.10.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: Neue ZWL Zahnradwerk Leipzig GmbH

Profitabilität dürfte deutlich steigen, Kupon von 6,00% p.a.

Die Geschäftsführung der Neue ZWL Zahnradwerk Leipzig GmbH (NZWL) emittiert eine 5-jährige Unternehmensanleihe mit einem Kupon 6,00% p.a. mit einem Volumen von bis zu 15 Mio. Euro (ISIN... [mehr]
28.09.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: JES.GREEN Invest emittiert 5-jährige Anleihe

Spezialist für die Finanzierung zur Verpachtung von Aufdachanlagen bietet 5,00% p.a.

Die JES.GREEN Invest GmbH, ein inhabergeführter Spezialist für die Finanzierung zur Verpachtung von Aufdachphotovoltaikanlagen in Deutschland, begibt eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 10... [mehr]
17.09.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: reconcept emittiert zweiten Green Bond mit einem Kupon von 6,25% p.a.

Gesellschaft profitiert vom starken Track Record und einer gut gefüllten Projektpipeline

Nach der erfolgreichen Emission eines ersten Green Bonds im vergangenen Jahr emittiert die reconcept GmbH, ein Asset-Manager und Projektentwickler erneuerbarer Energien, den zweiten Green Bond mit... [mehr]
07.09.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: IuteCredit emittiert Anleihe mit einem Kupon von 9,50% bis 11,50%

Anbieter von Raten- und Konsumentenkrediten möchte kräftig wachsen

IuteCredit, Tallinn, ein Anbieter von Raten- und Konsumentenkrediten im Balkan, möchte kräftig wachsen und emittiert eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro. Der Kupon... [mehr]
19.05.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: SV Werder Bremen emittiert Anleihe- Kupon zwischen 6,00% und 7,50% p.a.

Der SV Werder Bremen GmbH & Co KG aA emittiert eine Anleihe (ISIN DE000A3H3KP5), die im Rahmen eines öffentlichen Angebots in Deutschland und Luxemburg gezeichnet werden kann. Die Zeichnungsfrist... [mehr]
29.04.2021, Anleihen-Check

Anleihen-Analyse: Sonnige Aussichten? hep global GmbH begibt Green Bond mit einem Kupon von 6,50% p.a.

Die hep global GmbH, ein internationaler Spezialist für die Entwicklung, Realisierung und Betriebsführung von Photovoltaikprojekten und Investment-Manager von Solar-Fonds emittiert eine 5-jährige... [mehr]
News 1 bis 7 von 242
<< Erste < zurück 1-7 8-14 15-21 22-28 29-35 36-42 43-49 vor > Letzte >>
Anzeige
Neue Ausgabe jetzt online!



Aktuelle Ausgabe
kostenlos herunterladen