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06.05.11

Anleihen-Check: DIC Asset AG – solide Depotbeimischung mit mittlerer Risikostruktur

Noch bis 11. Mai kann die Anleihe der DIC Asset AG gezeichnet werden. Am 16. Mai wird die DIC Asset-Anleihe als dritter Wert im Entry Standard für Unternehmensanleihen notiert. Die Anleihe hat ein Volumen von 100 Mio. Euro, der Kupon beträgt 5,875%.

Unternehmen
Die DIC Asset AG ist ein Immobilienunternehmen mit Anlagefokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland. Die Geschäftstätigkeit umfasst neben der Investition in Büro- und Einzelhandelsimmobilien die Wahrnehmung des gesamten Wertschöpfungspotenzials: wie z.B. die Optimierung von Nutzungskonzepten, Refurbishments oder Nachvermietungsmaßnahmen, mit denen die Ertragskraft der Immobilie gesteigert werden kann.

Neben der DIC Asset AG sind zwei Tochtergesellschaften mit operativen Aufgaben bzw. lokaler Verantwortung betraut. Die DIC Onsite ogranisiert das Immobilienmanagement in sechs regionalen Niederlassungen und die DIC Office Balance ist für das Geschäftsfeld Fonds zuständig. Zum 31.12.2010 zählten 142 voll- bzw. quotal konsolidierte Beteiligungen bzw. 85 mittelbare und unmittelbare Beteiligungen (mit Beteiligungen von 20 bis 40%) zum Unternehmen.

Das Immobilienportfolio der DIC Asset betrug rund 2,0 Mrd. Euro, die sich auf die drei Segmente Core plus (ca. 40% des Portfolios), Value Added (ca. 44%) und opportunistische Co-Investments (ca. 16%) verteilen. Im ersten Segment handelt es sich um Objekte mit lang laufenden Mietverträgen und niedrigen Leerstandsquoten. In den beiden anderen Portfoliogruppen sind Immobilien zusammen gefasst, die ein höheres Wertsteigerungspotenzial, bedingt durch höheren Leerstand und kürzere Mietlaufzeiten, haben. Dadurch lassen sich Wertsteigerungspotenziale durch Leerstandsabbau, Investitionen in den Bestand sowie über die Optimierung der Mieterstruktur, heben. An den opportunistischen Co-Investments beteiligt sich das Unternehmen mit 20% als Investor.

Geschäftsentwicklung
Die Gesellschaft erzielte im vergangenen Jahr Bruttomieteinnahmen von 124,9 Mio. Euro, nach 133,6 Mio. Euro im Jahr 2009. Die Erlöse aus Immobilienverkäufen sind von 15,2 Mio. Euro auf 81,2 Mio. Euro gestiegen. Die Funds from Operations (FFO) betrugen 44,0 Mio. Euro, nach 47,6 Mio. Euro im Jahr zuvor. Der Konzernüberschuss konnte von 16,1 Mio. Euro auf 16,5 Mio. Euro gesteigert werden. DIC Asset hatte zum 31.12.2010 eine Eigenkapitalquote von 28,6%.

Strategie
Das Management erwartet für die kommenden Jahre eine weitere Erholung an den Transaktionsmärkten. Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Situation passt das Management die Strategie des Unternehmens leicht an. So soll in diesem Jahr der Fokus auf den Zukauf weiterer Immobilien gelegt werden.

Im März 2011 hat die DIC Asset AG zwei Einzelhandelsimmobilien in Bremen und Chemnitz mit „Galeria Kaufhof“ als Mieter erworben. Das Investitionsvolumen im Rahmen eines Share-Deals liegt bei rund 108 Mio. Euro. Mit diesem größeren Erwerb kehrt die DIC Asset wie angekündigt wieder als Käufer auf dem Investmentmarkt zurück. Beide Immobilien befinden sich in absoluten Top-Lagen der beiden Stadtzentren, und verfügen zusammen über 49.000 qm Verkaufsflächen. Die Objekte sind zu 100% vermietet, die Mietvertragslaufzeit beträgt im Durchschnitt rund 11,5 Jahre. Die jährlichen Mieteinnahmen von rund 7,3 Mio. Euro entsprechen bezogen auf die Immobilienkaufpreise einer Mietrendite von knapp 7%.

Transaktion
Die Transaktion wird von Berenberg und der Solventis Wertpapierhandelsbank begleitet. Diese haben sich in einem Übernahme- und Platzierungsvertrag verpflichtet, mindestens 60 Mio. Euro zu platzieren. Privatanleger können über eine Börsenorder zeichnen (Details auf www.boerse-frankfurt.de > „Anleihen“).

Stärken:
- Hohe Transparenz durch Notierung im Prime Standard und Zugehörigkeit zum SDAX.
- Management genießt in der Branche einen sehr guten Ruf.
- Emissionsvolumen von 100 Mio. Euro sollte eine gewisse Liquidität am Sekundärmarkt gewährleisten.
- Vor der Anleiheemission wurde auch eine Kapitalerhöhung im Volumen von 50 Mio. Euro durchgeführt, die fünffach überzeichnet war.
- Management hat offensichtlich gut verhandelt und sich von den Banken die Platzierung von mind. 60 Mio. Euro garantieren lassen.

Schwächen:
- Kein Rating
- Risikostruktur ist höher als bei vielen international aufgestellten Immobilienkonzernen.
- Struktureller Nachrang gegenüber hypothekenbesicherte Darlehen.

Fazit:
Die DIC Asset AG zählt zu den größeren börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Durch die Börsennotiz im Prime Standard und die Zugehörigkeit zum SDAX bietet das Unternehmen eine vergleichsweise hohe Transparenz. Das Risikoprofil erscheint geringer als bei vielen „Mittelstandsanleihen“, jedoch aufgrund der opportunistischen Investments auch höher als bei internationalen Immobilienkonzernen wie z.B. Unibail-Rodamco, deren Anleihen bei einer neunjährigen Restlaufzeit eine Rendite von ca. 4,2% hat. Mit einem Kupon von 5,875% wird die Gesellschaft der Risikostruktur gerecht. Die Anleihe ist damit für Investoren, die das Risiko bei „Mittelstandsanleihen“ scheuen, aber dennoch einen attraktiven Kupon suchen, ein Kauf.

Beachten Sie auch das Interview mit Finanzvorstand Markus Koch in der Rubrik „Neuemissionen“.

Christian Schiffmacher


Eckdaten der Transaktion:
Emittent:  DIC Asset AG
ISIN:  DE000A1KQ1N3
Volumen:  100 Mio. Euro
Kupon:  5,875%
Ausgabepreis:  100,00%
Zeichnungsfrist:  5.-11. Mai 2011
Erstnotiz:  16. Mai 2011
Laufzeit:  16. Mai 2016
Segment:  Entry Standard für Unternehmensanleihen
Stückelung:  1.000 Euro
Covenants:  Negativverpflichtung
Sonstige Klauseln:  Vorzeitiges Kündigungsrecht durch den Emittenten
Emissionsbanken:  Berenberg, Solventis Wertpapierhandelsbank
Zeichnungsmöglichkeit für Privatanleger:  über Börsenorder
Internet:  www.dic-asset.de, www.boerse-frankfurt.de > „Anleihen“


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