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19.03.12

Anleihen-Check: EYEMAXX Real Estate AG - umfangreiche Besicherung macht die Anleihe interessant

Die im Geregelten Markt notierte EYEMAXX Real Estate AG emittiert ihre zweite Unternehmensanleihe im Volumen von 15 Mio. Euro. Diese kann vom 19. März bis 5. April gezeichnet werden. Die Anleihe ist aufgrund von umfangreichen Besicherungen interessant und verfügt mit BBB+ über das beste Rating (Bond Rating) dieser Anlageklasse.

Unternehmen
Die EYEMAXX Real Estate AG ist ein Immobilienentwicklungsunternehmen mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, insbesondere auf Handels- und Logistikimmobilien. Sie ist eine Holdinggesellschaft, die ihre Immobilien nicht direkt, sondern im Wesentlichen über Beteiligungs- und Objektgesellschaften entwickelt bzw. hält. Die Gesellschaft erwirbt über Beteiligungsgesellschaften Liegenschaften, entwickelt Nutzungskonzepte, plant und lässt über Generalunternehmer erforderliche Baumaßnahmen ausführen, vermietet und veräußert die entwickelten Objekte. Investitionen werden üblicherweise erst getätigt, wenn durch Vorvermietung für mindestens 50 bis 60% der Mietfläche Mietzusagen vorliegen.

EYEMAXX ist in ihrem Kerngeschäft in den Wachstumsmärkten Tschechien, Slowakei und Polen sowie in Deutschland und Österreich tätig. Mieter der Objekte im Bereich der Fachmarktzentren sind vorwiegend renommierte deutsche und österreichische Handelsketten. Hinsichtlich der Fokussierung auf Handelsimmobilien (Fachmarktzentren) konzentriert sich die Gesellschaft auf Märkte für die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in kleinen und mittleren Städten mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern, in denen es keine bedeutenden Wettbewerber gibt. Durch ihre langjährige Erfahrung im Kerngeschäft zählt EYEMAXX nach eigener Einschätzung zu den Marktführern in der Region.

Weiterhin nimmt die Emittentin in den sonstigen Geschäftsbereichen opportunistische Investmentgelegenheiten bezüglich Factory Outet Centern, Hotels, Logistikimmobilien sowie Baumärkten wahr.

Besicherung
Die Ansprüche der Anleihegläubiger, und zwar sowohl Zinszahlungen als auch Rückzahlung, sollen aus dem Cashflow der Gesellschaft oder aufgrund von aus Finanzierungsaktivitäten generierten liquiden Mitteln bedient werden. Entsprechend hat sich EYEMAXX verpflichtet, während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, durch die das Konzerneigenkapital gemäß IFRS Rechnungslegungsstandards unter das Niveau von 14 Mio. Euro sinken würde.

Darüber hinaus erfolgt eine Besicherung der Ansprüche aus der Anleihe durch akzessorische Hypotheken in Österreich und eine Briefgrundschuld in Deutschland in Höhe von insgesamt 8,9 Mio. Euro jeweils im 1. Rang. Bei den Objekten handelt es sich um vier Logistik-/Büroobjekte und um vier Wohnungen. Darüber hinaus besteht eine Besicherung der Ansprüche durch eine Hypothek im zweiten Rang im Volumen von rund 7,1 Mio. Euro am Schloss Leopoldsdorf nahe Wien. Bei dem mit 15,1 Mio. Euro bewerteten Objekt handelt es sich jedoch um eine Spezialimmobilie, bei der Hypotheken im 1. Rang in Höhe von 7,4 Mio. Euro bestehen.

Mittelverwendung
Der Emissionserlös soll, je nach Umfang der Platzierung, im Volumen von bis zu 4,74 Mio. Euro für die Ablösung der bestehenden Darlehen an den Sicherungsobjekten verwendet werden, so das erstrangige Hypotheken/Grundschulden zugunsten der Anleihegläubiger als Besicherung bestellt werden können. 80-85% der verbleibenden Mittel sollen für die Realisierung von Projekten vorrangig im Bereich Fachmärkte und sonstige Geschäftsbereiche genutzt werden. 15-20% der verbleibenden Mittel werden für die Sicherung des Liquiditätsbedarfs (Working Capital) verwendet.

Geschäftsentwicklung

Die EYEMAXX Real Estate AG hat im Rumpfgeschäftsjahr 2011 (10 Monate zum 31.10.) ein Ergebnis nach Steuern von 1,32 Mio. Euro erwirtschaftet (nach 0,76 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010). Das EBITDA stieg von 1,2 Mio. Euro auf 2,0 Mio. Euro.

Stärken:
- langjährige Markterfahrung, bislang Projekte mit einem Volumen von ca. 200 Mio. Euro realisiert und veräußert
- umfangreiche Besicherung
- höchster Kupon der Ratingklasse
- hohe Transparenz, da die Aktien des Unternehmens im Geregelten Markt notieren

- Investitionen werden erst getätigt, wenn Vorvermietungen vorhanden sind


Schwächen:
- Bei den als Sicherheit dienenden Objekten (insbesondere bei den Gewerbe- und Spezialimmobilien) besteht ein konjunkturelles Risiko, das Einfluss auf deren Werthaltigkeit haben kann.

- Hypothek beim Spezialobjekt Schloss Leopoldsdorf nur zweitrangig. Der Emittent ist Mieter des Objektes. Die Belastbarkeit erscheint daher zumindest fragwürdig.

Fazit:
Die Strategie des Managements ist glaubwürdig und nachvollziehbar. Die Anleihe ist mit 8,9 Mio. Euro im ersten Rang mit Objekten aus dem Eigentum von Mag. Dr. Michael Müller umfangreich besichert, wenn wir auch die Besicherung des Schloss Leopoldsdorf nur eingeschränkt für werthaltig erachten, da es sich um ein Spezialobjekt mit zweitrangiger Hypothek handelt, bei dem der Emittent selbst auch Mieter ist. Dennoch erscheint die Anleihe mit einem Kupon von 7,750% im Vergleich zu anderen Mittelstandsanleihen, die keine Besicherung haben, sehr attraktiv. Ein Investment sollte sich für den Investor auszahlen.

Robert Cleve, Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org


Tab. 1: Eckdaten der Transaktion

Emittent:  EYEMAXX Real Estate AG
Zeichnungsfrist:  19.03.-05.04.2012
Kupon:  7,750%
Emissionsvolumen:  bis zu 15 Mio. Euro
Laufzeit:  11.04.2012-31.10.2017 (5 ½ Jahre)
Bond Rating:  BBB+ (durch Creditreform Rating)
Segment:  Entry Standard für Anleihen
Bookrunner:  VEM Aktienbank
ISIN:  DE000A1MLWH7


Tab. 2:
EYEMAXX Real Estate AG – Geschäftsentwicklung

 

2010/11

2011/12e

2012/13e

Umsatz

4,23

2,94

4,46

Gesamtleistung

2,83

6,89

11,81

EBITDA

1,94

3,69

6,83

EBIT

1,78

3,52

6,66

Jahresüberschuss

1,35

2,73

5,46

Total Debt/EBITDA

6,2x

8,5x

4,6x

Net Debt/EBITDA

4,1x

6,1x

4,3x

Quelle: Unternehmensangaben, GBC Research

Angaben in Mio. Euro; Geschäftsjahr: 01.11.-31.10.


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