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15.09.19

Anleihen-Analyse: Euroboden - Positiver Track Record, hohe stille Reserven, gute Kennzahlen zur Zinsdeckung

Die Euroboden GmbH begibt eine neue 5-jährige Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 40 Mio. Euro und einem Kupon von 5,50% p.a. Die Zinszahlung erfolgt halbjährlich. Die Gesellschaft kann bei der Emission ihrer dritten Unternehmensanleihe sowohl im operativen Geschäft als auch am Anleihemarkt auf einen positiven Track Record blicken. Daher spricht vieles für eine positive Entwicklung der neuen Anleihe.

Unternehmen
Euroboden hat sich auf den Bau und die Vermarktung von architektonisch anspruchsvollen Wohnimmobilien spezialisiert. Ergänzend kommen ausgewählte Büroimmobilien dazu. Die Aktivitäten beginnen bei der Standortevaluierung und enden in der Regel mit dem Vertrieb der Immobilien. Dabei arbeitet Euroboden mit verschiedenen externen Dienstleistern zusammen. Die Gesellschaft zeichnet sich besonders durch ihre Schnelligkeit in der Entscheidungsfindung aus. Mit dem Einstieg in das Projektgeschäft mit Büroimmobilien wurde der Horizont über Wohnimmobilien hinaus erweitert. Die Eigentümer der Holdinggesellschaft sind mit 87% Stefan Höglmaier und mit 13% der Mitgeschäftsführer Martin Moll.

Die Gesellschaft blickt auf einen starken Track Record mit einem abgeschlossenen Projektvolumen von ca. 200 Mio. Euro in den letzten zwölf Jahren. Dabei erwirtschaftete jedes Projekt eine positive Bruttomarge von im Durchschnitt 38,3%.

Eckdaten der Transaktion
Die neue Euroboden-Anleihe 2019/24 (ISIN DE000A2YNXQ5) sollte zunächst ein Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und eine Aufstockungsmöglichkeit um bis zu 10 Mio. Euro haben. Die Gesellschaft hatte aber, wohl aufgrund einer starken Nachfrage seitens institutioneller Investoren, bekannt gegeben, ein Volumen von bis zu 40 Mio. Euro zu platzieren.

Die Euroboden GmbH verpflichtet sich – wie auch bei der Schuldverschreibung 2017/2022 – freiwillig zur Transparenz. Die Transparenzverpflichtungen umfassen die Veröffentlichung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht, Veröffentlichung von verkürztem Konzernabschluss und Konzernzwischenlagebericht, Aktualisierung und Veröffentlichung eines Unternehmenskalenders und die Durchführung einer Analysten- oder Investorenveranstaltung. Bei Nichteinhaltung der freiwilligen Transparenzkriterien verpflichtet sich die Euroboden GmbH, die Schuldverschreibungen in der folgenden halbjährlichen Zinsperiode mit einem um 0,5-Prozentpunkten erhöhten Zinssatz zu verzinsen. Es wird ein Antrag auf Aufnahme der Schuldverschreibungen zum Handel in den Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse in das Handelssegment Quotation Board gestellt werden. Der Wertpapierprospekt wird nach Billigung durch die CSSF voraussichtlich ab dem 13. September 2019 auf der Internetseite der Euroboden GmbH veröffentlicht.

Die Euroboden GmbH hat bereits zwei Unternehmensanleihen emittiert. Derzeit ausstehend ist noch die am 10. November 2017 emittierte 6,00%-Anleihe 2017/22 (ISIN DE000A2GSL68).

Mittelverwendung
Die Gesellschaft möchte die Mittel aus der Anleiheemission nutzen, um weitere Grundstückskäufe zu tätigen. Dabei möchte die Gesellschaft auch künftig in der Lage sein, Grundstücke vollständig aus Eigenmitteln zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen, wie Geschäftsführer Martin Moll im Interview mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

Geschäftsentwicklung
Die Euroboden-Gruppe hat ihre Gesamtleistung im Zeitraum vom 1. Oktober 2018 bis zum 31. März 2019 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Die Gesamtleistung des Konzerns, die neben den Umsatzerlösen die Bestandsveränderungen und aktivierten Eigenleistungen umfasst, betrug 62,488 Mio. Euro (Vorjahr: 28,421 Mio. Euro). Der Konzern hat im Berichtszeitraum ein Betriebsergebnis (EBIT) von 31,768 Mio. Euro (Vorjahr: 1,709 Mio. Euro) und ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von 30,019 Mio. Euro (Vorjahr: -0,4 Mio. Euro) erzielt. Unter Berücksichtigung der Ertragssteuern in Höhe von 7,377 Mio. Euro weist der Konzernabschluss für das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres einen Jahresüberschuss von 22,643 Mio. Euro aus.

Die Konzernbilanz weist zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital von 43,431 Mio. Euro (Vorjahr: 20,788 Mio. Euro) aus. Dadurch hat sich auch die Eigenkapitalquote auf 24,8% (Vorjahr 12,1%) mehr als verdoppelt. Die bereinigte Eigenkapitalquote liegt bei 26,2% (Vorjahr: 12,7%).

Von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftsentwicklung war der Verkauf eines Grundstücks in München nach erfolgter Baurechtbeschaffung. Aus dem Verkauf wurde ein signifikanter Ergebnisbeitrag realisiert, der sich erheblich auf die Vermögens- und Ertragslage des Konzerns ausgewirkt hat.

Projektpipeline
Derzeit befinden sich 15 Projekte aus dem Raum München und Berlin in der Pipeline. Bei den derzeitigen Projekten steht nach wie vor die wohnwirtschaftliche Entwicklung im Mittelpunkt. Vereinzelt gibt es aber auch Projekte mit einem gewerblichen Hintergrund. Gewerbliche Projektentwicklungen sollen künftig aber forciert werden. Die aktuelle Projektpipeline hat ein Volumen von rund 550 Mio. Euro. Die Projekte dürften bis zum Laufzeitende der Anleihe größtenteils abgeschlossen sein, und es dürften dabei in erheblichem Umfang stille Reserven gehoben werden (siehe auch Interview).

Stärken:
- hochwertige Entwicklungspipeline in den boomenden Kernmärkten München und Berlin
- hohe Profitabilität bei den bisherigen Projekten
- große Projektpipeline mit hohen stillen Reserven
- positiver Track Record am Anleihemarkt

Schwächen:
- zyklisches Geschäftsmodell mit branchentypischen Risiken
- schwaches Rating

Fazit:
Die Euroboden GmbH kann bei ihrer dritten Anleiheemission auf einen positiven Track Record aus ihren bisherigen Projekten blicken, die mit hohen Renditen abgeschlossen werden konnten. Die Gesellschaft hat eine große Projektpipeline mit hohen stillen Reserven. Auch die ausstehende 6,00%-Euroboden-Anleihe 2017/22 (ISIN DE000A2GSL68) hat sich sehr gut entwickelt. Das Geschäftsmodell ist zyklisch und es gibt branchentypische Risiken. Insgesamt spricht vieles für eine erfolgreiche Entwicklung der neuen Euroboden-Anleihe.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/


Euroboden GmbH – Geschäftsentwicklung

 

2017/18e

2018/19e

2019/20e

2020/21e

Umsatz

30,9

83,4

109,8

62,1

Gesamtleistung

71,0

97,8

106,3

79,4

EBITDA

16,0

35,9

31,1

23,1

EBIT

15,7

35,6

30,8

22,7

Ergebnis

8,5

23,9

18,4

11,6

EK-Quote

12,1%

18,9%

19,4%

19,3%

Net Debt/EBITDA

7,8

3,6

3,9

6,7

Zinsdeckungsgrad

3,5

9,3

5,6

3,4

Quelle: Solventis Research, Angaben in Mio. Euro, GJ-Ende: 30.09.

 

Eckdaten der Euroboden-Anleihe

Emittent

Euroboden GmbH

Zeichnungsfrist

16.09.–27.09.2019

Kupon

5,50% p.a., Zinszahlung halbjährlich

Laufzeit

bis 01.10.2024 (5 Jahre)

Stückelung

1.000 Euro

ISIN / WKN

DE000A2YNXQ5 / A2YNXQ

Rating

Anleihe: BB, Unternehmen B+ stabil (Scope)

Lead Manager

mwb Wertpapierhandelsbank

Listing

Open Market, Börse Frankfurt

Internet

www.euroboden.de

 

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„Europaen crowdfunding trends in equity and lending“
The event will take place on Thursday, September 19, 2:00-6:30 p.a. at
Sofitel Frankfurt Opera, Konferenzraum Le Marais 2
eurocrowd.org/2019/09/03/crowdtuesday-european-crowdfunding-trends-in-equity-and-lending-19-september-2019-frankfurt/
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