Anleihen-Analyse: Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH - Hohe Rendite mit Light Industrial-Objekten

Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH, München, begibt eine Unternehmensanleihe (WKN A2GSD3 / ISIN DE000A2GSD35) mit einem Volumen von bis zu 15 Mio. Euro, einem Kupon von 7% und einer Laufzeit von 7 Jahren an der Börse München. Die Zeichnungsfrist beginnt ab dem 18. September und endet, vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung, am 29. September um 15.00 Uhr. Ab dem 2. Oktober wird die Anleihe dann im Freiverkehr der Börse München gehandelt. Das Mindestplatzierungsvolumen liegt bei 7,5 Mio. Euro (fill-or-kill). Privatanleger können via Börsenorder an der Börse München zeichnen. Der Mindestzeichnungsbetrag wurde mit 10.000 Euro festgelegt bei einer Stückelung von 1.000 Euro.

Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH plant mit einem klaren „Buy & Hold“-Ansatz langfristig in die Assetklasse „Light Industrial Real Estate“ (Industriebauten wie z. B. Produktions-, Montage- und Lagerhallen mit einer Beimischung von Büro- und Sozialflächen) zu investieren. Die Gesellschaft plant, die Immobilien mit Multiples zwischen sechs und zehn der Jahresnettomiete zu erwerben, und geht von einer geplanten durchschnittlichen Rendite von rund 10,6% p.a. aus.

Das operative Geschäft soll nicht durch eigene Mitarbeiter erfolgen, sondern auf Basis eines Asset-Management-Vertrags mit der MS Industrie AG, der H2 Immobilienobjekte GmbH und der Comindo Creditmanagement GmbH durchgeführt werden. Der Erwerb der Immobilien soll aus Gründen der Risikodiversifikation nicht durch die Insofinance selbst, sondern durch Tochtergesellschaften erfolgen. Diese werden von der Gesellschaft mit liquiden finanziellen Mitteln aus der begebenen Anleihe entweder durch Gesellschaftereinlagen oder durch Fremdkapital in Form von Darlehen ausgestattet.

Insofinance wird sie sich auf den Erwerb, die Finanzierung, Verwaltung und Optimierung betriebsnotwendiger Immobilienobjekte fixieren. Geographisch fokussiert sich die Gesellschaft auf den deutschsprachigen Raum (neben Deutschland auch Österreich, die deutschsprachige Schweiz und Südtirol). Immobilien werden erst mit Begebung der Anleihe und Zufluss des Emissionserlöses erworben. Der Erwerb der Immobilien soll auf drei Wegen erfolgen:

1) Erwerb aus Insolvenzverfahren
Die Insofinance beabsichtigt u. a. über Tochtergesellschaften Bestandsimmobilien oder Objektgesellschaften von operativ tätigen, mittelständischen Unternehmen in Insolvenz mit einer positiven Fortführungsprognose zu erwerben. Der Erwerb der Immobilie erfolgt in diesem Fall vom Insolvenzverwalter des Unternehmens oder bei Insolvenz in Eigenverwaltung vom Unternehmen selbst. Durch die Gewinnung der Comindo Creditmanagent GmbH als Partner erhält die Insofinance Zugang zu Insolvenzverwaltern. Die Comindo Creditmanagement GmbH arbeitet im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit u.a. bei der Finanzierung von Insolvenzverfahren oder dem Erwerb von Restvermögenswerten im Rahmen von Insolvenzverfahren eng mit Insolvenzverwaltern zusammen. Nach Ansicht der Gesellschaft gelingt es oft den Insolvenzverwaltern, das operative Geschäft an einen neuen strategischen Investor zu veräußern. Häufig haben die Investoren jedoch kein Interesse am Erwerb von betrieblich genutzten Immobilien, die auch zur Insolvenzmasse gehören, da durch den Erwerb finanzielle Mittel gebunden werden. Im Rahmen der Insolvenzverfahren ist jedoch der Insolvenzverwalter verpflichtet, alle Vermögensgegenstände zu verwerten, sodass es der Gesellschaft gelingen kann, die Immobilie aus dem Insolvenzverfahren vergleichsweise günstig zu erwerben. Der Erwerb durch die Emittentin erfolgt jedoch nur, wenn bereits ein Mietvertrag über die Bestandsimmobilie mit der neuen operativ tätigen Gesellschaft vorliegt.

2) Erwerb im Rahmen von „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen
Neben dem Erwerb von Immobilien im Rahmen von Insolvenzverfahren beabsichtigt die Gesellschaft, Bestandsimmobilien im Rahmen von „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen zu erwerben. Hierbei werden Immobilien von operativ tätigen Unternehmen erworben und gleichzeitig an diese wieder zurückvermietet. So haben beispielsweise bei M&A-Transaktionen die Käufer von Unternehmen kein Interesse am Erwerb der Betriebsimmobilien. Insofinance kann dann „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen bieten.

3) Erwerb vom Eigentümer, der nicht selbst Nutzer der Immobilie ist
Darüber hinaus ist der Erwerb von vermieteten Objekten außerhalb von Insolvenzverfahren und „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen direkt vom Eigentümer denkbar.


Für den zukünftigen Mieter soll durch die Veräußerung der betriebsnotwendigen Immobilie das tägliche Geschäft nicht negativ beeinflusst werden, weshalb die Gesellschaft hier einen nahtlosen Übergang des Eigentums ohne Unterbrechung der operativen Geschäftstätigkeit des veräußernden Unternehmens vorsieht. Nach dem Erwerb können die Immobilien gemäß den Anforderungen des jeweiligen Mieters und in Absprache mit diesem weiterentwickelt werden. So können bspw. vorhandene freie Flächen bebaut und an die Anforderungen der Geschäftstätigkeit des Mieters angepasst werden. Sollte es sich aus wirtschaftlichen oder organisatorischen Gründen ergeben, zieht die Gesellschaft auch in Erwägung Objektgesellschaften, die Immobilien im Eigentum halten, mehrheitlich zu erwerben. Die Gesellschaft beabsichtigt in diesem Fall, grundsätzlich sämtliche Anteile an einer Objektgesellschaft zu erwerben.

Besicherungskonzept
Die Anleihe der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH ist gemäß Treuhandvertrag u.a. wie folgt besichert:

1) Verpfändung von allen im Eigentum der Emittentin stehenden Geschäftsanteilen an zukünftigen Tochtergesellschaften, die aus der Anleihe finanziert werden
2) Hinterlegung einer Barsicherheit von 7% des Emissionsvolumens plus 50.000 Euro
3) Globalzession aller künftigen Forderungen der Emittentin gegenüber zukünftigen Tochtergesellschaften, die als Darlehen ausgereicht werden, bis zu einer Summe von 90% des Emissionserlöses

Objektauswahl und Finanzierung der Objekte
Bei der Auswahl der Objekte müssen die folgenden vier Anforderungen erfüllt sein:
1) Industrielle Nutzung des Objektes
2) Der Vermietungsstand des Objektes muss mindestens 60% der vermietbaren Gebäudeflächen betragen.
3) Das Objekt muss sich im deutschsprachigen Raum befinden.
4) Die Finanzierung des Objektes muss gewährleistet sein, d.h. verbindliche Darlehenszusagen liegen vor und Eigenkapital in notwendiger Höhe ist liquide vorhanden.

Zudem sollen die folgenden Kriterien erfüllt sein:
1) Kaufpreis soll maximal der 10-fachen Jahresnettosollmiete betragen.
2) Autobahnanbindung maximal 50 km entfernt
3) Die vermietbaren Flächen sind größer als 3.000 m².
4) Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt auf Basis der gewichteten Ist-Nettojahresmiete mindestens fünf Jahre.
5) Das Objekt ist frei von Altlasten.
6) Die Nettojahresmiete beträgt mindestens 60.000 Euro.
7) Es liegt eine gültige Baugenehmigung vor.
8) Mindestens 60% der Anschaffungskosten sind über Darlehen finanzierbar.
9) Wertschöpfungsmöglichkeit, z.B. durch Erweiterung oder effektivere Flächengestaltung, ist möglich.
10) Geschäftstätigkeit der Mieter soll nicht gegen die guten Sitten verstoßen, Rüstungsunternehmen sind ebenso ausgeschlossen wie Unternehmen aus dem Bereich Glücksspiel.
11) Fremdfinanzierungen sollte aufgrund der Risikostreuung mit alternativen Kreditinstituten verhandelt werden. „Non-recourse“-Finanzierungen sollten möglich sein.

Insofinance beabsichtigt nach erfolgreicher Platzierung der Anleihe das Immobilienportfolio in drei Phasen auszubauen:

1) Kauf von mehreren bereits identifizierten Immobilien, um ausreichend Mieterträge zur Deckung der Anleihezinsen zu generieren.
2) Umfinanzierung der über die Anleihe finanzierten Immobilen durch Aufnahme von Bankkrediten.
3) Der Mittelzufluss aus der Umfinanzierung dient der Finanzierung weiterer Immobilienkäufe.

Die Gesellschaft beabsichtigt, den Emissionserlös u.a. zum Kauf einer Immobilie für 3,03 Mio. Euro zu verwenden. In Burghausen soll ein Objekt für 2,52 Mio. Euro erworben werden. In Hostmar ist der Kauf einer Immobilie für 5,61 Mio. Euro beabsichtigt. Zudem soll eine Immobilie in Lehre für 1,806 Mio. Euro erworben werden.

Stärken:
- Positiver Track Record der Initiatoren und des Managements mit der BENO-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91)
- guter Marktzugang
- Das Light Industrial Real Estate-Segment bietet attraktive Renditen.

Schwächen:
- SPV ohne nennenswertes Eigenkapital

Fazit:
Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH kauft Immobilien im Light Industrial Real Estate, die hohe Renditen bieten. In einigen Bereichen ist der Wettbewerb um attraktive Objekte weitaus weniger intensiv als in anderen Immobiliensegmenten. So erwirbt die Gesellschaft auch Immobilien aus Insolvenzen, wenn es beispielsweise einen Käufer für das operative Geschäft gibt. Das Management hat hierfür spezifisches Know-how, das viele andere Immobilienunternehmen nicht haben. Initiatoren und Management können mit der Emission der BENO Holding AG-Wandelanleihe auf einen positiven Track Record blicken. BENO investiert ebenfalls im Segment Light Industrial Real Estate. Der Kurs der BENO-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91) notierte am 15.09.2017 bei 105,00%. Das Konzept von Insofinance erscheint daher attraktiv.

Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/, Foto © Insofinance

Tab. 1: Eckdaten der Insofinance-Anleihe