„Aufgrund des Sicherheitsbedürfnisses vieler Anleger sind Investments in der Schweiz und in Schweizer Franken sehr interessant“, Peer Bender, CEO, ACRON AG

Die ACRON AG führt die erfolgreiche ACRON HELVETIA fort und bietet mit dem ACRON HELVETIA XIV eine Immobilienanleihe für professionelle Investoren, die in ein Fachmarktzentrum und das Radisson Blu Hotel in St. Gallen investiert. Ein Investment in den ACRON HELVETIA XIV ist damit insbesondere für professionelle Investoren interessant, die in unsicheren Zeiten im Schweizer Immobilienmarkt und in Schweizer Franken investieren möchten. Die 5-jährige Anleihe bietet einen Kupon von 3,00% p.a. bei einer Mindestorder von 150.000 CHF.

BOND MAGAZINE: In welche Immobilien investiert der ACRON HELVETIA XIV Immobilien Bond?

Bender: Die ACRON HELVETIA ist eine Investmentreihe, die wir im Jahr 2020 gestartet haben. Es hat etwa fünf Jahre gedauert, bis wir das Konzept des deutschen geschlossenen Fonds auf die Schweiz übertragen konnten. Denn der regulatorische Rahmen ist hier ganz anders. Daher lässt sich die Struktur nicht so einfach von Deutschland auf die Schweiz übertragen. Wir haben in Deutschland z.B. nie über die GmbH & Co. KG-Strukturen investiert, weil dies für Schweizer nicht optimal ist. Wir hatten nach fünf Jahren dann das Konzept des ACRON HELVETIA I mit zwei Objekten, den wir deutschen Anlegern anbieten konnten. Die regulatorischen Rahmenbedingungen haben sich ständig verändert, wir haben dann mit der ACRON HELVETIA II ein Hotel in Gstaad gemacht, mit der ACRON HELVETIA III ein Bürogebäude in Bern. Jetzt bieten wir die ACRON HELVETIA XIV. Das Konzept ist immer gleich: Wir kaufen Liegenschaften, die gut vermietet sind (Core) oder noch Instandhaltungsbedarf haben (Value Add). Wenn wir die Immobilien akquiriert haben, gründen wir eine eigene Aktiengesellschaft, wie z.B. die ACRON HELVETIA XIV. Diese Gesellschaft kauft die Immobilien, nimmt eine Fremdfinanzierung einer Schweizer Bank auf (wir arbeiten häufig mit Kantonalbanken zusammen) und bieten das verbleibende Eigenkapital unseren Investoren an. Seit der AIFM-Richtlinie ist es deutschen Investoren nicht mehr möglich, in das Eigenkapital zu investieren. Professionelle Investoren aus der Schweiz investieren mehr im Eigenkapital. Investoren, die ein Vermögensverwaltungsmandat bei einer Schweizer Bank oder einem Vermögensverwalter haben, können noch in das Eigenkapital investieren. ACRON HELVETIA XIV investiert in ein Hotel, in das Radisson Blu mit Grand Casino in St. Gallen und in ein Fachmarktzentrum mit dem Ankermieter Media Markt, ebenfalls in St. Gallen.

BOND MAGAZINE: Investoren können beim ACRON HELVETIA XIV also auch in das Eigenkapital investieren. Wie sind die Konditionen für die Eigenkapitalinvestoren?

Bender: Die Ausschüttungsprognose des ACRON HELVETIA XIV beträgt 5% auf das Eigenkapital. Die IRR prognostizieren wir mit 6,4% p.a.

BOND MAGAZINE: Und für die Anleihe?

Bender: Der Marktwert beider Liegenschaften beträgt rund 130 Mio. CHF. Etwa die Hälfte davon ist über die St. Galler Kantonalbank finanziert. Dann bleiben noch rund 65 Mio. CHF übrig. Wiederum die Hälfte davon bieten wir in einer Bondstruktur an. Mit der Anleihe können wir aktiver im deutschen Markt agieren, als dies mit dem Eigenkapital einer Schweizer AG möglich ist. Anleiheinvestoren sind natürlich vorrangig gegenüber Eigenkapitalinvestoren, sowohl bei der Bedienung des Kupons als auch bei der Rückführung der Anleihe. Die Anleihe wird mit 3,00% p.a. verzinst, da die Anleihe vorrangig gegenüber dem Eigenkapital ist.

BOND MAGAZINE: Wann haben Sie die Objekte angekauft?

Bender: Die Objekte sind schon länger bei uns im Portfolio. Wir hatten das Projekt vorbereitet, und dann kam die Coronapandemie. Damit waren Prognosen für die Projekte schwierig, sodass wir es vorgezogen haben, die Objekte zunächst im Bestand zu halten. Damit sind wir auch gut gefahren. Wir konnten inzwischen Mietverträge und den WAULT beim Westcenter St. Gallen verlängern. Jetzt haben wir eine gute Basis, um die Objekte unseren Investoren anzubieten.

BOND MAGAZINE: Wer sind die größten Mieter im Westcenter St. Gallen und wo befindet sich das Center?

Bender: Das Center befindet sich im Westen von St. Gallen, einer der besten Gegenden für Shopping in der Region. Wir sind direkt verbunden mit der Kybun Arena, dem Stadion des FC St. Gallen, daneben befindet sich auch Ikea. Der größte Mieter im Westcenter ist Media Markt, wir konnten auch Clever Fit als Mieter für 1.700 qm gewinnen. Am Immobilienmarkt in St. Gallen gab es keine Übertreibungen. Es gab keine großen Hotelneubauten und es ist sehr schwer, in St. Gallen Baugenehmigungen für neue Fachmärkte zu bekommen.

BOND MAGAZINE: Wenn ein Ikea da ist, dann ist das Einzugsgebiet relativ groß, oder?

Bender: Ja, da haben Sie Recht. St. Gallen definiert sich als Teil der Bodensee-Region. Das Einzugsgebiet geht bis an die österreichische Grenze und den Bodensee-Raum. Die nächste größere Stadt in der Schweiz ist Winterthur, dann folgt schon Zürich.

BOND MAGAZINE: Die Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren, die Mindestzeichnungssumme beträgt 150.000 CHF. Welche Investoren sprechen Sie mit der Anleihe an?

Bender: Das Angebot richtet sich an professionelle Anleger, damit können wir die Kosten niedrig halten. Wir hatten mit Retail-Investoren bisher wenig zu tun. Künftig werden wir möglicherweise auch Privatanlegern Anleihen anbieten können.

BOND MAGAZINE: Beim ACRON HELVETIA XIV Bond beträgt die Stückelung 1.000 CHF. Wird es künftig auch einen Börsenhandel mit dieser Stückelung geben?

Bender: Das ist geplant, wir arbeiten daran.

BOND MAGAZINE: Wie ist die steuerliche Situation für deutsche Investoren?

Bender: Bei der Emittentin handelt es sich um eine luxemburgische S.à r.l. Investoren müssen in Deutschland die Kapitalertragsteuer abführen.

BOND MAGAZINE: Planen Sie weitere Anleihen?

Bender: Ja, sicherlich. Wir haben 1981 mit US-Investitionen begonnen. Unsere Kunden haben mit uns erfolgreiche Investments getätigt. Aufgrund des Sicherheitsbedürfnisses vieler Anleger sind Investments in der Schweiz und in Schweizer Franken sehr interessant. Wir planen künftige Investitionen in der Schweiz auch wieder deutschen Anlegern zugänglich zu machen. Wir werden die Anleihenserie fortführen.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten des ACRON HELVETIA XIV Immobilien Bond