In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Anleihe der M Objekt Real Estate Holding GmbH (WKN A2YNRD) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 Sternen) einzuschätzen.
Die M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (MOREH) wurde im Jahr 2018 gegründet und ist in erster Linie als Immobilienbestandsunternehmen im Bereich von überwiegend Gewerbeimmobilien (Büro und Einzelhandel) tätig. Die Emittentin ist eine Tochtergesellschaft innerhalb der Munitor Unternehmensgruppe aus Saarbrücken, die seit ihrer Gründung im Jahre 1982 auf ein entwickeltes Bauvolumen von mehr als 500 Mio. Euro in über 50 Projekten zurückblicken kann. Die Emittentin M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG besitzt sieben Bestandsimmobilien, für die jeweils Objektgesellschaften gegründet wurden. Sechs der Objektgesellschaften befinden sich zu 100% und eine zu 96% im Eigentum der Emittentin. Alle Objekte zusammen verfügen über eine vermietbare Fläche von ca. 50.000 qm; ca. 96% der Flächen sind derzeit vermietet. Die Objekte befinden sich ausschließlich in der Nähe westdeutscher Ballungszentren.
Kontinuierliche Steigerung der Mieterträge
Gemäß den Ergebnisvorausschaurechnungen der MOREH soll die Gesamtleistung (Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und aktivierte Eigenleistungen) von ca. 5,5 Mio. Euro im Jahr 2019 bis auf 6,2 Mio. Euro im Jahr 2023 kontinuierlich gesteigert werden. Dabei wird von einem jährlichen Wachstum in Höhe von 2%, bei einem "Outlet-Center" ausnahmsweise von 4,5% ausgegangen. Die Ergebnisse vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) sollen sich in diesem Zeitraum zwischen 4,7 und 5,3 Mio. Euro bewegen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) soll laut der Planrechnung des Unternehmens 2,7 Mio. Euro für 2019 bis 3,3 Mio. Euro im Jahre 2023 betragen. Die Jahresergebnisse sind aufgrund der geplanten Anleihefinanzierung zunächst negativ. Der Free Cashflow bleibt für das Jahr 2019 dennoch positiv. Auch für die Folgejahre bis 2022 errechnen sich positive Free Cashflows bis zur Rückzahlung der Anleihe im Jahr 2023. Der sogenannte "Loan to value" (LTV) beträgt zurzeit 93%. Bis zum Laufzeitende der Anleihe im Jahre 2023 wird sich der LTV aufgrund der starken Tilgungsleistungen der erstrangig besicherten Bankdarlehen in den ersten fünf Jahren voraussichtlich auf 84% verbessern. Die Zahlung der Zinsen und die Rückzahlung der Anleihe erscheinen als gesichert. Eine teilweise Refinanzierung wird auch unter konservativer Betrachtung im Anschluss jederzeit möglich sein.
6,00%-Anleihe der MOREH mit Laufzeit bis 2024 und umfassender Transparenz-Klausel
Die aktuell emittierte Unternehmensanleihe der MOREH ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 22.01. und 22.07.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 22.07.2019 bis zum 22.07.2024. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 35 Mio. Euro mit einem Mindestemissionsvolumen von 8 Mio. Euro. Darüber hinaus gilt eine 100%ige Ausschüttungssperre für die gesamte Laufzeit der Anleihe. Zur Sicherheit der Anleihe-Gläubiger sind alle im Eigentum der Emittentin stehenden Geschäftsanteile an den Objektgesellschaften verpfändet. Vorhandene Gesellschafterdarlehen sind gegenüber den Anleihe-Gläubigern nachrangig. Vom Emissionserlös werden ein Betrag in Höhe 3% des Emissionsvolumens sowie zusätzlich 50.000 Euro als Barsicherheit auf einem Treuhandkonto verwahrt. Alle freien Cashflows werden während der Anleihelaufzeit auf das Treuhandkonto überwiesen und dienen somit als zusätzliche Sicherheit für die Anleihegläubiger.
Fazit: Attraktive Bewertung
Die Muttergesellschaft der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG hat einen langfristig erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie genügend Referenzen im Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. In Verbindung mit einer Rendite von 6,00% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100,00%) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der MOREH (WKN A2YNRD) als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen).
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(Foto: © MOREH)
