Die Branicks Group AG (vormals DIC Asset AG), eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, hat die Ergebnisse der ersten drei Monate des Geschäftsjahres 2024 veröffentlicht.
In einem anhaltend schwierigen Gesamtmarkt entwickelte sich das operative Geschäft nach Plan. Das Vermietungsgeschäft ist like-for-like mit +4,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal erneut spürbar gewachsen. Das institutionelle Geschäft behauptet sich weiterhin als stabilisierender Faktor. Das Gesamtportfolio des Unternehmens lag zum Bilanzstichtag 31.03.2024 bei 13,1 Mrd. Euro Assets under Management. Bei der Umsetzung der Handlungsfelder des Aktionsplans Plans 2024 ist Branicks erfolgreich unterwegs.
Branicks hat zum Ende der ersten drei Monate FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 9,0 Mio. Euro (Vorjahr: 12,9 Mio. Euro) erzielt und seine Gesamtjahresziele für 2024 bestätigt.
Erfolgreiche Neuordnung der Finanzstrukturen
Branicks hat die Neuordnung seiner Finanzstrukturen in den ersten Monaten des Geschäftsjahrs 2024 erfolgreich fortgeführt und die Finanzierung damit für die kommenden Jahre auf eine verlässliche Basis gestellt. Bereits im Geschäftsjahr 2023 hatte Branicks die Halbierung der Bridge-Finanzierung für den Kauf der VIB Vermögen AG vollzogen und die Unternehmensanleihe 2018/2023 plangemäß zurückgezahlt. Im März 2024 hat die Branicks Group AG mit der Rückzahlung eines weiteren Teilbetrags von 40 Mio. Euro der VIB-Brückenfinanzierung sowie mit einem Restrukturierungsplan, der auf einer von unabhängigen Experten geprüften Unternehmensplanung basiert, Vereinbarungen mit ihren Gläubigern über eine zeitliche Neuordnung der Rückführung von Schuldscheindarlehen mit ursprünglicher Fälligkeit in 2024 und der noch bestehenden restlichen VIB-Brückenfinanzierung getroffen. Hierdurch wurden die Weichen für eine nachhaltig finanziell stabile Zukunft des Unternehmens gestellt.
Meilensteine der ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2024
▪ Zum Stichtag 31. März 2024 betrugen die Assets under Management rund 13,1 Mrd. Euro (31.12.2023: 13,2). Die Bruttomietrendite liegt zum Stichtag bei 4,8%, die EPRA-Leerstandsquote bei 5,3% (Vorjahr: 4,7) und die durchschnittliche Restmietlaufzeit (WALT) bei 6,0 Jahren (Vorjahr: 6,4).
▪ Die Bruttomieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind verkaufsbedingt auf 44,4 Mio. Euro (Vorjahr: 50,4 Mio. Euro) zurückgegangen. Die gute Vermietungsleistung und das damit verbundene Like-for-like-Mietwachstum im Commercial Portfolio von 2,3% hatten eine kompensierende Wirkung. Die Nettomieteinnahmen haben sich auf 38,5 Mio. Euro verringert (Vorjahr: 44,0 Mio. Euro).
▪ Die Erträge aus Immobilienmanagement sind durch den weiterhin abwartenden Transaktionsmarkt beeinflusst. Insgesamt wurden Immobilienmanagementerträge in Höhe von 9,7 Mio. Euro (Vorjahr: 10,5 Mio. Euro) aus Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees erzielt.
▪ Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist aufgrund des neu aufgelegten VIB Retail Balance I im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 1,6 Mio. Euro (Vorjahr: 0,9 Mio. Euro) gestiegen.
▪ Die operativen Kosten konnten um 1,1 Mio. Euro deutlich auf 15,6 Mio. Euro gesenkt werden (Vorjahr: 16,7).
▪ Das Zinsergebnis lag bei -24,0 Mio. Euro (Vorjahr: -26,0 Mio. Euro).
▪ Zum 31. März 2024 ist der NAV mit 15,69 Euro je Aktie (31. Dezember 2023: 15,54 Euro) leicht gestiegen. Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV erhöhte sich ebenfalls auf 17,79 Euro je Aktie (31. Dezember 2023: 17,63 Euro).
▪ Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LTV) ist im Vergleich zum Jahresende 2023 leicht auf 59,4% zurückgegangen (31. Dezember 2023: 60,1%). Korrespondierend ist auch der Adjusted LTV, der den Wert des Institutional Business einrechnet, auf 56,9% gesunken (31. Dezember 2023: 57,6%).
▪ Prognose 2024 bestätigt
▪ Die Branicks Group AG plant insgesamt für 2024 segmentübergreifend Transaktionen im Volumen zwischen 0,8 und 1,2 Mrd. Euro. Ankäufe in einer Gesamthöhe von rund 0,15 Mrd. bis 0,3 Mrd. Euro sind ausschließlich für das Segment Institutional Business geplant, sowohl für bestehende Mandate als auch im Rahmen von neuen Mandaten und Investmentvehikeln. Branicks rechnet mit Verkäufen über alle Segmente in einem Volumen von rund 650 bis 900 Mio. Euro. Davon entfallen rund 500 bis 600 Mio. Euro auf das Commercial Portfolio und rund 150 bis 300 Mio. Euro auf das Institutional Business. Auf Basis des aktuellen Eigenbestands, der geplanten Vermietungsleistung und weiterer bilanzwirksamer Verkäufe im laufenden Geschäftsjahr rechnet Branicks mit steigenden Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in einer Spanne von 160 bis 175 Mio. Euro. Ferner erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 insgesamt Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 40 bis 50 Mio. Euro. Der Fokus von Branicks liegt im Jahr 2024 insbesondere auf einer weiteren Portfolio- und Cashflow-Optimierung, sodass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 40 bis 55 Mio. Euro erwartet werden. Die Geschäftsprognose steht unter den im Geschäftsbericht der Branicks Group AG auf Seite 89 erläuterten wesentlichen Annahmen.
▪ Erweiterung des Geschäftsmodells um Asset-Klasse Renewables
▪ Angesichts der fortgesetzten Veränderungen an den Immobilienmärkten erschließt sich die Branicks Group, wie nach Ende des 1. Quartals am 30. April 2024 kommuniziert, zusätzliches Rendite- und Wertsteigerungspotenzial über die Erweiterung des Geschäftsmodells um die Asset-Klasse Renewable Energy. Dies umfasst zum einen den weiteren Ausbau der Green-Building-Quote als Äquivalent ökologischer Assets. Darüber hinaus wurde im Segment Institutional Business über eine Partnerschaft mit der Encavis Asset Management AG mit dem Aufbau der zusätzlichen Asset-Klasse Renewables begonnen. Ziel sind die Entwicklung und das Angebot von Investmentvehikeln auf dem Gebiet Solar- und Windkraftanlagen in Deutschland und weiteren europäischen Ländern. Hierfür ist ein erster Fonds mit Zielvolumen von 300 Mio. Euro im Aufbau, der in Kürze an den Markt gehen wird.
Fokus auf Rückkehr zu positivem Netto-Cashflow und erheblichem Verschuldungsabbau
Für das laufende Geschäftsjahr und die Folgejahre wird die Branicks Group konsequent die Transformation in einen profitablen, ESG-fokussierten und wertschöpfenden Vermögensexperten vorantreiben. In seiner von unabhängigen Experten überprüften Unternehmensplanung für den Dreijahreszeitraum 2024-2026 geht Branicks von einer beginnenden Erholung des Transaktionsmarkts im zweiten Halbjahr 2024 aus und plant die Rückkehr zu einem Nettogewinn und positivem Netto-Cashflow bis Ende 2026. Dabei sollen die Erträge aus der ESG-Expertise den Ergebnisbeitrag aus dem traditionellen Immobilienmanagement übertreffen. Im strategischen Fokus steht ein erheblicher Schuldenabbau, der vor allem über Verkäufe aus dem Immobilienbestand finanziert werden soll. Im Verlauf von 2025 wird die Absenkung des LTV auf unter 50% angestrebt.
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Foto: Sonja Wärntges, CEO © Branicks Group
