Die Geschäftsentwicklung der The Grounds Real Estate Development AG während des Jahres 2023 war in einem herausfordernden Marktumfeld von rückläufigen Umsätzen geprägt. Mit rund 23,9 Mio. Euro fiel der Konzernumsatz im Berichtsjahr um rund 12,9 Mio. Euro beziehungsweise rund 35 Prozent geringer aus als im Vorjahr, in dem sich die Umsatzerlöse auf 36,8 Mio. Euro summiert hatten. Ein beträchtlicher Teil des Umsatzrückganges im Volumen von 4,9 Mio. Euro ist dabei jedoch auf einen einzigen Vorgang zurückzuführen, die Auflösung des bereits 2022 geschlossenen Vertrages über den Verkauf des Projekts Terra Homes. Diese war Ende Dezember 2023 einvernehmlich auf Wunsch der Käuferin erfolgt. Insgesamt konnte sich The Grounds nicht der allgemeinen Marktentwicklung in Deutschland während des Jahres 2023 entziehen, welche von einer starken Zurückhaltung institutioneller wie privater Käufer bestimmt wurde. Dies schlug sich in massiven Rückgängen der Transaktionsvolumina in nahezu allen Immobilienmarktsegmenten nieder.
Der überwiegende Teil des Konzernumsatzes von The Grounds (WKN A2GSVV, ISIN DE000A2GSVV5) in Höhe von 19,1 Mio. Euro resultierte aus dem Baufortschritt der Entwicklungsprojekte, der gemäß der Percentage-of-Completion-Methode abgerechnet wird. Im Einzelnen betraf dies die Projekte „Maggie“ in Berlin-Lichtenberg sowie „LennéQuartier“ und „Property Garden“ in Magdeburg. Die beiden weiteren Erlösquellen Privatisierung und Vermietung trugen 2,3 Mio. Euro beziehungsweise 2,0 Mio. Euro zum Konzernumsatz bei. Weitere ergebnismindernde Einflussfaktoren waren Wertminderungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Volumen von rund 1,3 Mio. Euro sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, welche unter anderem die Risikovorsorge für eine nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmensbeteiligung enthalten, die nach dem Berichtsstichtag – Ende Januar 2024 – veräußert wurde.
Letztlich lag das EBIT 2023 bei -4,8 Mio. Euro, nachdem im Vorjahr noch ein EBIT in Höhe von 3,4 Mio. Euro erzielt worden war. Das Konzernergebnis nach Steuern betrug -7,6 Mio. Euro (Vj.: 1,3 Mio. Euro). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von -0,39 Euro (Vj.: 0,07 Euro).
Die Bilanzsumme von The Grounds erhöhte sich um Vorjahresvergleich um rund 9 Mio. Euro auf 147,8 Mio. Euro, wobei dies auch mit Veränderungen der Bilanzstruktur verbunden war. Die langfristigen Vermögenswerte blieben mit 43,4 Mio. Euro nahezu unverändert (Vj.: 43,2 Mio. Euro). Wertminderungen bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von insgesamt 1,0 Mio. Euro stand dabei ein Anstieg der latenten Ertragsteuerforderungen um 1,4 Mio. Euro gegenüber. Die Erhöhung der kurzfristigen Vermögenswerte um 9,3 Mio. Euro auf 104,4 Mio. Euro sind im Wesentlichen auf die Zunahme des Vorratsvermögens um 8,6 Mio. Euro auf 91,5 Mio. Euro zurückzuführen. Dabei geht der größte Teil der Zunahme auf Immobilien im Bau zurück, welche gemeinsam mit unfertigen Leistungen, verkaufsfertigen Immobilien und geleistete Anzahlungen das Vorratsvermögen bilden. Die liquiden Mittel der Gesellschaft beliefen sich zum Bilanzstichtag am 31.12.2023 auf insgesamt 3,0 Mio. Euro und lagen damit um rund 0,7 Mio. Euro höher als zum Ende des Vorjahres.
Die Finanzverbindlichkeiten und Anleihen erhöhten sich um 19,8 Mio. Euro, insbesondere aufgrund der expansionsbedingten Zunahme von Verbindlichkeiten gegenüber Banken sowie der von H.I.G. bereitgestellten Finanzierung in Höhe von 10,0 Mio. Euro. Die Zunahme der kurzfristigen bei gleichzeitiger Abnahme der langfristigen Verbindlichkeiten ist zum einen dadurch bedingt, dass die Verbindlichkeiten aus der Wandelschuldverschreibung in Höhe von 16,8 Mio. Euro von den langfristigen in die kurzfristigen Verbindlichkeiten umgruppiert wurden. Zudem floss in diese Position auch die im vierten Quartal 2023 abgeschlossene Finanzierung mit der H.I.G. in Höhe von 10,0 Mio. Euro mit ein.
Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds, kommentiert den Jahresabschluss 2023: „Unsere Erwartungen vom Jahresbeginn 2023 haben sich in einem von steigenden Zinsen, hohen Baupreisen und erheblicher Verunsicherung geprägten Marktumfeld nicht erfüllt. Gleichwohl gab es einige positive Entwicklungen, die sich im laufenden Geschäftsjahr weiter verstärken und dann auch wieder zu einer deutlichen Verbesserung von Umsatz und Ergebnis führen dürften. Unsere Eigentumswohnungen in Meppen sind mittlerweile komplett verkauft, bei unserem Neubau- und Nachverdichtungsprojekt in der Margaretenstrasse in Berlin-Lichtenberg konnte vor wenigen Tagen der Kaufvertrag für die letzte verfügbare Wohnung beurkundet werden, und in Dallgow-Döberitz gab es ebenfalls verstärkt Verkäufe. Demgegenüber standen Verzögerungen bei aussichtsreichen Verhandlungen für den Verkauf eines Büroprojekts sowie die Verschiebung der Realisierung des Besserungsscheins im Zusammenhang mit einer verkauften Liegenschaft in Hangelsberg. Besonders erfreulich war für uns, dass wir mit der britischen H.I.G. Realty einen neuen Investor gewinnen konnten, der nicht nur eine kurzfristige Brückenfinanzierung zur Verfügung gestellt, sondern sich darüber hinaus eine Option auf die Übernahme der Mehrheit an der Gesellschaft über eine Kapitalerhöhung gesichert hat. Damit verfügt The Grounds über eine solide Ausgangsbasis für das Geschäftsjahr 2024, in dessen ersten Wochen sich bereits eine deutliche Aufhellung des Marktumfeldes abzeichnete.“
Der Vorstand rechnet damit, dass The Grounds 2024 wieder an den Erfolg des Jahres 2022 anschließen und einen Umsatz zwischen 48 und 52 Mio. Euro sowie ein ausgeglichenes Konzern-EBIT erzielen kann. Maßgeblich für die Zielerreichung sind die Verkäufe der Quartiersentwicklung Börde Bogen in Magdeburg sowie des Reihenhausprojekts in Erkner. Darüber hinaus plant The Grounds mit ersten Vertriebsumsätzen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen aus Objekten im Berliner Umland.
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