Die PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, Frankfurt, möchte die Anleihebedinungen der 7,50% Wandelschuldverschreibungen 2019/24 (ISIN: DE000A254NA6 / WKN: A254NA) ändern. Anleihegläubiger können im Rahmen einer Abstimmung ohne Versammlung hierüber im Zeitraum von 28. Juli 2023, 0:00 Uhr (MESZ) bis Sonntag, 30. Juli 2023, 24:00 Uhr (MESZ) abstimmen. Im Interview mit dem BOND MAGAZINE erläutert PREOS CEO Stephan Noetzel die Hintergründe.
BOND MAGAZINE: Die PREOS Wandelanleihe 2019/24 (ISIN: DE000A254NA6 / WKN: A254NA) soll restrukturiert werden. Weshalb ist dies notwendig?
Noetzel: PREOS leidet wie viele andere Unternehmen in der Branche auch unter den schwierigen Bedingungen am Immobilienmarkt. Durch die stark gestiegenen Zinsen erhöhen sich unsere Finanzierungskosten deutlich, die Bewertungen der Immobilien sinken merklich und die Transaktionstätigkeit hat sich stark abgeschwächt. Aus diesen Gründen haben wir im Geschäftsjahr 2022 einen Verlust von rund 214 Mio. Euro hinnehmen müssen. Seitdem haben sich die Rahmenbedingungen nicht nachhaltig aufgehellt. Wir müssen deshalb auf den veränderten Rahmen reagieren, um PREOS so durch die schwierige Zeit zu bringen. Entsprechend setzen wir konsequent Kosteieinsparungen um und wollen durch die Anpassung der Anleihebedingungen auch im Finanzierungsbereich eine laufende Entlastung in den kommenden Jahren erreichen. Es geht darum, unserem Unternehmen eine langfristige Perspektive zu sichern und voll handlungsfähig zu sein, wenn sich der Markt wieder dreht.
BOND MAGAZINE: Sie haben vorwiegend Büroimmobilien. In welchem Umfang haben Sie Index-Mieten und wie entwickelt sich der Cashflow?
Noetzel: Unser Cashflow ist natürlich durch hohe Finanzierungskosten und die Kosteninflation insgesamt unter Druck – leider. Zwar haben wir zum allergrößten Teil Indexmietverträge mit unseren Mietern vereinbart. Damit können wir die Mieten und somit unsere Einnahmen an die derzeit hohe Inflation anpassen. Allerdings nur mit einem gewissen Zeitverzug und die Indexierung spiegelt auch nicht vollumfänglich unsere Kostensteigerungen in anderen Bereichen wider. Die Indexmieten liefern uns erhöhte Planungssicherheit und federn das Kostensteigerungsproblem für uns glücklicherweise merklich ab – sie lösen es aber nicht.
BOND MAGAZINE: In welcher Form sollen die Anleihebedingungen geändert werden?
Noetzel: Die Eckpunkte sind eine Verlängerung der Laufzeit der Anleihe, die Stundung von Teilen der Zinsen bis zum Laufzeitende und die gleichzeitige Absenkung des Wandlungspreises. Die Laufzeit möchten wir bis 2029 verlängern und die im Dezember 2023 fälligen Zinsen bis zum Laufzeitende stunden lassen. Zu den weiteren Zinsterminen möchten wir Zinsen in Höhe von jeweils 2,00% zahlen und weitere 5,50% bis zum Laufzeitende stunden lassen. Den Wandlungspreis möchten wir hingegen von aktuell 6,25 Euro auf 4,50 Euro senken. Wir bitten mit anderen Worten die Anleihegläubiger um etwas Geduld und wollen es ihnen im Gegenzug ermöglichen, zu noch attraktiveren Konditionen Aktionäre von PREOS zu werden, damit sie an einer positiven Entwicklung dann auch vollumfänglich partizipieren können.
BOND MAGAZINE: Von Medien und SdK gab es Kritik am Restrukturierungsprozess. Wie stehen Sie dazu?
Noetzel: Diese Kritik haben wir natürlich ernst genommen. Deshalb haben wir vor wenigen Tagen die Rahmendaten des Geschäftsjahres 2022 vorab veröffentlicht, damit die Anleihegläubiger eine transparente Informationsbasis bei der Abstimmung haben. Was ich hingegen nicht nachvollziehen kann, ist die Behauptung, wir würden keine Kompensation für die gewünschte Laufzeitverlängerung und die teilweise Zinsstundung anbieten. Genau das tun wir nämlich mit dem deutlich reduzierten Wandlungspreis. Wer hingegen an eine Kompensation für die Laufzeitverlängerung in Form von höheren Zinsen denkt, hat womöglich den ökonomischen Rahmen nicht umfassend durchdrungen. Es wäre wirtschaftlicher Unsinn, in schwierigen Zeiten einen höheren Kupon erreichen zu wollen, statt eine Kostenersparnis, die ja ohnehin lediglich eine Verschiebung von Zahlungen in die Zukunft vorsieht. Das geht im Sinne aller Stakeholder von PREOS - flapsig ausgedrückt - nach hinten los und verschärft die Situation nur.
BOND MAGAZINE: Als Gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger wird von PREOS Herr Frank Schneider vorgeschlagen, er ist Vorstand des Großaktionärs Publity AG. Bei Restrukturierungen sind die Interessen von Anleihegläubigern und Aktionären nicht immer identisch. Zudem würde eine Kontrollmöglichkeit vollkommen fehlen. Verwundert es Sie wirklich, dass dieser Punkt kritisiert wird?
Noetzel: Ein Gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger sollte aus meiner Sicht integer sein, das Unternehmen sehr gut kennen und zudem in einer ohnehin herausfordernden Situation nicht weitere exorbitante Kosten verursachen. All diese Voraussetzungen erfüllt Frank Schneider bestens. Als CEO unseres Asset Managers und Großaktionärs publity ist er mit PREOS und dem Immobilienmarkt hervorragend vertraut. Außerdem ist publity ein sehr großer Anleihegläubiger von PREOS, weshalb ich mir sicher bin, dass Frank Schneider die Interessen auch der anderen Gläubiger engagiert und fachkundig vertreten wird. Und zu guter Letzt möchte ich darauf hinweisen, dass Herr Schneider als Gemeinsamer Vertreter eine Vergütung erhalten würde, die deutlich unterhalb des Marktüblichen liegt. Das ist gut für eine Gesellschaft, die diese Kosten zu tragen hat und sparen will und auch gut für ihre Gläubiger. Dass diese Konstellation einigen Interessierten nicht gefällt, die selbst in dieser Position mutmaßlich deutlich höher Honorare verlangen würden, verwundert mich nicht, ist aber für uns kein Entscheidungskriterium. Wir wollen das Beste für PREOS und alle Gläubiger.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: Stephan Noetzel © PREOS
