Anleihen-Analyse: JadeHawk kauft unterbewertete Immobilienfonds im Zweitmarkt

JadeHawk Capital, ein Investor von unterbewerteten geschlossenen Immobilienfonds im Zweitmarkt, emittiert eine besicherte 5-jährige Anleihe mit einem Kupon von 7,00% p.a. und einem Volumen von bis zu 15 Mio. Euro. Die Gesellschaft ist in einer lukrativen Nische tätig, in der es wenig Wettbewerb gibt. Zudem ist die Anleihe mit Fondsanteilen mit einem doppelt so hohen Wert besichert. Daher spricht vieles für einen Erfolg der Emission.

Das öffentliche Angebot in Deutschland und Luxemburg erfolgt vom 18. Juli bis zum 1. August 2022 (12 Uhr) über die Zeichnungsfunktionalität „DirectPlace“ der Deutsche Börse AG im Handelssystem XETRA. D.h., Anleger können die Anleihe wie gewohnt via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Bis zum 7. Juli 2023 kann die Anleihe auch über www.JadeHawk.eu/investorrelations gezeichnet werden. Institutionelle Investoren können über die CapSolutions GmbH zeichnen.

Unternehmen
JadeHawk erwirbt Minderheitsbeteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die i.d.R. als Kommanditgesellschaft strukturiert sind und Immobilien in Deutschland halten. Die Unternehmensstrategie ist darauf ausgerichtet, größere Anteile an unterbewerteten Zweitmarktfonds zu erwerben, in dem Minderheitspositionen von verkaufsbereiten Anlegern erworben werden. Nach dem Kauf einer größeren Anzahl einzelner Minderheitspositionen (i.d.R. mindestens 10%) strebt JadeHawk ein aktives Asset-Management ihrer Beteiligung an. Durch die Einberufung von Gesellschafterversammlungen und der Möglichkeit, Beschlussvorschläge zu stellen, soll vor allem die Asset-Management-Strategie der Fondsgesellschaft aktiv beeinflusst werden. Ziel ist es, den Wert der Immobilen zu erhöhen und einen Verkauf zu realisieren.

JadeHawk beabsichtigt, die Beteiligungen entweder an Kapitalanleger über Zweitmarktbörsen oder an institutionelle Investoren und Family Offices weiter zu veräußern oder durch den Verkauf der Fondsimmobilien eine Beteiligung am Liquidationserlös der Fondsgesellschaft zu erhalten.

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2021/22 (zum 28.02.) einen Jahresüberschuss von knapp 1,5 Mio. Euro, nach 3,5 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2020/21.

Track Record
Der professionelle Analyse- und Ankaufsprozess, der hervorragende Marktzugang und das umfassende Netzwerk tragen wesentlich zur hohen eigenen Wertschöpfung bei. Durch ein wertsteigerndes Asset-Management mit Fokus auf geschlossene Immobilienfonds konnte bereits ein erfolgreicher Track Record mit 14 Fonds-Exits und einem Gesamterlös von ca. 16 Mio. Euro aufgebaut werden. Das aktuelle Portfolio besteht aus 27 Beteiligungen mit einem Net Asset Value von ca. 55 Mio. Euro, einem Loan-to-Value von 31% und einem Equity Value von ca. 45 Mio. Euro bei einem investierten Kapital von rund 23 Mio. Euro. Die den Beteiligungen zugrunde liegenden Fondsimmobilien sind allesamt vermietet (2% Leerstand) und nahezu ausschließlich in Deutschland angesiedelt. Die Fondsauschüttungen, die sich vornehmlich aus den Mietzahlungen ergeben, führen zu einer aktuellen Cash-Rendite von 3,0% p.a. des Net Asset Value.

Mittelverwendung
Eine wesentliche Transaktion, in die bis zu 6,8 Mio. Euro des Netto-Emissionserlöses investiert werden sollen, ist JadeHawk im September 2021 eingegangen. Es handelt sich um ein Portfolio von Beteiligungen an acht geschlossenen Immobilienfonds. Diese werden über ein Joint Venture mit einem Partner erworben. JadeHawk ist dabei mit 20% am Joint Venture beteiligt. Die Beteiligungshöhe am Gesamteigenkapital der Fonds reichen von 11% bis 62%. Die Fondsobjekte umfassen zehn Wohnimmobilien in Berlin (85%) und in Mainz (15%).

Mit dem verbleibenden Betrag in Höhe von bis zu 7,33 Mio. Euro plant die Gesellschaft Erhöhungen der bestehenden Beteiligungen. Details hierzu sind im Wertpapierprospekt zu finden.

Die Gesellschaft hat eine Pipeline für weitere Investitionen mit Eigenkapitaleinlagen von bis zu 10 Mio. Euro für das dritte Quartal 2022 und das vierte Quartal 2022 identifiziert, die aus Eigenmitteln und Fremdkapital (Darlehen und ggf. weitere Anleiheemissionen) finanziert werden sollen.

Sicherheitenstruktur
Über den Sicherheitentreuhänder Schultze & Braun Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft mbH werden die Schuldverschreibungen bezogen auf ihren Nennbetrag im Verhältnis von mindestens 1:2 durch verpfändete Beteiligungen besichert und durch den Treuhänder überwacht.

Die verpfändeten Beteiligungen weisen insgesamt einen Wert von 15.382.268 Euro auf. Sobald Anleihen in Höhe von mehr als 7,69 Mio. Euro platziert wurden, werden demnach weitere Sicherheiten in Höhe von bis zu 14,62 Mio. Euro bereitgestellt.

Stärken
- starker Track Record
- starke Besicherung
- erfahrenes Management
- konkrete Ankaufspipeline
- wenig Wettbewerb

Schwächen/Risiken
- niedriges Emissionsvolumen
- Immobilienpreise könnten fallen

Fazit:
JadeHawk hat einen starken Track Record und eine konkrete Ankaufspipeline. Die Gesellschaft ist in einer lukrativen Nische tätig, in der es wenig Wettbewerb gibt. Zudem ist die Anleihe mit Fondsanteilen mit einem doppelt so hohen Wert besichert. Daher spricht vieles für einen Erfolg der Anleiheemission. Das derzeit schwache Kapitalmarktumfeld könnte die Emission aber erschweren.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: © pixabay

Eckdaten der JadeHawk-Anleihe