Anleihen-Analyse: TERRAGON profitiert vom demografischen Wandel und bietet 6,50%-Anleihe

Die TERRAGON AG, ein auf Wohnen im Alter spezialisierter Projektentwickler, bietet eine Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 20 Mio. Euro, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 6,50% p.a. an (ISIN DE000A2GSWY7, WKN A2GSWY). Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich bis 14.05.2019, 14.00 Uhr MESZ. Voraussichtlich ab dem 24. Mai 2019 soll die Anleihe in den Handel im Open Market (Freiverkehr) der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen werden. Begleitet wird die Emission von der IKB Deutsche Industriebank AG als Sole Lead Manager. Privatanleger können die Anleihe via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Die Gesellschaft profitiert vom demografischen Wandel ebenso wie von einer starken Nachfrage und einer nachhaltigen Angebotslücke im Segment „Betreutes Wohnen“.

Unternehmen
Die TERRAGON AG ist ein seit 20 Jahren auf Wohnen im Alter spezialisierter, bundesweit tätiger Projektentwickler und Bauträger. Im Marktsegment „Wohnen im Alter“ und den seit 2001 realisierten Projekten gehört die TERRAGON-Gruppe zu den führenden Projektentwicklern und Bauträgern in diesem Markt.

Die TERRAGON-Gruppe ist in allen Segmenten des „Wohnens im Alter“ aktiv und hat für jedes dieser Segmente eine Produktlinie entwickelt: für das Service Wohnen für Senioren / betreutes Wohnen „Senior Living“, für stationäre Pflegeeinrichtungen „Care Living“ und für barrierefreie Wohnungen „Living 4 All“. Die TERRAGON-Gruppe gestaltet und steuert die Prozesse der Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, Planung, dem Bau und den Verkauf der Bauvorhaben.

Der Fokus der Entwicklungs- und Bauträgertätigkeit der TERRAGON-Gruppe liegt im Premiumsegment des Services Wohnen 4 Sterne plus (gemäß gif-Klassifizierung). In den Jahren 2002 bis 2014 war die TERRAGON-Gruppe vorwiegend als Dienstleistungsentwickler für Betreiber/Investoren tätig. In beschränktem Umfang, vor allem für Partner, die nicht über ein eigenes Bau-Know-how verfügen, ist die TERRAGON-Gruppe weiter als Projektentwickler und Generalunternehmen tätig. Aufgrund der beschleunigten demografischen Entwicklung und der starken Nachfrage des Immobilienanlagenmarktes legt die TERRAGON-Gruppe seit 2015 den Schwerpunkt auf die Entwicklung und Realisierung von Projekten auf eigenen Namen und eigene Rechnung.

Die Emittentin betreibt mit der SAX & Co. Real Estate GmbH, Tübingen, seit 2018 ein Joint-Venture zum Zwecke der Entwicklung und Realisierung eines gemeinsamen Immobilienportfolios im Segment „Betreutes Wohnen“. Im bisherigen Verlauf des Geschäftsjahres 2019 hat die TERRAGON-Gruppe mit der Entwicklung des ersten Projekts des Joint Ventures mit der SAX-Gruppe begonnen. Es handelt sich um das Vorhaben Welker Quartier in Duisburg mit ca. 170 Wohnungen, Pflegeheim mit 80 Betten sowie Tagespflege und Wohngruppe. Die TERRAGON-Gruppe hat ca. 50 Mitarbeiter.

Projektpipeline
Die TERRAGON-Gruppe beabsichtigt in diesem Jahr insgesamt in Projekte mit einem Gesamtprojektvolumen von ca. 150 bis 200 Mio. Euro zu investieren und in den Folgejahren voraussichtlich, ohne dass dies konkret feststeht, mit einem Gesamtvolumen von ca. 200 Mio. Euro jährlich. In den Investitionen, die für dieses Jahr geplant sind, sind Investitionen in Höhe von 69 Mio. Euro in das Objekt Duisburg Welkerstift bereits mit enthalten. Die TERRAGON-Gruppe führt fortlaufend mit den derzeitigen Eigentümern von Immobilien, an deren Erwerb sie interessiert ist, Gespräche über einen möglichen Erwerb, ohne dass es bereits rechtverbindliche Vereinbarungen gibt.

Geschäftsentwicklung
Im Geschäftsjahr 2018 wie auch 2017 erzielte die TERRAGON AG (Einzelabschluss) nahezu unveränderte Umsätze in Höhe von 3,1 Mio. Euro. Der Nachsteuergewinn fiel im Jahr 2018 mit 2,28 Mio. Euro dank hoher Erträge aus Beteiligungen deutlich höher aus als im Vorjahr mit 1,19 Mio. Euro. Das Eigenkapital erhöhe sich zum 31.12.2018 auf 7,53 Mio. Euro (Vorjahr 4,45 Mio. Euro), was einer Eigenkapitalquote von aktuell 37,0% (Vorjahr 32,2%) entspricht. In der Steigerung des Eigenkapitals um 3,08 Mio. Euro ist eine Kapitalerhöhung um 0,8 Mio. Euro enthalten.

Stärken:
- starke Marktstellung
- langjähriger Track-Record
- hohe Nachfrage, nachhaltige Angebotslücke
- umfangreiche, gesicherte Projektpipeline
- transparentes Reporting geplant, Gesellschaft orientiert sich an den Vorgaben des Scale-Segments
- Management macht einen positiven Eindruck

Schwächen:
- branchentypische Risiken eines Projektentwicklers, aktuell hohe Baukosten
- kein Rating
- Angaben zur Mittelverwendung, zur Projektpipeline und zum Reporting sind im Wertpapierprospekt zu schwammig und nicht belastbar

Fazit:
Die TERRAGON AG gehört zu den führenden Projektentwicklern mit langjähriger Expertise im Bereich „Betreutes Wohnen“ und profitiert damit vom demografischen Wandel ebenso wie von einer starken Nachfrage und einer nachhaltigen Angebotslücke im Segment „Betreutes Wohnen“. Die Gesellschaft verfügt zudem über eine umfangreiche Projektpipeline. Bei der Realisierung der Projekte agiert die TERRAGON AG nach eigenen Angaben äußert risikoavers. So erfolgt der Ankauf eines Grundstücks erst nach Baurechtsbeschaffung, die Hochbauphase beginnt erst nach einem geregelten Exit (Pre-Sale mit Betreibervertrag). Die Finanzierungen zukünftiger Projekte sind nach Unternehmensangaben weitestgehend geordnet. Bei einer planmäßigen Umsetzung der bereits gesicherten Projektpipeline ist die Refinanzierung der Anleihe bei Fälligkeit laut TERRAGON schon aus dem Cashflow möglich. Die Gesellschaft unterwirft sich zudem den Vorgaben des Segments Scale und plant transparent kommunizieren. Risiken sind branchentypisch bei Projektentwicklern die aktuell hohen Baukosten. Der Wertpapierprospekt ist zudem in vielen Bereichen sehr schwammig formuliert und daher kaum belastbar. Insgesamt erscheint die Anleihe aufgrund der positiven Entwicklung im Bereich „Betreutes Wohnen“ mit einem Kupon von 6,50% p.a. attraktiv.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten zur TERRAGON-Anleihe