Die UBM Realitätenentwicklung AG emittiert eine Anleihe mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 4,875%. Mit den Mitteln möchte die Gesellschaft die Finanzierungsstruktur optimieren und neue Projekte in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und der Tschechischen Republik realisieren. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert der Vorstandsvorsitzende Dir. Mag. Karl Bier die Transaktionsstruktur und die Strategie des Unternehmens.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Geschäftsmodell der UBM Realitätenentwicklung.
Dir. Mag. Bier: Wir sind ein breit aufgestellter Immobilienprojektentwickler mit Aktivitäten entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus – von der Planung, der Entwicklung und dem Bau über die Bewirtschaftung bis hin zum Verkauf. Durch die Diversifikation über unsere Kernsparten Projektentwicklung, Hotelbetrieb, Vermietung und Verwaltung von Immobilien sowie Facility Management, über unsere Kernmärkte Österreich, Deutschland, Polen und die Tschechische Republik, durch die Konzentration auf die vier Assetklassen Wohnungsbau, Büro-, Hotel- und Gewerbeimmobilien sowie durch die Granularität unseres Projektportfolios können wir gezielt auf Marktchancen reagieren und unser Ergebnis sehr konstant halten. Auf diese Weise haben wir seit 1991 in jedem Jahr ein positives Vorsteuerergebnis erzielt – mit einem Rekordwert von 17,8 Mio. Euro in 2013. Darüber hinaus konnten wir unser Eigenkapital mit 163,7 Mio. Euro zum 31.12.2013 im Vergleich zu 2003 mehr als verdoppeln.
BOND MAGAZINE: In welchen Segmenten und Regionen sind Sie aktiv?
Dir. Mag. Bier: Im Rahmen unseres internationalen Wachstums agieren wir in den bereits erwähnten Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe. Zu unseren Kernmärkten zählen Österreich, Deutschland, Polen und die Tschechische Republik. In Bezug auf die Gesamtleistung ist Deutschland mit einem Anteil von 57% in 2013 der wichtigste Markt der UBM. Als international erfolgreicher Entwickler und vorübergehender Bestandshalter hochwertiger Immobilien verfügen wir derzeit über Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Frankreich, den Niederlanden, Rumänien, Russland, Schweiz, Slowakei, Bulgarien, Kroatien und Ungarn.
BOND MAGAZINE: Sie waren in den vergangenen Jahren immer profitabel. Welchen Anteil am Ergebnis haben in den vergangenen Jahren Zuschreibungen nach IAS 40 ausgemacht?
Dir. Mag. Bier: Trotz aller Innovationsfreude ist UBM, was die Bilanzierung betrifft, ausgesprochen konservativ. Dementsprechend ist unser Ertrag beinahe vollständig durch Cashflow unterlegt und nicht durch Aufwertung des Immobilienbesitzes beziehungsweise Zuschreibungen, wie man in Deutschland sagt. Das Motto von CFO Heribert Smolé lautet schlicht und einfach „profit is an opinion, cash is a fact“. Da auch das an und für sich strenge Bewertungsmodell IAS 40 einen gewissen Spielraum erlaubt, bewerten wir unser Portfolio traditionell sehr vorsichtig. Deshalb ist es unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften nur UBM gelungen, in der Rezessionszeit durchgängig schwarze Zahlen zu schreiben.
BOND MAGAZINE: Im Segment Hotel war Ihr Vorsteuerergebnis in den vergangenen Jahren jedoch immer negativ. Woran liegt das?
Dir. Mag. Bier: Diese Entwicklung resultiert aus den abschreibungsbedingt hohen Anfangsverlusten. Auf operativer Ebene handelt es sich für uns um ein sehr rentables Geschäftssegment. Anleger suchen verstärkt nach dieser Anlageklasse, weil Hotels krisenfester sind und nachhaltig bessere Renditen liefern als beispielsweise Büroimmobilien. Zudem ist die Bewirtschaftung bei Hotels ausgelagert und es gibt kein Leerstandsrisiko wie bei Büros.
BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick können Sie für das Jahr 2014 geben?
Dir. Mag. Bier: In Österreich wird der Schwerpunkt in Salzburg liegen, wo wir das Projekt Sternbrauerei Riedenburg mit der Übergabe der 70 Wohneinheiten abschließen werden. In Graz planen wir den Beginn von zwei Wohnbauprojekten. In Westeuropa konzentrieren wir uns auf unseren Heimatmarkt Deutschland, wobei wir besonders den Wohnungsmarkt in München, Frankfurt und Berlin bearbeiten. Im Gewerbebereich errichten wir ein Hotel in Frankfurt und planen ein Bürogebäude in München. In unseren neuen Märkten in Westeuropa (Niederlande und Frankreich) planen wir Hotelprojekte. In Zentral- und Osteuropa steht auch im Jahr 2014 Polen im Mittelpunkt unserer Aktivitäten. In Warschau arbeiten wir an der Weiterentwicklung des Poleczki Business Park. Zusätzlich sind die Errichtung und Fertigstellung eines Bürogebäudes in Krakau im Gange. In Wroclaw beginnen wir mit dem Bau eines Bürogebäudes. In der Tschechischen Republik folgt die Fertigstellung der Ferienwohnanlage in Spindleruv Mlyn. Alle anderen Länder in Osteuropa haben wir unter Beobachtung mit dem Ziel, Grundstücke oder Projekte vertraglich so zu sichern, dass wir bei einer Stabilisierung der Märkte unsere Aktivitäten kurzfristig wieder intensivieren können.
Für das Geschäftsjahr 2014 schätzen wir eine Gesamtleistung, die deutlich über der im Jahr 2013 erzielten Gesamtleistung von 286,7 Mio. Euro liegen soll, sowie Investitionen in Höhe von 100 Mio. Euro. Darüber hinaus wollen wir unsere seit 1991 durchgehend positive Ergebnisentwicklung nahtlos fortsetzen. Das EBT soll mindestens das Niveau von 2013 erreichen.
BOND MAGAZINE: Weshalb haben Sie sich für die Emission einer Anleihe in Deutschland und Österreich entschieden?
Dir. Mag. Bier: Für uns ist dieser Schritt eine logische Konsequenz und Erweiterung, denn operativ sind wir mit unserer Tochtergesellschaft Münchner Grund Immobilien Bauträger AG bereits seit den 1960er Jahren in Deutschland aktiv. Insgesamt wurden mehr als 100 Projekte in München, Frankfurt, Berlin und Leipzig erfolgreich realisiert. Auch in unserem Aktionariat und unter den Investoren unserer ersten beiden Anleihen nimmt der deutsche Finanzplatz neben unserem Heimatmarkt Wien einen immer höheren Stellenwert ein. Vor diesem Hintergrund haben wir uns dazu entschieden, unsere Kapitalmarktpräsenz zu erweitern und nach Deutschland an den Börsenplatz Frankfurt zu gehen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Transaktionsstruktur.
Dir. Mag. Bier: Das Angebot erfolgt in zwei Schritten. Im Rahmen eines Umtauschangebots werden zunächst die Inhaber der 2010-Teilschuldverschreibungen sowie der 2011-Teilschuldverschreibungen eingeladen, Angebote für den Umtausch ihrer jeweiligen Teilschuldverschreibungen in die neuen Teilschuldverschreibungen 2014-2019 abzugeben. Die Frist für das Umtauschangebot begann am 13.06.2014 und endet voraussichtlich am oder um den 24.06.2014. Das Emissionsvolumen der neuen Unternehmensanleihe 2014-2019 wird sich nach der Annahmequote des Umtauschangebots für die beiden bestehenden Unternehmensanleihen richten. Diese haben ein Volumen von jeweils 100 Mio. Euro, insgesamt somit 200 Mio. Euro.
Im Anschluss an das Umtauschangebot folgt ein Barzeichnungsangebot, in dessen Rahmen Anleger die verbleibenden Teilschuldverschreibungen gegen Bareinzahlung zeichnen können. Die Frist für das Barzeichnungsangebot beginnt voraussichtlich am oder um den 25.06.2014 und endet voraussichtlich am oder um den 02.07.2014. Während dieser Zeichnungsfrist soll für Anleger auch eine direkte Zeichnungsmöglichkeit über die Zeichnungsfunktionalität der Frankfurter Wertpapierbörse ermöglicht werden.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Dir. Mag. Bier: Wir möchten durch den Emissionserlös unsere Finanzierungsstruktur optimieren und unsere Finanzkraft stärken sowie insbesondere bestehende Finanzverbindlichkeiten zurückführen. Zusätzlich dienen die Erlöse der Realisierung bestehender und neuer Projekte, vor allem unserer geplanten verstärkten Tätigkeit in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik.
BOND MAGAZINE: In welchen Regionen und Segmenten wollen Sie künftig verstärkt investieren?
Dir. Mag. Bier: Wir wollen unsere Position als Komplettanbieter auch in den kommenden Jahren nachhaltig stärken und kontinuierlich ausbauen. Dazu verfolgen wir eine Strategie, die auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität zielt. Unser Fokus wird weiterhin auf den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik liegen. Aber unsere Wachstumsstrategie umfasst auch Investitionen in profitable Opportunitäten in neuen Märkten wie den Niederlanden und in Frankreich. Bei diesem internationalen Wachstum wollen wir auch die Diversifikation über die von uns bearbeiteten Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe beibehalten bzw. weiterentwickeln. Das Wachstum wollen wir aber nicht über einzelne Großprojekte, sondern unter Beibehaltung einer hohen Granularität der Projekte mit einer durchschnittlichen Einzelprojektgröße im Bereich von rund 30 Mio. Euro erzielen.
BOND MAGAZINE: Sie sind in Österreich schon sehr lange börsennotiert, in Deutschland am Kapitalmarkt bislang jedoch praktisch unbekannt. Werden Sie sich künftig stärker auch am deutschen Kapitalmarkt orientieren?
Dir. Mag. Bier: Ja, das ist unser Ziel. Wir möchten uns am deutschen Kapitalmarkt ähnlich dauerhaft etablieren wie in Österreich und auf operativer Ebene durch unsere Tochtergesellschaft Münchner Grund. Dazu erscheint uns die geplante Einbeziehung in den Open Market der Deutsche Börse AG in das Segment Entry Standard für Unternehmensanleihen der sinnvolle, erste Schritt zu sein.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org.
