„Unser Ziel ist es, in diesem Jahr für rund 160 Mio. Euro Immobilien für das Bestandsportfolio zu erwerben, da ist die Kapitalerhöhung ein Baustein“, Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG (ISIN DE000A1YC913) führt eine Kapitalerhöhung durch. Angeboten werden bis zu 1.306.629 neue Aktien (ISIN DE000A289V52 / WKN A289V5), die bereits für das vergangene Geschäftsjahr 2020 voll gewinn- und dividendenberechtigt sind. Der Angebotspreis beträgt 10,80 Euro je Aktie. Die neuen Aktien werden im Rahmen eines Bezugsangebots für die bestehenden Aktionäre sowie einem öffentlichen Angebot für die nicht bezogenen Aktien und einer Privatplatzierung angeboten.

Bereits zum Zeichnungsstart liegen von institutionellen Investoren Kaufaufträge von 2 Mio. Euro vor, zudem beabsichtigt auch der Vorstand der FCR Immobilien AG, Falk Raudies, für bis zu 1 Mio. Euro privat Aktien zu erwerben.

Die aus der Kapitalerhöhung zufließenden Mittel sollen für den weiteren Ausbau des Immobilienbestandes verwendet werden. Die FCR Immobilien AG befindet sich seit Jahren auf einem profitablen Wachstumskurs und verfügt inzwischen über einen Immobilienbestand von über 300 Mio. Euro. Die neuen Aktien werden voraussichtlich am 19. Februar 2021 unter der gleichen ISIN der Altaktien in den bestehenden Handel im regulierten Markt, General Standard, an der Frankfurter Wertpapierbörse eingeführt.

Ziel ist es, in diesem Jahr für rund 160 Mio. Euro Immobilien für das Bestandsportfolio zu erwerben, dafür ist die Kapitalerhöhung ein Baustein, wie Vorstand Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZIINE: In welchen Bereichen ist die FCR Immobilien AG tätig?

Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisierter Bestandshalter, der bevorzugt deutschlandweit an aussichtsreichen Sekundärstandorten investiert. Unsere Objekte verfügen oftmals über einen Lebensmittelmarkt oder Nahversorger als Ankermieter, der eine wichtige Versorgungsfunktion in der Region erfüllt. Durch einen günstigen Einkauf, gerne aus Sondersituationen, die erfolgreiche Bewirtschaftung und optional im Einzelfall auch die Veräußerung entwickelter Objekte erzielen wir überdurchschnittliche Renditen. Ergänzend halten wir zudem opportunistisch einzelne Objekte aus anderen Segmenten des Immobilienmarktes, wie z.B. Logistik oder Wohnen.

BOND MAGAZIINE: Wie ist Ihre aktuelle Geschäftsentwicklung?

Raudies: Wir befinden uns unverändert auf einem dynamischen und profitablen Wachstumskurs. Wir können weiter Objekte mit einer Ankaufsrendite von 8 bis 12% erwerben, was attraktive Renditen im Bestandsportfolio verspricht. Und unsere Pipeline ist gut gefüllt. Aktuell befinden sich Objekte für rund 70 Mio. Euro in der finalen Ankaufsprüfung.

BOND MAGAZIINE: Welche Auswirkungen hat die Coronapandemie auf Ihre Geschäftsentwicklung?

Raudies: Die Auswirkungen sind weiterhin moderat. Bei den Mieteinnahmen haben wir Mietern angeboten, gegen die vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages um ein Jahr auf eine Monatsmiete zu verzichten. Hierdurch haben wir Mieteinnahmen in Millionenhöhe für die kommenden Jahre vereinbart. Zu Mietausfällen ist es coronabedingt nur in einem sehr geringen Umfang von rund 1% unserer Mieteinnahmen gekommen. Bei den Transaktionen war es im vergangenen Jahr so, dass wir im zweiten und teilweise auch noch im dritten Quartal bei den Objektbesichtigungen durch die Maßnahmen eingeschränkt waren. Wir hätten sonst sicher noch mehr Objekte ankaufen können, so waren es im vergangenen Jahr 16 Immobilien, nach 25 im Vorjahr. Inzwischen haben wir uns hier so aufgestellt, dass wir trotz der jüngsten Coronamaßnahmen weiter einkaufen können.

BOND MAGAZIINE: Welchen Umsatz erzielen Sie durch Mieteinnahmen und welchen Anteil durch Objektverkäufe?

Raudies: Unsere annualisierten Mieteinnahmen belaufen sich auf rund 20 Mio. Euro, verteilt auf rund 80 Objekte in unserem Bestandsportfolio. Hinzu kommen dann noch die Erlöse aus dem Verkauf der im vergangenen Jahr veräußerten acht Objekte. Die Aufteilung zwischen Mieteinnahmen und Verkaufserlösen schwankte in den vergangenen Jahren, je nachdem, ob größere Objekte verkauft wurden, und lag mal über und mal unter 50%. Unser Ziel ist es, die Mieteinnahmen in den kommenden Jahren weiter deutlich auszubauen und uns mehr auf die Bestandshaltung zu konzentrieren.

BOND MAGAZIINE: Was unterscheidet Sie von anderen börsennotierten Unternehmen, die sich ebenfalls auf Handelsimmobilien konzentrieren?

Raudies: Unser Ansatz verspricht eine höhere Rendite, da wir nicht nur attraktive Erträge durch unseren Einkauf und die Ausrichtung auf Sekundärlagen generieren können, sondern durch die Arbeit mit dem Bestand auch zusätzliche Renditepotenziale heben. Zudem haben wir eine selbstentwickelte Lösung, die durch den Einsatz künstlicher Intelligenz die Kernbereiche unserer Wertschöpfungskette unterstützt und so eine sehr effiziente Organisation ermöglicht. Hierdurch erwarte ich in Zukunft deutliche Kostenvorteile.

BOND MAGAZIINE: Man hört, dass aufgrund der vergleichsweise hohen Mietrenditen immer mehr Investoren Handelsimmobilien erwerben möchten. Spüren Sie einen härteren Wettbewerb beim Ankauf von Objekten?

Raudies: Unser Segment ist sehr attraktiv, das ist natürlich auch anderen Investoren nicht verborgen geblieben. Aber wir sind ein etablierter Player mit einem hervorragenden Netzwerk, wodurch uns z.B. Objekte aus Sondersituationen angeboten werden. Wir können deshalb unverändert weiter gut investieren.

BOND MAGAZIINE: Wie hoch ist aktuell Ihr NAV und wer erstellt die Gutachten?

Raudies: Per Ende September 2020 lag der EPRA-NAV bei 11,26 Euro je Aktie. Er ist damit im Jahresverlauf trotz der Zahlung der Dividende von 0,30 Euro je Aktie weiter gestiegen. Die Wertgutachten werden von der imtargis GmbH erstellt.

BOND MAGAZIINE: Wie hoch ist Ihre Eigenkapitalquote und welche Eigenkapitalquote streben Sie mittelfristig an?

Raudies: Die Eigenkapitalquote lag Ende Juni 2020 bei rund 26 Prozent. Mit diesem Wert fühle ich mich sehr wohl.

BOND MAGAZIINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Raudies: Wir kaufen bundesweit Immobilien an Standorten ab 5.000 Einwohner. Dies bedeutet, dass wir gerne an Sekundärstandorten investieren, wenn es sich um ein etabliertes Objekt handelt. Schwerpunktmäßig erwerben wir mit bonitätsstarken Ankermietern Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogeriemärkte sowie ergänzend auch Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien. Bei Einzelinvestments erwerben wir Immobilien zwischen 1 bis ca. 50 Mio. Euro, bei Portfolios sind auch 100 Mio. Euro vorstellbar.

BOND MAGAZIINE: Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Mietrendite beim Ankauf?

Raudies: Die durchschnittliche Ankaufsrendite in unserem Bestandsportfolio beträgt 10,3%. 2019 lagen wir bei 10,1%, also in etwa beim gleichen Wert.

BOND MAGAZIINE: Wie hoch ist die durchschnittliche Restlaufzeit Ihrer gewerblichen Mietverträge?

Raudies: Unser WAULT lag zuletzt bei 5,0 Jahre. 2019 lag der Wert bei 4,4 Jahre. Der Anstieg zeigt, dass wir im vergangenen Jahr sehr erfolgreich mit unserem Bestandsportfolio gearbeitet haben. Bei einer Schwankung um 5 fühlen wir uns komfortabel.

BOND MAGAZIINE: Wie hoch sind Ihre durchschnittlichen Finanzierungskosten?

Raudies: Hierbei muss natürlich berücksichtigt werden, dass wir die einzelnen Objekte aus einem Mix an Eigenkapital, Anleihemitteln und Bankdarlehen finanzieren. Bei den Bankdarlehen binden wir gerne regionale Banken mit ein, die durchschnittliche Verzinsung liegt hier zwischen 1,4% und 1,7%. Auf Unternehmensebene, also Bankdarlehen und Anleihen zusammen, liegt der durchschnittliche Zins bei knapp unter 3%. Da wir auch in diesem Jahr Anleihen zurückgeben werden, wird dieser Zins weiter sinken.

BOND MAGAZIINE: Was kann man sich unter KI³ vorstellen?

Raudies: Wir sehen im Einsatz künstlicher Intelligenz einen Treiber für das Ergebnis, weil wir so unsere Strukturen deutlich effizienter gestalten können. Deshalb investieren wir seit Jahren in unsere eigene Lösung, mit der wir z.B. Ankaufsobjekte einer ersten Prüfung unterziehen oder potenzielle Mieter identifizieren und ihnen ein adäquates Angebot unterbreiten können. Dieser Mehrwert, den unsere Lösung bietet, dafür steht KI³.

BOND MAGAZIINE: Sie möchten sich von den Hotelaktivitäten trennen. Macht das zum jetzigen Zeitpunkt Sinn?

Raudies: Diese Objekte gehören nicht zu unserem Bestandsportfolio, sondern wir konnten die Immobilien opportunistisch günstig für unser Tradingportfolio erwerben. Der Verkauf war somit schon beim Erwerb geplant, und wir sind hier in Gesprächen mit potenziellen Käufern. Uns liegen bereits mehrere LOIs vor.

BOND MAGAZIINE: Werden Sie sich dann ausschließlich auf Handelsimmobilien konzentrieren oder kommen auch andere Nutzungsarten infrage?

Raudies: Unser Schwerpunkt liegt bei unserem Bestandsportfolio unverändert auf Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Nahversorger in Deutschland. Aber auch Wohnen und Logistik sind immer stärker gefragt. Diese Bereiche wollen wir deutlich ausbauen. Auch Büroimmobilien bleiben bei uns im Ankauf. Unser Ziel ist es, in diesem Jahr für rund 160 Mio. Euro Immobilien für das Bestandsportfolio zu erwerben, da ist die Kapitalerhöhung ein Baustein. Anleger haben hier vom 29. Januar bis voraussichtlich zum 11. Februar 2021 die Möglichkeit, neue Aktien (WKN A289V5) über die Börse Frankfurt, Direct Place, zu zeichnen.

BOND MAGAZIINE: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in fünf Jahren?

Raudies: Wir wollen weiter dynamisch und profitabel wachsen. Unser Markt ist groß genug, dass wir hier auch ein Immobilienportfolio von 1 Mrd. Euro aufbauen können. Aber Schritt für Schritt. Die Profitabilität werden wir beim Wachstum nicht aus den Augen verlieren.

BOND MAGAZIINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher,  https://www.fixed-income.org/
Foto: Falk Raudies, CEO © FCR Immobilien AG

Eckdaten der Kapitalerhöhung