Die UBM Development AG (ISIN AT0000815402) emittiert eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro (mit Aufstockungsmöglichkeit auf bis zu 120 Mio. Euro). UBM bietet Investoren der bestehenden 4,875%-UBM-Anleihe 2014/19 (ISIN AT0000A185Y1) die Möglichkeit zum Umtausch in die neue UBM-Anleihe 2018/23. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CFO Patric Thate die Strategie.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist die UBM Development AG tätig?
Thate: Bekannt ist die UBM Development als führender Hotelentwickler in Europa. Der strategische Fokus liegt auf den drei Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen sowie den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen. Mit 145 Jahren Erfahrung konzentrieren wir uns auf unsere Kernkompetenz – die Entwicklung von Immobilien. Neben klassischer Neubauentwicklung gehören sowohl die Stadt- und Baulandentwicklung größerer Flächenareale als auch die Umnutzung und Revitalisierung zum Spektrum der Entwicklungsaktivitäten. Wir decken dabei die gesamte Development-Wertschöpfungskette in-house ab.
BOND MAGAZINE: Sie sind bei Ihren Hotels auch Pächter. Welche Rolle haben Sie dabei genau?
Thate: Unser Kerngeschäft ist ganz klar die Immobilienentwicklung, Hotelpacht ist als Zusatzangebot im Rahmen der Hotelentwicklung hinzugekommen. In der Hotelentwicklung haben wir eine führende Marktstellung, in den vergangenen 50 Jahren haben wir über 25 Hotels entwickelt. Bis 2021 befinden sich zwölf weitere Hotelprojekte in unserer Pipeline. Daher existiert in der UBM ein eigenes Kompetenzzentrum für den Hotelbereich – dieses berät die Entwicklungsteams bei Ankauf, Bau, Branding und Verkauf von neuen Hotels bzw. Hotelliegenschaften. Zu den Aufgabengebieten zählt auch die Führung von Hotels mittels „Sandwich-Modell“, in welchem die UBM hotels als Pächterin zwischen einem Hotelinvestor und einem internationalen Hotelbetreiber, der das Hotelmanagement übernimmt, auftritt. Derzeit pachtet UBM 14 selbst entwickelte Hotels. Dieses Geschäftsmodell unterstützt unsere Development-Aktivitäten, da wir nicht nur über Expertise in der Hotelentwicklung, sondern auch im Hotelbetrieb verfügen. Ein interessantes Paket für Investoren!
BOND MAGAZINE: Welche wichtigen Projekte haben Sie in der Pipeline?
Thate: Unsere Pipeline ist mit 1,8 Mrd. Euro bis 2021 prall gefüllt. Vor allem die Assetklasse Hotels wird derzeit besonders stark nachgefragt, hier haben wir 3.200 Zimmer in der Pipeline. In Österreich wird bis 2020 unser aktuell größtes Projekt „Quartier Belvedere Central“ mit dem letzten Bauteil, dem Bürogebäuden QBC 1&2, abgeschlossen. Wir konnten uns aber bereits ein adäquates Nachfolgeprojekt zu attraktiven Konditionen sichern: Auf einer Gesamtfläche von rund 23.000 m², fußläufig zur Wiener Innenstadt bzw. dem 1. Bezirk, wird ein Hotel und Wohnbau entstehen. Zu unseren größten Wohnbauprojekten zählt darüber hinaus derzeit das Projekt „immergrün“ in Berlin mit 500 Wohnungen oder das Projekt „Anders Wohnen“ in München mit über 450 Wohnungen.
BOND MAGAZINE: Welches Volumen wird das Projekt Donauhof haben?
Thate: Wie erwähnt, handelt es sich hier um ein Nachfolgeprojekt für das „Quartier Belvedere Central“ – sowohl hinsichtlich Größe als auch Qualität. Der durch die UBM betreute Development-Teil des QBC liegt insgesamt mit allen Bauabschnitten bei mehr als 400 Mio. Euro. Das neue Projekt sollte in einer ähnlichen Größenordnung liegen.
BOND MAGAZINE: Welche Regionen und Segmente sind für Sie relevant?
Thate: UBM fokussiert sich auch zukünftig auf die Märkte Deutschland, Österreich und Polen. Unsere Investitionsstrategie konzentriert sich sehr stark auf den deutschsprachigen Raum. Mittelfristig sollen ca. 80% unserer Investitionen nach Deutschland und Österreich fließen – und hier vor allem auf Prime Locations in den A-Cities. Insbesondere Deutschland wird von Experten als der Markt mit dem höchsten Potenzial für Immobilieninvestitionen gesehen. Auch die Nachfrage von internationalen Investoren nimmt für deutsche Prime-Immobilien laufend zu. In Bezug auf Assetklassen fokussieren wir derzeit vor allem auf den Hotelbereich – 40% der Investitionen sollen zukünftig in Hotelprojekte fließen.
BOND MAGAZINE: Wie werden sich die aus Ihrer Sicht relevanten Immobilienmärkte weiter entwickeln?
Thate: Wie man den kürzlich veröffentlichten Analysen zu den europäischen Immobilieninvestitionen für das dritte Quartal entnehmen kann, läuft der Markt weiterhin gut. Experten gehen für das Gesamtjahr 2018 von einem starken Jahr auf Niveau von 2017 aus. Es werden derzeit keine Indikationen für eine Abschwächung des Marktes und keine Anzeichen für einen Rückgang der Nachfrage in unseren Kernmärkten prognostiziert. Dennoch haben wir uns fit gemacht.
BOND MAGAZINE: Welchen LTV streben Sie mittelfristig an?
Thate: Mit Ende des ersten Halbjahres 2018 lag unser LTV bei 28% – ein wahrscheinlich zu niedriger Wert für einen Immobilienentwickler. Im Jahresverlauf wird der LTV wieder ansteigen, da aussichtsreiche Investitionen in unsere Pipeline getätigt werden. Ein noch überaus „gesunder“ LTV im derzeitigen Marktumfeld liegt für einen Immobilienentwickler bei 50–60%, wir haben unter diesen Gesichtspunkten also noch Investitionsreserven. Dennoch bleibt weiterhin bei all unseren strategischen Entscheidungen auch ein starker Fokus auf einem ausgewogenes Bilanzbild.
BOND MAGAZINE: In welchen Segmenten und Regionen wollen Sie weiter investieren und wo wollen Sie eher Objekte verkaufen?
Thate: In unserem Geschäftsmodell fokussieren wir uns ganz klar auf die drei Kernmärkte Deutschland, Österreich und Polen und auf die Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen. Zukünftig möchten wir uns noch mehr auf das konzentrieren, was wir gut können: die Immobilienentwicklung. Nach einem erfolgreichen beschleunigten Verkaufsprogramm 2017 haben wir uns mit dem „Pure Play Programm PPP“ ein neues Ziel gesetzt: Bis Mitte 2019 soll das Portfolio an Bestandsimmobilien auf unter 350 Mio. Euro reduziert werden. Was unsere Investments betrifft, haben wir uns das Ziel gesetzt, 50% der Investitionen in Deutschland zu tätigen, 30% in Österreich und 20% in andere Märkte. Bei den Assetklassen planen wir mittelfristig mit 40% einen etwas stärkeren Fokus auf die Assetklasse Hotel, gefolgt von jeweils 30% in Büro und Wohnen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Details zum aktuellen Umtauschangebot bzw. der Anleiheemission.
Thate: Das aktuelle Angebot besteht aus zwei Komponenten: Unser aktuelles Vorhaben ist die Neuemission einer 5-jährigen Anleihe mit einem jährlichen Kupon von 3,125%, kombiniert mit einem Umtauschangebot für die Inhaber der UBM-Anleihe 2014/19. Als Gesamtvolumen streben wir bis zu 100 Mio. Euro an, wobei eine Aufstockung auf bis 120 Mio. Euro möglich ist. Die erste Komponente ist ein Umtauschangebot für die bestehende UBM-Anleihe 2014/19 bei dem wir die Investoren der UBM-Anleihe 2014/19 zu einem Tausch ihrer alten Anleihe gegen unsere Neuemission einladen. Der Tausch geschieht im Verhältnis 1:1. Zusätzlich bieten wir den Investoren als Anreiz einen attraktiven Barausgleichsbetrag in Höhe von 18,68 Euro je Stück Anleihe. Die Umtauschfrist läuft bereits und endet am 7. November. Im zweiten Schritt kann dann ab 8. November die neue 3,125% UBM Anleihe 2018/23 gezeichnet werden. Unter den aktuellen Marktgegebenheiten bieten wir damit sowohl institutionellen Investoren als auch Privatanlegern eine interessante Veranlagungsmöglichkeit für die nächsten fünf Jahre.
BOND MAGAZINE: Wie können Anleger zeichnen und wie können Anleger aus Deutschland zeichnen?
Thate: Die Anleihe wird in Österreich, Deutschland und Luxemburg in Form eines öffentlichen prospektpflichtigen Angebots angeboten. Interessierte Anleger können über ihre jeweilige Depotbank zeichnen, das gilt natürlich auch für unsere deutschen Anleger.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie UBM Development am Laufzeitende der Anleihe?
Thate: Die UBM Development wird sich bis 2023 weiter als führender Hotelenwickler in Europa etabliert haben und die bereits starke Marktposition in unseren Kernmärkten weiter ausbauen. Dabei werden wir aber nicht unsere Bilanz- und Finanzierungsstruktur aus den Augen verlieren.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
