Die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. emittieren zur Finanzierung eines bestehenden und vermieteten Immobilienportfolios im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann eine Gemeinschafts-Anleihe in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro, mindestens jedoch 27,5 Mio. Euro. Sie ist bei einer Laufzeit von fünf Jahren mit einem jährlichen Kupon von 5,75% ausgestattet, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE nimmt Michael Bremer, Geschäftsführender Gesellschafter der Bremer Real Estate GmbH (Asset Manager des Parkstadt Immobilienportfolios) zur Laufzeit der Mietverträge Stellung.
BOND MAGAZINE: Der WALT (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge) beträgt beim Parkstadt Center 5,2 Jahre und beim Parkstadt Hotel 10,5 Jahre. Die Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren. Wird damit eine Refinanzierung der Anleihe am Laufzeitende nicht sehr schwierig?
Bremer: WALT ist eine von zahlreichen Kennzahlen zur Bewertung eines Immobilienportfolios und steht für Weighted Average Lease Term. Sie ermittelt die am Mietertrag gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit einer Immobilie, in diesem Fall also des Parkstadt Center und des Parkstadt Hotel.
In einem heterogen vermieteten Objekt wie dem Parkstadt Center ist ein WALT in einer Range von 4,5 bis 5,5 ein durchaus guter Wert, denn in aller Regel haben Büroflächen (sofern sie nicht für Großmieter konzipiert sind) eine Mietvertragslaufzeit von maximal 5 Jahren haben, zzgl. ein- oder zweimaliger Optionszeit. Ähnliches gilt für den Handel, wobei die Festlaufzeit hier meist 10 bis 15 Jahre beträgt. Je nachdem, in welcher Phase des Zyklus sich eine Immobilie gerade befindet, bewegt sich der WALT daher meist ebenfalls in der Range der Verlängerungsoption.
Vor allen Dingen aber ist der WALT nur eine Momentaufnahme. So bedeuten die im Wertpapierprospekt angegebenen knapp 5,2 Jahre für das Parkstadt Center ja keineswegs, dass hier am Ende der 5-jährigen Anleihelaufzeit nur noch 0,2 Jahre übrig bleiben. Sondern wir haben im Center derzeit 30 Mieter mit den unterschiedlichsten Flächen und Nutzungsarten sowie unterschiedlichsten Vertragslaufzeiten, die ja immer wieder verlängert werden. Wir gehen daher davon aus, dass durch die kontinuierliche Erneuerung von Mietverträgen der WALT für die Büro- und Serviceflächen praktisch durchgängig über 5 Jahren liegen wird. Aufgrund des hohen Kundenzuspruchs im Parkstadt Center ist auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen immer noch groß. Wir sind daher zuversichtlich, dass auch diese Flächen weiterhin langfristig vermietet bleiben und ebenfalls immer einen WALT von mehr als 5 Jahren liefern.
Beim Parkstadt Hotel ist die Sache völlig anders. Da es sich um ein „Single-Tenant-Objekt“ handelt, ist der Ausweis eines WALT maximal nachrichtlicher Natur. Das Hotel ist eine betreiberorientierte Immobilie, die einzig am Erfolg des Hotels an sich zu bewerten ist. Ist das Hotel erfolgreich, so wie sich dieses in den zurückliegenden 4 bis 5 Jahren gezeigt hat, dann wird das Hotel seinen Hotelbetrieb mit Sicherheit auch weiter fortsetzen. Und zwar auch zu den Regelungen des Mietvertrages, nämlich unter Ausnutzung der Optionsmöglichkeiten. Durch die Verpflichtung, die Ausstattung des Hotels auf einem Niveau zu halten, das auch einen kurzfristigen Betreiberwechsel ermöglicht, kommt der WALT-Kennzahl hier rein theoretische Bedeutung zu. Die Attraktivität der Lage, und damit auch des Hotelbetriebs an sich, besteht durch den weiteren Zuzug namhafter Firmen, wie etwa der Microsoft Deutschlandzentrale, ja kein Zweifel.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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