Das Mietübereignungsmodell sollte nach Einschätzung von GBC hohe Nachfrage generieren; ab 2022 werden erste Einnahmen aus Bockenem-Projekt erwartet; die Anleihe ist weiterhin 'überdurchschnittlich attraktiv'.
Die GECCI Investment KG ist eine Emittentin zweier Unternehmensanleihen. Die fünfjährige Anleihe (2020 bis 2025) ist mit einem Kupon in Höhe von 5,75% und die siebenjährige Anleihe (2020 bis 2027) mit einem Kupon in Höhe von 6,00% ausgestattet. Beide Anleihen haben ein geplantes Emissionsvolumen in Höhe von 8,0 Mio. Euro. Der Emissionserlös soll an die Gesellschaft GECCI Immobilien KG weitergeleitet werden, die ihrerseits die Mittel für die Finanzierung von Immobilien im Rahmen der Mietübereignung nutzt.
Beim selbst entwickelten Mietübereignungs-Konzept baut die GECCI-Gruppe Wohnimmobilien und vermietet diese im Anschluss an Kaufinteressenten. Die Kunden schließen statt einer klassischen Bankfinanzierung einen Mietübereignungsvertrag über einen vorher festgelegten Zeitraum (23 bis 32 Jahre) ab. Zum Vertragsende findet ein Eigentumsübergang an den Mieter statt. Mit der Mietübereignung sollen solvente Mieter/Käufer adressiert werden, die 'noch' nicht über das nötige Eigenkapital für eine Bankfinanzierung verfügen. Da bei einer Mietübereignung kein Eigenkapital bzw. keine größere Summe am Anfang oder Ende der Laufzeit anfällt, sollte dieses Konzept sehr attraktiv für mittlere Einkommensschichten, die über noch keine größeren Ersparnisse verfügen, sein.
Das Risiko dieses Geschäftsmodells ist laut GBC für beide Parteien als niedrig einzustufen. Bei Zahlungsausfällen würde die GECCI eine Vertragskündigung vornehmen und die Immobilien anderweitig vermieten oder zu Marktpreisen verkaufen. Auf der anderen Seite ist der Kunde durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert, behält trotzdem die volle Flexibilität und kann während der Vertragslaufzeit, wie bei einem klassischen Mietvertrag, jederzeit kündigen und ausziehen. Er würde dabei das Recht für den Eigentumsübergang zum Ende der Laufzeit verlieren.
Seit der Emission der beiden Unternehmensanleihen und damit der Sicherstellung der Finanzierung des GECCI-Mietübereignungsmodells hat die Gesellschaft zwei Projekte erworben. Besonders im Fokus steht dabei das Projekt in der niedersächsischen Stadt Bockenem, im Rahmen dessen 24 massive Einfamilienhäuser entstehen sollen. Vom ersten, neun Objekte umfassenden Bauabschnitt, hat die Gesellschaft bereits vier Reservierungen erhalten und drei Vorverträge mit potenziellen Kunden abgeschlossen. Der erste Bauabschnitt ist bereits voll erschlossen und der Bau hat begonnen. Ab Februar 2022 soll jeweils monatlich der Baubeginn eines Objektes neu hinzukommen.
Zur Bewertung der Attraktivität der GECCI-Anleihen hat GBC zunächst die Bonitätskennzahlen für den Zeitraum 2022 bis 2025 prognostiziert. Dies auf Basis der aktuellen Projekte sowie der Annahme, dass in den kommenden Jahren weitere Projekte erworben werden. Darauf aufbauend hat GBC Research im Branchenvergleich überdurchschnittliche Zinsdeckungsgrade (auf EBITDA- und EBIT-Basis) sowie einen für Bestandshalter attraktiven dynamischen Verschuldungsgrad ermittelt. Für die kommenden Geschäftsjahre würde die GECCI, nach Einschätzung von GBC, in der Lage sein, den Zinsdienst zu leisten.
Ausgehend von den im Wesentlichen über den Marktdurchschnitt liegenden Bonitätskennzahlen, in Verbindung mit der marktkonformen Anleiheausstattung sowie der überdurchschnittlichen Effektivverzinsung, stuft GBC die GECCI-Anleihen unverändert mit 'überdurchschnittlich attraktiv' ein und vergibt weiterhin 4 von 5 Falken.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/23216.pdf
https://www.fixed-income.org/
Foto: © GECCI
