Bis einschließlich 22.07. kann die Unternehmensanleihe der Amictus AG, die künftig als EYEMAXX Real Estate AG firmiert, gezeichnet werden. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 7,50%. Das Rating lautet BBB+ (Anleihenrating durch Creditreform Rating). Im Vergleich zu anderen Mittelstandsanleihen erscheint die Anleihe damit sehr attraktiv.
Unternehmen:
Die Emittentin ist ein Immobilienentwicklungsunternehmen mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, insbesondere auf Handels-, Logistik-, und künftig auch Hotelimmobilien. Sie ist eine Holdinggesellschaft, die ihre Immobilien nicht direkt, sondern ausschließlich über Beteiligungs- und Objektgesellschaften entwickelt bzw. hält. Die Emittentin erwirbt über Beteiligungsgesellschaften Liegenschaften, entwickelt Nutzungskonzepte, plant und lässt über Generalunternehmer erforderliche Baumaßnahmen ausführen, vermietet und veräußert die entwickelten Objekte. Investitionen werden üblicher Weise erst getätigt, wenn durch Vorvermietung für mindestens 50 - 60 % der Mietfläche Mietzusagen vorliegen.
Die Emittentin ist in ihrem Kerngeschäft in den Wachstumsmärkten Tschechien, Slowakei und Polen sowie in Deutschland und Österreich tätig. Mieter der Objekte im Bereich der Fachmarktzentren sind vorwiegend renommierte deutsche und österreichische Handelsketten. Hinsichtlich der Fokussierung auf Handelsimmobilien (Fachmarktzentren) konzentriert sich die Emittentin auf Märkte für die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in kleinen und mittleren Städten mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern, in der es keine bedeutenden Wettbewerber gibt. Durch ihre langjährige Erfahrung im Kerngeschäft zählt die Emittentin nach eigener Einschätzung zu den Marktführern. in der Region. Darüber hinaus entwickelt die Emittentin unter Verwendung der Entwicklungskompetenz bezüglich der Fachmarktzentren im Moment den Geschäftsbereich Budgethotels in kleineren Städten mit 50.000 – 100.000 Einwohnern, da nach Ansicht der Emittentin in den kommenden Jahren der fragmentierte teils privat betriebene Hotelmarkt durch internationale Formate zukünftig ersetzt werden bzw. die entsprechenden Hotelketten einen entsprechenden Investitionsbedarf ausgemacht haben. Weiterhin nimmt die Emittentin in geringem Umfang im Hinblick auf opportunistischen Investmentgelegenheiten im Immobilienbereich, insbesondere Land Banking und Logistikimmobilien, wahr.
Eyemaxx International wurde im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung in den Börsenmantel der Amictus AG eingebracht, die im General Standard notiert. Auch bei Amictus handelte es sich um eine Manteltransaktion - ursprünglich handelte es sich um den Firmenmantel der im Neuen Markt notierten Bintec AG.
Besicherung:
Zugunsten der Anleihegläubiger bestehen Sicherheiten an Immobilien und Grundstücken (Wohn-, Gewerbe und Spezialimmobilien) aus dem Privatvermögen des CEOs und Gründers Mag. Dr. Michael Müller. Die Verkehrswerte der Objekte betragen insgesamt 34,9 Mio. Euro. Die treuhänderisch verwalteten Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten hierauf betragen 26,0 Mio. Euro. Die Sicherheiten setzen sich aus erstrangigen Grundpfandrechten in Höhe von 20,1 Mio. Euro und zweitrangigen Grundpfandrechten in Höhe von 5,9 Mio. Euro zusammen. Den zweitrangigen Grundpfandrechten gehen erstrangige Grundpfandrechte in Höhe von 7,4 Mio. Euro vor. Die Grundpfandrechte werden zugunsten der Anleihegläubiger durch einen Treuhänder verwaltet.
Aus den als Sicherheit dienenden Immobilien werden Mieteinnahmen in Höhe von 800.000 Euro p.a. an die Emittentin abgetreten. Diese Mittel dürften für die Bedienung der Anleihe verwendet werden und werden nicht treuhänderisch verwaltet.
Zudem hat sich die Emittentin verpflichtet, keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, durch die das Konzerneigenkapital nach IFRS auf ein Niveau von unter 14 Mio. Euro sinken würde. GBC Research erwartet für das laufende Jahr eine Eigenkapitalquote von 28,5%.
Mittelverwendung:
Der Emissionserlös aus der Anleihe soll wie folgt verwendet werden:
- je nach Umfang der Platzierung bis zu 10,9 Mio. Euro für die Ablösung der bestehenden Darlehen an den Sicherungsobjekten, so dass erstrangige Hypotheken/Grundschulden zugunsten der Anleihegläubiger als Besicherung bestellt werden können;
- ca. 80-85% der verbleibenden Mittel für die Realisierung von Projekten vorrangig im Bereich Fachmärkte und Budgethotels;
- ca. 15-20% der verbleibenden Mittel für zur Sicherung.
Strategie:
Die Gesellschaft hatte ihre Objekte bislang mit ca. 70-75% Senior Loans finanziert. Der Rest wurde Anzahlungen der Käufer und Mezzanine Kapital finanziert. Nach Platzierung der Anleihe möchte die Gesellschaft die Objekte erst nach Fertigstellung verkaufen, um hierdurch höhere Margen zu erzielen. Dabei sollen die Objekte zu kleinen Paketen mit drei bis fünf Objekten gebündelt werden.
Stärken:
- langjährige Markterfahrung, bislang Projekte mit einem Volumen von ca. 200 Mio. Euro realisiert und veräußert
- umfangreiche Besicherung
- höchster Kupon der Ratingklasse
- Alleinvorstand Mag. Dr. Michael Müller macht im persönlichen Gespräch einen positiven Eindruck, Strategie ist glaubhaft und nachvollziehbar
Schwächen:
- Manteltransaktion (und Namensänderung) führt am Markt ggf. zur Verwirrung
- Bei den als Sicherheit dienenden Objekten (insbesondere bei den Gewerbe- und Spezialimmobilien) besteht ein konjunkturelles Risiko, das Einfluss auf deren Werthaltigkeit haben kann
Fazit:
Die Strategie des Managements ist glaubwürdig und nachvollziehbar. Der Alleinvorstand Mag. Dr. Michael Müller macht auf uns einen positiven Eindruck. Die umfangreiche Besicherung der Anleihe überzeugt. Im Vergleich zu anderen „Mittelstandsanleihen“ erscheint die Anleihe mit einem Kupon von 7,5% sehr attraktiv. Dies ist im Übrigen auch der höchste Kupon, der bislang für eine Mittelstandsanleihe mit BBB+ Rating gezahlt wird. Wir raten zur Zeichnung.
Christian Schiffmacher
Eckdaten der Transaktion:
Emittent: EYEMAXX Real Estate AG (bislang Amictus AG)
WKN / ISIN: A1K0FA / DE000A1K0FA0
Kupon: 7,50%
Zeichnungsfrist: 12.07.-22.07.
Anleihen-Rating: BBB+
Erstnotiz: 26.07.2011
Laufzeit: 26.07.2016
Zinszahlung: 26.07. ganzjährig
Segment: Entry Standard für Unternehmensanleihen (Zeichnung via Börsenorder)
Banken: ICF Kursmakler, VEM Aktienbank
Internet: www.eyemaxx.com
