ADLER Real Estate Aktiengesellschaft, Berlin hat ihre strategischen und finanziellen Ziele für 2017 erreicht. "Strategisch", so Tomas de Vargas Machuca, Co-CEO der ADLER Real Estate AG, "hatten wir uns zum Ziel gesetzt, das Property- und Facility-Management zu internalisieren, höher verzinsliche Verbindlichkeiten deutlich zu verringern und unser Portfolio durch Akquisitionen weiter auszubauen - Ziele, die wir im Jahresverlauf allesamt erreicht haben. Darüber hinaus haben wir unser Geschäftsmodell verschlankt, indem wir uns von den Handelsaktivitäten getrennt und die Mehrheit unserer Anteile an der ACCENTRO AG gegen Endes des Jahres veräußert haben. All das hat dazu beigetragen, dass wir auch unsere finanziellen Ziele erreicht haben, insbesondere die Verbesserung unseres Ratings von ursprünglich BB- auf BB/positive outlook.
Nettomieteinnahmen, unter Berücksichtigung der Veräußerungen, um 5.8 Prozent gestiegen
Mit mehreren Akquisitionen hat die ADLER Real Estate AG 2017 das Portfolio um 5,6 Prozent auf 50.305 Einheiten ausgeweitet. In dieser Zahl sind die rund 700 Neubauapartments des Projekts Wasserstadt Mitte in Berlin nicht enthalten, deren Fertigstellung für 2019 erwartet wird. Gleichzeitig stieg die Durchschnittsmiete je Quadratmeter und Monat im Core Portfolio um 3,4 Prozent auf EUR 5,21, während der Vermietungsstand um 0,5 Prozentpunkte auf 92,1 Prozent zunahm. Wachstum und verbesserte operative Leistung trugen dazu bei, dass die Nettomieteinnahmen 2017 EUR 170,3 Millionen erreichten, ein Plus von 5,8 Prozent gegenüber den adjustierten Vorjahreszahlen (EUR 160,9 Millionen). Die Anpassung unterstellt, ACCENTRO AG wäre bereits zu Beginn des Jahres 2016 veräußert worden, wodurch die Vorjahreszahlen einfacher zu vergleichen sind.
Nach Abzug der Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung ergab sich 2017 ein Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung in Höhe von EUR 125,8 Millionen, 15,4 Prozent mehr als im Vorjahr (EUR 109,0 Millionen).
Funds from Operations I (FFO I) um 48,5 Prozent verbessert
2017 erreichten die FFO I EUR 40,5 Millionen, 48,5 Prozent mehr als im Vorjahr (EUR 27,3 Millionen). Damit liegen sie knapp über dem Zielwert für das Jahr. Je Aktie errechnet sich auf unverwässerter Basis ein FFO I in Höhe von EUR 0,60 - ein Zuwachs von knapp 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr (EUR 0,47). Auf verwässerter Basis nahmen die FFO I je Aktie um gut 31,0 Prozent von EUR 0,39 im Vorjahr auf EUR 0,51 zu.
EPRA NAV unter Berücksichtigung der Veräußerungen um 14,1 Prozent gewachsen
Der EPRA NAV erreichte Ende 2017 EUR 1.207,2 Millionen und lag damit um 14,1 Prozent über dem angepassten Wert des Vorjahres. Der unverwässerte EPRA NAV je Aktie machte EUR 17,80 aus, 7,9 Prozent mehr als im Vorjahr (EUR 16,50). Der Umstand, dass der EPRA NAV je Aktie nicht ganz so kräftig zugenommen hat wie der absolute Wert, erklärt sich daraus, dass die Zahl der ausstehenden Aktien nach umfangreichen Wandlungen von Wandelanleihen und nach Ausgabe von Gratisaktien signifikant zugenommen hat. Auf voll verwässerter Basis errichte der EPRA NAV je Aktie EUR 16,64 (Vorjahr: angepasst EUR 15,23).
Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties gestiegen
Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties spiegelt die operativen Verbesserungen und die Marktbedingungen wieder. Mit EUR 235,4 Millionen lag es 2017 über dem vergleichbaren Vorjahreswert (EUR 199,7 Millionen). Zum Teil hängt dieser Bewertungsgewinn mit den gestiegenen Durchschnittsmieten zusammen und mit den Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien, die 2017 in Summe EUR 55,1 Millionen ausmachten (Vorjahr: EUR 43,9 Millionen). Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties profitierte zudem von der erstmaligen Marktbewertung der neu erworbenen Portfolien.
Loan-to-Value bei 59,4 Prozent
Nach der Veräußerung der ACCENTRO hat ADLER Real Estate AG die bisherige Berechnung des LTV durch eine neue Formel ersetzt, die in der Immobilienbranche weite Verbreitung hat. Der LTV II zeigt die Relation von Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (Gross Asset Value) und folgt damit der Definition der Ratingagentur Standard & Poor's. Gemäß dieser Definition machte der LTV II Ende 2017 59,4 Prozent aus - unter der Annahme, dass alle ausstehenden Wandelschuldverschreibungen gewandelt werden. Unter Berücksichtigung von Sondereffekten, die 2017 im Zusammenhang mit der Refinanzierung und anderen Maßnahmen aufgetreten sind, berechnete sich der LTV II auf 57,3 Prozent. Für den historischen LTV I wurde auf dieser Berechnungsbasis das ursprüngliche für 2017 avisierte Ziel von 55 Prozent erreicht.
Weiteres Wachstum durch Akquisition von Brack Capital Properties
ADLER Real Estate AG will 2018 weiter wachsen und seine finanziellen Kennzahlen verbessern. Beide Ziele hängen zu einem großen Teil mit der geplanten Übernahme der Brack Capital Properties N.V. zusammen. Wie am 22. März 2018 bereits veröffentlicht, sind ADLER Real Estate AG im Rahmen des Special Tender Offer bereits genügend Aktien angedient worden, um die Transaktion im April erfolgreich abschließen zu können. ADLER wird voraussichtlich 70 Prozent der Anteile erwerben. Brack hält mehr als 11.000 Wohnungen, deren Übernahme zu einem Zuwachs des ADLER Real Estate AG Portfolios von rund. 25 Prozent führt. Brack erwirtschaftet zudem ein FFO I von rund EUR 20 Millionen im Jahr. Auf der Basis der Geschäftszahlen von 2017 würden die FFO I der ADLER Real Estate AG durch die Übernahme der Brack Capital Properties um rund 50 Prozent zunehmen.
Tomas de Vargas Machuca und Maximilian Rienecker, die beiden Co-CEOs der ADLER Real Estate AG: "Brack Capital ist eine sehr gute Ergänzung für unser Geschäft. Deshalb freuen wir uns sehr, dass unser Übernahmeangebot so erfolgreich ist. Diese Akquisition steht in einer Linie mit den jüngsten Maßnahmen, um unser Geschäft sowohl operativ als auch finanziell zu stärken, damit wir das Ziel eines Investment Grade Ratings möglichst bald erreichen."
http://www.fixed-income.org/ (Foto: © ADLER Real Estate)
