Die KSW Immobilien GmbH & Co. KG emittiert eine besicherte Anliehe im Volumen von bis zu 25 Mio. Euro, die zur Realisierung des Hotel-/Restaurantprojektes „Kosmos-Ensemble“ in Leipzig verwendet werden soll. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Geschäftsführer Jörg Zochert die Details zur Anleiheemission.
BOND MAGAZINE: Wie möchten Sie den Emissionserlös aus der Anleiheemission verwenden?
Zochert: Mit den Anleihemitteln wollen wir das Hotel-/Restaurantprojekt „Kosmos-Ensemble“, ein 4-Sterne-Hotel unter der Marke „INNSIDE BY MELIA“ zzgl. Restaurants, Skybar und Tiefgarage, realisieren. Hierzu werden wir zwei historische Palaisbauten direkt vis à vis der Thomaskirche im Zentrum von Leipzig rekonstruieren bzw. sanieren. Für das Hotel wurde bereits mit einer führenden europäischen Hotelkette (Meliá-Hotels) ein Pachtvertrag über 20,5 Jahre ab dem Termin der Übergabe des Objektes abgeschlossen. Uns stehen insgesamt bis zu 27,5 Mio. Euro zur Verfügung, d.h. zusätzlich zum Anleiheerlös noch 2 Mio. Euro Eigenkapital sowie eine Kontokorrentlinie von 0,5 Mio. Euro, die uns als Puffer dient. Für die Realisierung des Projektes veranschlagen wir Gestehungskosten von rd. 22,5 Mio. Euro und rechnen mit Finanzierungskosten von insgesamt 4,5 Mio. Euro. Dabei entfallen 3,25 Mio. Euro auf Zinszahlungen der ersten beiden Anleihejahre sowie rd. 1,25 Mio. Euro auf Emissionskosten aus der Anleihebegebung.
BOND MAGAZINE: Wie ist die Anleihe besichert?
Zochert: Zum einen werden die Ansprüche der Anleihegläubiger durch eine erstrangige Grundschuld von bis zu 25 Mio. Euro besichert. Die Anleihebedingungen sehen außerdem vor, dass wir diverse Ansprüche (u.a. Hotel- und Restaurantpachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche, Verkaufserlöse aus dem vollständigen oder teilweisen Verkauf des Objekts) zugunsten der Anleihegläubiger an einen Treuhänder abtreten. Darüber hinaus gelten übliche Schutzklauseln wie Change of Control, Aufstockungsverbot, Ausschüttungssperre und Negativerklärung. Und nicht zuletzt überwacht der Treuhänder die Mittelverwendung sowie die Sicherheiten.
BOND MAGAZINE: Weshalb haben Sie sich für die Emission einer Anleihe entschieden statt für klassische Bankkredite?
Zochert: Durch die Anleihe können wir uns bankenunabhängig und damit flexibler aufstellen. Beispielsweise sind wir in der Anleihe etwas freier, was die Laufzeitgestaltung angeht. Dies gibt uns die Möglichkeit, das Hotel nicht bereits unmittelbar nach Inbetriebnahme, sondern erst nach Erreichen eines stabilisierten Betriebes zu verkaufen. Im Übrigen ist es für diese Art von Sonderprojekten grundsätzlich schwierig, einen Bankkredit zu bekommen, da solche Projekte eben nicht zum Hauptgeschäft der immobilienfinanzierenden Banken gehören.
BOND MAGAZINE: Wie entwickelt sich der Hotelmarkt in Leipzig?
Zochert: Leipzigs Attraktivität bei Reisenden wächst. Die Übernachtungszahlen stiegen von 2009 bis 2013 um 42%. Mit fast 1,5 Mio. Ankünften (+7,8% im Vergleich zu 2012) und rd. 2,7 Mio. Übernachtungen (+8,7% im Vergleich zu 2012) im Jahr 2013 übertraf die Stadt ihr Rekordjahr 2012 noch einmal. Dieser anhaltend hohen Nachfrage steht nur ein begrenzter Angebotszuwachs gegenüber. Leipzig zählte Stand Februar 2013 70 Hotels mit Sterne-Klassifizierung und laut www.hotelsterne.de verfügt die Stadt aktuell über 18 „4-Sterne Hotels“. Momentan befinden sich 6 Hotels im Bau bzw. in konkreter Planung, wobei jedoch nur das INNSIDE BY MELIA im 4 Sterne-Bereich angesiedelt sein wird.
BOND MAGAZINE: Konnten Sie beim Hotelvertrag eine feste (nicht umsatzabhängige) Pacht durchsetzen?
Zochert: Ja, der Hotelpachtvertrag über 20,5 Jahre beinhaltet eine Festpacht mit einer Staffelung innerhalb der ersten drei Jahre und danach eine Indexierung. Darüber hinaus liegt uns eine harte Patronatserklärung der Muttergesellschaft, Meliá Hotels International S.A. vor.
BOND MAGAZINE: Wann und wie möchten Sie das Anwesen verkaufen?
Zochert: Wir planen das Hotel zunächst im Bestand zu halten, jedoch nach Inbetriebnahme und Erreichen eines stabilisierten Betriebes innerhalb der Anleihelaufzeit von 5 Jahren zu verkaufen. Als Käufer kommen Pensionskassen, Versicherungen u.Ä. in Betracht, die Wert auf eine langfristige, stabile Rendite legen. Aktuell ist der „Käufermarkt“ für Hotels attraktiv. Laut CBRE Hotels war 2013 ein Rekordjahr für den deutschen Hotelinvestmentmarkt. So stieg das Investitionsvolumen 2013 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 20% auf 1,7 Mrd. Euro. Investoren setzen dabei zunehmend auf Sekundärmärkte. Stuttgart, Leipzig, Nürnberg und Dresden zählten 2013 zu den gefragtesten Städten außerhalb der Top 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München). Der Schwerpunkt des Investoreninteresses lag auf 4-Sterne-Hotels, die für 58% des Investitionsvolumens sorgten.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
