„Bezogen auf unser aktuelles Portfolio – bestehend aus 19 Immobilien – beträgt die gewichtete Netto-Ist-Mietrendite 13,1%“, Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG, ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren fokussiertes Immobilienunternehmen, emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 15 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 7,10%. Im Interview mit dem REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE erläutert Gründer und Vorstand Falk Raudies die Strategie des Unternehmens.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Bitte erläutern Sie das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG.

Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein äußerst erfolgreiches, wachstumsstarkes Gewerbeimmobilien-Unternehmen. Unser Geschäftsmodell basiert auf der Vereinnahmung stabiler, kontinuierlicher Cashflows aus der Objektverwaltung einerseits und Gewinnen aus dem Verkauf von optimierten Bestandsimmobilien andererseits.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Raudies: Unser Investmentfokus liegt auf Retail-Immobilien mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren. Wir sind spezialisiert auf Sekundärstandorte in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von 1 bis 15 Mio. Euro bei Einzelobjekten und 5 bis 30 Mio. Euro bei Portfolios.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie viele Objekte haben Sie im Bestand und welches Ziel haben Sie mittelfristig?

Raudies: Der Ausbau unseres Immobilienportfolios steht mit an vorderster Stelle. Geplant sind allein in diesem Jahr noch mindestens sechs weitere Immobilientransaktionen. Mit der Folge, dass sich unser Bestand von derzeit 19 Immobilien auf über 25 Objekte vergrößert. Mit Blick auf unsere geplanten Transaktionen wissen wir jetzt schon, dass wir unser Ziel, den Ausbau unseres Immobilienportfolios auf mindestens 100 Mio. Euro im ersten Quartal 2017 erreichen werden. Allein die derzeitige Einkaufspipeline ist mit 50 Mio. Euro mehr als gefüllt.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie wird der Ankauf der Objekte finanziert?

Raudies: Entsprechend unserer Unternehmensstruktur erwerben wir die Objekte grundsätzlich über jeweils eigenständige und hundertprozentige Tochtergesellschaften. Für den Erwerbsprozess kapitalisieren wir die Tochterunternehmen. Diese finanzieren dann den Kaufpreis in der Regel mit 20% wirtschaftlichem Eigenkapital sowie 80% über Banken, vorzugsweise mit lokalem Hintergrund.  

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Zu welchen Konditionen können Sie derzeit den Ankauf von Objekten finanzieren?

Raudies: Je nach angestrebter Haltedauer der Immobilie in unserem Portfolio refinanzieren wir uns im Kurzfristbereich zwischen 1,5% und 2,5% sowie bis maximal 3% bei mittel- bis langfristigen Zinsfestschreibungen. Unsere durchschnittlichen Kapitalkosten der Bankfinanzierung betragen aktuell knapp über 2% bei einer gewichteten Zinsbindung von rund 4 Jahren.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Haftet die FCR Immobilen AG für Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften?

Raudies: Typischerweise stellen wir unsere Bankfinanzierung auf Non-recourse Basis ab. Das heißt, allein die Tochtergesellschaft haftet mit ihrem Vermögen für die Immobilienfinanzierung. Davon profitieren natürlich auch die finanzierenden Banken.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Objekte, wie hoch ist der WAULT (durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge)?

Raudies: Bezogen auf unser aktuelles Portfolio – bestehend aus 19 Immobilien – beträgt die gewichtete Netto-Ist-Mietrendite 13,1% inklusive aller Anschaffungs- und Sanierungskosten bei einem WAULT von 4,4 Jahren.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie hoch ist Ihre Eigenkapitalquote?

Raudies: Auf Ebene der FCR Immobilien AG beträgt unsere Eigenkapitalquote nach handelsrechtlichen Vorschriften zum 31.12.2015 29%. Auf Konzernebene ist diese aufgrund der Bankfinanzierungen in unseren Tochterunternehmen mit 18% etwas niedriger.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Welche Eigenkapitalquote streben Sie mittelfristig an?

Raudies: Mittelfristig streben wir eine Eigenkapitalquote auf Konzernebene von rund 25% an.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wer übernimmt das Asset-Management der Objekte?

Raudies: Alle wertbildenden Asset-Management-Aktivitäten werden zentral aus der FCR Immobilien AG entwickelt und gesteuert. Wir haben hier ein Team aus erfahrenen Asset-Managern. Sie konzentrieren sich auf die nachhaltige Optimierung von Cashflow, Vertragslaufzeiten, Mieterstruktur und Immobiliensubstanz. Unser Property-Management haben wir extern ausgelagert, um uns weiterhin durch schlanke Strukturen auf das Wesentliche konzentrieren zu können.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie möchten im laufenden Jahr noch einige An- und Verkäufe tätigen. Wie sind Sie im Plan?

Raudies: Wir sind sehr gut im Plan. Unsere Akquisitionspipeline ist wie gesagt mit 50 Mio. Euro mehr als gefüllt. In den nächsten Monaten wird unser Portfolio auf über 25 Objekte anwachsen. Und auch auf der Verkaufsseite, die sicherlich einen wesentlichen Gewinntreiber für uns darstellt, werden wir in diesem Jahr noch den einen oder anderen Erfolg vermelden.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie wollten eigentlich ein Schuldscheindarlehen – und keine Anleihe emittieren. Was führte zur Planänderung?

Raudies: Es gibt keine Änderung in unseren Planungen. Für den Erwerb größerer Portfolios werden wir zum Beispiel auf Basis eines Schuldscheins mit institutionellen Partnern zusammenzuarbeiten. Für den sukzessiven Ausbau unseres Bestandsportfolios mit Einzelobjekten allokieren wir die Emissionserlöse aus der Anleihe.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG am Laufzeitende der Anleihe?

Raudies: Seit 2012 sind wir sehr profitabel und äußerst wachstumsstark in einem weiter prosperierenden Markt. Diesen erfolgreichen Weg werden wir in unserer Marktnische konsequent weitergehen. Unser geplanter Börsengang 2017 ist dabei ein wichtiger Schritt, vom dem natürlich auch die Anleger profitieren werden. Aus meiner Sicht sind direkte und indirekte Investitionen in Immobilien auch in Zukunft die beste Anlage mit hoher Wertgarantie. Man spricht nicht umsonst von Betongold.

Tab. 1: Eckdaten zur Anleihe der FCR Immobilien AG