Cloud No 7 GmbH - Interview mit Geschäftsführer Tobias Fischer zur Unternehmensanleihe

Die Cloud No 7 GmbH emittiert eine Anleihe im Volumen von bis zu 35 Mio. Euro mit der die Projektentwicklung des Hochhauses „Cloud No 7“ im ersten Bauabschnitt von Stuttgart 21 finanziert werden soll. Bei einer Laufzeit von bis zu 4 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 6,00%. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Geschäftsführer Tobias Fischer das Konzept von Cloud No 7.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Konzept von Cloud No 7.
Fischer: Es handelt sich hier um ein exklusives Wohn- und Hotelprojekt, das als künftiges Entrée der Stuttgarter Innenstadt im neuen Europaviertel entstehen soll. Wir beabsichtigen, den Bau des 18-stöckigen City Towers mit ca. 26 Eigentumswohnungen (30 bis 300 qm), zwei 500 qm großen Penthäusern und ca. 25 Business-Appartements im Sommer 2013 zu beginnen. Auf sieben Etagen soll zudem ein First-Class-Hotel mit ca. 170 Zimmern entstehen. Dafür konnte ein Pachtvertrag über 20 Jahre mit der Steigenberger Hotels AG geschlossen werden. Ziel ist, dass auch die Bewohner von den Annehmlichkeiten des Hotels profitieren können. Es ist ein für Stuttgart besonderes Konzept.

BOND MAGAZINE: Wo liegt das Objekt genau und welche Nachbarbebauung ist vorgesehen?
Fischer: Das Objekt liegt in unmittelbarer Nähe zum Schlosspark und der Stuttgarter Innenstadt, an der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße. Es ist eine der bedeutendsten Innenstadtentwicklungen in Deutschland und war früher der Ort des zentralen Güter- und Rangierbahnhofs. Im sogenannten Europaviertel entstehen über 200 Geschäfte, Restaurants, Bars sowie Büros und Wohnungen.

BOND MAGAZINE: Wie lange wird es Baustellen in der Nähe von Cloud No 7 geben?
Fischer: Die Baufelder 6, 8 und 9, die direkt an unser Grundstück angrenzen, werden voraussichtlich im Herbst 2014 bzw. im Frühjahr 2015 fertig gestellt sein. Alle weiteren Bauvorhaben um den Stuttgarter Hauptbahnhof sind nach unserer Einschätzung zu weit entfernt, um das Hotel- und Wohnprojekt unmittelbar zu betreffen.

BOND MAGAZINE: Wie viele Gebäude sind im Umfeld Ihres Grundstücks für eine wohnwirtschaftliche Nutzung vorgesehen?
Fischer: Die Firma Reiss und Co. erstellt nach unserer Kenntnis derzeit ca. 220 Wohnungen, die sich in unserer Nachbarschaft befinden werden. Darüber hinaus werden weitere ca. 420 Wohnungen auf den Baufeldern 6, 8 und 9 geschaffen. Wir sind aber der Ansicht, dass unsere Wohnungen aufgrund der Höhe des Objekts und dem beherrschenden Ausblick sowie dem besonderen Konzept einen Sonderstatus haben werden.

BOND MAGAZINE: Gehen Sie davon aus, dass das Umfeld auch noch nach 20 Uhr attraktiv für Bewohner ist?
Fischer: Natürlich, das denke ich! Wie bereits erwähnt, wird hier ein ganz neues Viertel in unserer Stadt geschaffen, das durch seine Lage – umgeben von Restaurants, Bars, Kneipen etc. – Potential hat. Wir gehen daher davon aus, dass das Quartier einen besonderen Charme entwickeln wird. Übrigens befindet sich auch der Stuttgarter Rosensteinpark in unmittelbarer Nähe. Er bietet Raum für Entspannung und ist gerade in den Abendstunden sehr attraktiv. Auch alle Ausflugsziele wie z.B. die Oper, Theater, etc. sind aufgrund der perfekten Verkehrsanbindung optimal zu erreichen.  Darüber hinaus können die Bewohner der Cloud No 7 ihren Feierabend auf der Dachterrasse oder in ihren Wohnungen genießen. Von dort aus haben sie einen herrlichen Blick auf die Innenstadt und über die Hänge von Stuttgart.

BOND MAGAZINE: Haben Sie schon Feedback von den Maklern bekommen? Wie ist die Nachfrage nach den Wohnungen?
Fischer: Die Nachfrage ist sehr erfreulich. Es liegen sogar schon konkrete Reservierungen vor. Wir freuen uns über das große Interesse und sehen unser Konzept darin bestätigt. Entscheidend sind dann aber die notariellen Verkäufe.

BOND MAGAZINE: Ab wann fließen Pachteinnahmen durch den Mietvertrag mit Steigenberger?
Fischer: Die ersten Pachteinnahmen erhalten wir nach der Fertigstellung des Wohn- und Hotelkomplexes. Diese ist für das Frühjahr 2016 geplant.

BOND MAGAZINE: In Ihren Unterlagen wird die Hotelkategorie nicht genannt. Können Sie uns Details zum Hotel nennen?
Fischer: Es handelt sich um ein Steigenberger 4-5 Sterne Hotel. Das Hotel wird design-orientiert, großzügig und stilvoll sein. Das Ganze folgt unserem Motto „Wir bieten Lebensqualität“. Dazu gehört auch, dass den Hotelgästen und den Bewohnern – sofern vereinbart – ein besonderer Service, für den aus meiner Sicht die Steigenberger Gruppe steht, geboten wird.

BOND MAGAZINE: Welche Serviceleistungen werden von Steigenberger für die Wohnungseigentümer erbracht und welche Kosten entstehen dafür?
Fischer: Mit einer gesonderten Vereinbarung sollen nach unserer Planung die Wohnungseigentümer den Service des Hotels und sonstige Dienstleistungen nutzen können. Dies könnten z.B. Leistungen wie Reinigungsservice, Postservice, Concierge, Haustechnik, Portier sowie die Nutzung des Spa- und Wellnessbereiches sein, die gegen eine monatliche Grundpauschale bzw. zu Vorzugskonditionen in Anspruch genommen werden können. Dies wird aktuell verhandelt. Darüber hinaus kann ich mir auch vorstellen, dass die Bewohner weitere Annehmlichkeiten des Hotels, wie z.B. den Zimmer- oder Wäscheservice und die Autowäsche etc. nutzen können.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Konzept der Anleihe.
Fischer: Mit der Anleihe bieten wir die seltene Gelegenheit, ein Immobilien-Investment zu tätigen, bei dem die Anleihegläubiger eine Position besetzen, die üblicherweise von Banken im Rahmen einer Kreditlinie eingenommen wird. Die erstrangige Gläubigerstellung im Grundbuch – nach Rückführung des Darlehens der DB Hyp – sowie die Abtretung der Ansprüche aus dem Hotelpachtvertrag bieten den Anlegern nach unserer Einschätzung hohe Sicherheiten. Anders als bei vielen Fonds weiß der Investor bei uns genau, was mit dem Geld gebaut wird und er hat – im Gegensatz zu einem Direkt-Investment – eine überschaubare Laufzeit.

BOND MAGAZINE: Weshalb möchten Sie Cloud No 7 über eine Anleihe finanzieren?
Fischer: Die Anleihe ist in unserer Situation ein optimales Finanzierungsmittel: Wir können voraussichtlich ein früheres Zeitfenster im Sommer 2013 für den Baubeginn nutzen; aufgrund der Abhängigkeiten mit den Nachbarbebauungen kann nicht jederzeit mit dem Bau begonnen werden. Wenn wir auf eine Bankenfinanzierung warten würden, die eine gewisse Vorverkaufsquote der Wohnungen voraussetzt, könnten wir mit dem Bau nicht im Sommer beginnen.

BOND MAGAZINE: Ein Gesellschafterdarlehen im Volumen von 3,75 Mio. Euro soll zurückgeführt werden. Sind darin auch Kosten für Projektmanagement, Akquisition Fee oder sonstige Kosten enthalten?
Fischer: Mit dem Gesellschafterdarlehen haben wir die bisher aufgelaufene Planungs- und Projektierungskosten beglichen. Eine Management-Fee oder ähnliches erheben wir nicht. Der Teil der Anleihe, der für die Darlehens-Rückführung genutzt wird, fließt also letztlich auch in das Projekt.

BOND MAGAZINE: Wie sieht die wirtschaftliche Situation der Cloud No 7 GmbH aus? Haben Sie genug Eigenkapital in der Gesellschaft?
Fischer: Es gibt eine stille Beteiligung über 5,25 Mio. Euro, die als wirtschaftliches Eigenkapital fungiert. Dieser Betrag und daraus entstehende Zinsen können vor Tilgung der Anleihe nicht abgezogen werden. Dabei ist unsere Managementleistung noch gar nicht berücksichtigt.

BOND MAGAZINE: Wie stellen Sie sich die Laufzeit der Anleihe jetzt genau vor?
Fischer: Die Anleihe ist mit einer Laufzeit von 4 Jahren ausgestattet. Die Konditionen räumen uns allerdings auch ein Kündigungsrecht nach 2,5 ein. Wir können dann halbjährlich ganz oder auch teilweise kündigen. Damit können wir, wenn alles nach Plan verläuft, die Anleihe schnell aus den Wohnungsverkaufserlösen sowie ggf. dem Verkauf des Hotels zurückführen. Die längere Laufzeit bietet uns einen Sicherheitspuffer, falls – entgegen unseren Erwartungen – Verzögerungen auftreten.

BOND MAGAZINE: Finden Sie das Objekt auch persönlich attraktiv zum Wohnen? Auch die Wohnungen, die zur Heilbronner Straße hinaus führen?
Fischer: Auch ich werde mir im Cloud No 7 eine Wohnung kaufen. Jede Seite des Objekts bietet seinen eigenen Charme, auch die Seite zur Heilbronner Straße. Hier hat man eine tolle Sichtachse auf die Weinberge und zur Roten Kapelle, wo die Könige von Württemberg begraben sind. Aufgrund der Höhe und der Lage der Wohnungen dürfte die Lärmbelästigung insgesamt zu vernachlässigen sein. Es sind eben Stadtwohnungen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher.

Tab. 1: Eckdaten der Cloud No 7-Anleihe