„Der Kaufpreis soll nicht größer sein als das 10-fache der durchschnittlichen Jahresnettosollmiete“, Heinrich Strauß und Andrea Fiocchetta, Insofinance Industrial Real Estate Holding

Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH emittiert eine 7-jährige Anleihe mit einem Kupon von 7,00% und einem Volumen von 15 Mio. Euro. Die Gesellschaft investiert in renditestarke Bestandsimmobilien von operativ tätigen, mittelständischen Unternehmen. Der Kaufpreis soll dabei nicht größer sein als das 10-fache der durchschnittlichen Jahresnettosollmiete, wie die Geschäftsführer Heinrich Strauß und Andrea Fiocchetta im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutern.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Geschäftsmodell der Insofinance Industrial Real Estate Holding.

Strauß: Die Insofinance plant, mit einem klaren „Buy and Hold-Ansatz“ langfristig in die Assetklasse „Light Industrial Real Estate“ zu investieren. Die Insofinance wird hierbei Bestandsimmobilien bzw. Objektgesellschaften von operativ tätigen mittelständischen Unternehmen erwerben. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter das operative Geschäft bereits betrieben, aus  einem M&A Prozess im Rahmen einer Unternehmensnachfolge oder aus einer Insolvenz erworben hat. So kann die Insofinance beispielsweise die Betriebsimmobilie von einem Insolvenzverwalter erwerben und vermietet diese langfristig an einen neuen Nutzer, der das operative Geschäft des Betriebs von dem Insolvenzverwalter übernommen hat, zurück.

BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien müssen die Objekte erfüllen?

Fiocchetta: Es gibt insgesamt vier Musskriterien und elf Sollkriterien. Diese Kriterien beschreiben die Rahmenbedingungen für den Ankauf der Objekte. Die vier Musskriterien müssen alle erfüllt sein und von den elf Sollkriterien müssen mindestens 50% erfüllt sein. Die Musskriterien definieren die industrielle Nutzung, den Vermietungsstand, den Standort der Immobilie und die Finanzierung der Objekte. Unter industrieller Nutzung verstehen wir Produktionsflächen mit und ohne Maschinen und Anlagen, Montageflächen, Lager- und Zwischenflächen, Flächen für innerbetrieblichen Transport, Warenkontrollen, Rangier- und Verpackungstätigkeiten und Flächen für Gebäude und Haustechnik sowie Versorgungseinrichtungen. Diese Flächen müssen zusammen mehr als 50% der vermietbaren Gebäudefläche ausmachen. Der Vermietungsstand muss mindestens 60% der vermietbaren Gebäudefläche betragen. Es ist ferner erforderlich, dass sich der Standort der Immobilie im deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, deutschsprachige Schweiz oder Südtirol) befindet. Die Finanzierung für das Objekt muss ebenfalls gesichert sein.

Die Sollkriterien besagen, dass der Kaufpreis nicht größer als dem 10-fachen der durchschnittlichen Jahresnettosollmiete sein soll und mindestens 60.000,00 Euro p.a. beträgt, ein Autobahnanschluss nicht weiter als 50 km von dem zu erwerbenden Standort entfernt ist, die vermietbare Fläche mindestens 3.000 m² groß ist, eine gültige Baugenehmigung vorliegt, die Geschäftstätigkeit des Mieters nicht gegen die guten Sitten verstößt (z.B. keine Waffen- und Rüstungsgeschäfte, kein Glücksspiel etc.) sowie weiteren Kriterien, die sich auf die Finanzierung der Objekte, der Mietverträge und Grundstücksbeschaffenheit beziehen.

BOND MAGAZINE: Welche Risiken sehen Sie bei Objekten, die Sie aus einer Insolvenz kaufen und wie ist die Drittverwendungsmöglichkeit?

Strauß: Die Drittverwendungsmöglichkeit wird bei jedem Erwerbsvorgang, unabhängig davon welche Erwerbssituation – ob aus Sale & Lease Back, M&A oder Insolvenz –  vorliegt, beurteilt. Besondere Risiken beim Erwerb einer Immobilie aus der Insolvenz sind aus unserer Sicht nicht zu erkennen, da die Insofinance nur dann Objekte aus der Insolvenz erwirbt, wenn auch ein entsprechender Nutzer vorhanden ist. Wichtig ist bei jedem Erwerbsvorgang die umfassende Bonitätsprüfung des Mieters.

BOND MAGAZINE: Im Wertpapierprospekt sind anonymisiert vier Objekte genannt, die angekauft werden sollen. Können Sie uns einige Details zu den Objekten nennen?

Fiocchetta: Das Objekt in Pfullingen hat eine Grundstücksfläche von ca. 5.000 m². Darauf befinden sich Produktionsstätten und Büroflächen. Sämtliche Musskriterien sind eingehalten. Die Immobilie ist  zweckmäßig für die derzeitige Nutzung errichtet und ist in einem optisch ansprechenden und technisch einwandfreien Zustand. Derzeit führen wir eine detaillierte Due Diligence durch. Negative Erkenntnisse sind bisher nicht bekannt. Ähnliche Konstellationen haben wir bei den Objekten in Lehre und Burghausen. Lediglich das Objekt in Horstmar ist deutlich größer und hat eine vermietbare Fläche von ca. 15.000 m². Der Mietvertrag für dieses Objekt hat noch einer Laufzeit bis 2025.

BOND MAGAZINE: Wie lange laufen die Mietverträge?

Strauß: Bestehende Mietverträge für das Objekt sollen ab geplanter Übernahme noch eine durchschnittliche Restlaufzeit, auf Basis der gewichteten Ist-Nettojahresmiete, von fünf Jahren haben. Bei Neuabschlüssen streben wir eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren an. Dazu bieten wir entsprechende Verlängerungsoptionen an.

BOND MAGAZINE: Können Sie die Objekte nach der Anleiheemission zügig erwerben?

Fiocchetta: Wir sind mit den Verkäufern der vorgenannten Objekte bereits seit längerer Zeit in Gesprächen und wollen, je nachdem wieviel Kapital eingesammelt wird, zügig mit dem Erwerb beginnen. Daneben wurden und werden uns noch weitere Objekte zum Kauf angeboten, die grundsätzlich den Ankaufskriterien entsprechen und von uns derzeit geprüft werden.

BOND MAGAZINE: Mit welchem Eigenkapital ist die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH ausgestattet?

Strauß: Das Eigenkapital der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH beträgt 25.000,00 Euro und ist voll einbezahlt.

BOND MAGAZINE: Die einzelnen Objektgesellschaften finanzieren den Ankauf der Objekte vorwiegend über Bankkredite. Wie hoch soll dabei die jährliche Tilgung sein?

Fiocchetta: Die einzelnen Objekte werden in eigenen Objektgesellschaften der Holding gehalten. Im ersten Schritt erfolgt die Finanzierung ausschließlich aus den Mitteln der Anleihe. Erst im zweiten Schritt erfolgt die Aufnahme von Fremdmitteln, um weitere Objekte erwerben zu können. Diese zeitliche Abfolge ist erforderlich, um sicherzustellen, dass bereits im ersten Schritt ausreichend Mieterträge generiert werden können, um die Anleihezinsen zu bedienen. Bei der Aufnahme von Fremdmitteln gehen wir davon aus, dass aufgrund des derzeit niedrigen Zinsumfeldes Tilgungsraten von ca. 4% p.a. vereinbart werden.

BOND MAGAZINE: Wie werden die Anleihen besichert?

Strauß: Das Sicherungskonzept sieht insgesamt vier Bausteine vor und erfolgt über einen Treuhänder. Dies beinhaltet die Verpfändung von allen im Eigentum der Emittentin stehenden Geschäftsanteile an den zukünftigen Tochtergesellschaften, deren Gründung, Erwerb oder finanzielle Ausstattung durch Mittel aus dieser Anleihe vollständig oder teilweise finanziert wurde, die Hinterlegung einer Barsicherheit in Höhe von 7% des gezeichneten Emissionsvolumens zuzüglich eines Barbetrages in Höhe von 50.000,00 Euro, eine Globalzession aller zukünftigen Forderungen der Emittentin gegenüber den zukünftigen Tochtergesellschaften, die als Darlehen aus Mitteln der Anleihe an die Tochtergesellschaften ausgereicht werden bis zu einer Summe von 90% des Emissionserlöses sowie die Zusicherung der H2 Immobilienobjekte GmbH, Königsdorf, der MS Industrie AG, München, der CIRA Immobilien AG, München, der Comindo Finance GmbH München, und der GCI Management Consulting GmbH, München, über die Einhaltung der Satzung und der Geschäftsordnung der Emittentin.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Anleihe am Laufzeitende zurückzahlen?

Fiocchetta: Die Rückzahlung der Anleihe kann je nach den dann vorherrschenden Marktgegebenheiten aus einem Mix aus verschiedenen Maßnahmen erfolgen. Zum einen besteht die Möglichkeit aus dem jährlichen Cashflow Beträge einzubehalten, um die Liquiditätssituation zu erhöhen. In dem siebenjährigen Betrachtungszeitraum werden ca. 25% getilgt. Damit kommt es zu einer Bewertungsreserve, die erneut kreditierbar ist. Daneben besteht noch die Möglichkeit einzelne Immobilien zu verkaufen oder eine neue Anleihe zu begeben. Etwa 24 Monate vor Fälligkeit werden dann entsprechende Möglichkeiten geprüft.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

(Foto: Andrea Fiocchetta © Insofinance Industrial Real Estate Holding)