„Die kompletten Kosten für Material, Montage, Inbetriebnahme und laufenden Betrieb fallen in der Regel innerhalb der ersten drei Monate eines Projekts an“, Sascha Müller, ACTAQUA GmbH

Bei der ACTAQUQA GmbH fallen die kompletten Kosten für Material, Montage, Inbetriebnahme und laufenden Betrieb in der Regel innerhalb der ersten drei Monate eines Projekts an. Dem stehen aber wiederkehrende Erlöse über eine Vertragsdauer von zehn Jahren gegenüber. Das macht unser Geschäftsmodell sehr gut berechenbar, bedingt aber einen regelmäßigen Vorfinanzierungsaufwand, erläutert Sascha Müller, Mitgründer und Generalbevollmächtigte der ACTAQUA GmbH im Gespräch mit GREEN BONDS. Grundprinzip des Sicherheitenkonzepts ist, dass hinter jedem Euro Anleihevolumen immer auch ein Euro Vertragswert stehen muss. Dafür tritt die Gesellschaft Ansprüche aus bestehenden Verträgen mit bonitätsstarken Kunden per Globalzession ab. Die Ansprüche beinhalten dabei insbesondere die Zahlung aus den monatlichen Wartungspauschalen. Ein Treuhänder gewährleistet, dass zu jedem Zeitpunkt ausreichend Sicherheiten vorgehalten werden, so Müller.

GREEN BONDS: In welchem Bereich ist ACTAQUA tätig?

Müller: ACTAQUA ist im Bereich Smart Building tätig. Konkret unterstützen wir Immobilienbetreiber bei der Digitalisierung von Gebäudetechnik und tragen dazu bei, Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß zu senken. Unser Schwerpunkt liegt dabei auf wasserführenden Systemen. Mit dem Regelsystem PAUL haben wir eine Plattform entwickelt, die die Heiz- und Trinkwasseranlage mittels Big Data und künstlicher Intelligenz digitalisiert und dabei Kosten spart und Transparenz schafft. Aktuell betreut ACTAQUA über 80 Unternehmen der Immobilienwirtschaft mit insgesamt mehr als 60.000 Wohneinheiten.

GREEN BONDS: Wie können Sie vermeiden, dass Legionellen entstehen bzw. beseitigt werden?

Müller: Trinkwasserhygiene setzt die richtige Temperatur, ständige Zirkulation und den regelmäßigen Wasseraustausch im Leitungsnetz voraus. Nun ist aber fast die Hälfte der Heizungs- und Trinkwasseranlagen in deutschen Wohnungen älter als 20 Jahre. Ablagerungen von Rost und Kalk führen hier regelmäßig zu Fließbehinderungen und geben Mikroorganismen einen Nährboden. Durch die steigende Anzahl an Single-Haushalten, geringere Aufenthaltszeiten in den Wohnungen und falsches Wassersparverhalten wird das Problem noch verstärkt. Bis zu 30 Prozent aller Gebäude leiden schon heute unter erhöhtem Legionellenbefall. Mit der Plattform PAUL haben wir ein intelligentes Regel- und Steuerungssystem entwickelt, das über digital gesteuerte Kugelhähne und Pumpen fortlaufend einen thermisch-hydraulischen Abgleich vollzieht. So können wir die Trinkwasserhygiene jederzeit vollautomatisch sicherstellen und das Leitungsnetz bestmöglich instand halten, in vielen Fällen sogar gezielt revitalisieren.

GREEN BONDS: Was unterscheidet Sie von Mitbewerbern?

Müller: Wir verkaufen unseren Kunden kein Produkt, sondern eine umlagefähige Dienstleistung – nämlich den sachgerechten Betrieb der Trinkwasseranlage durch einen fortlaufenden hydraulischen Abgleich inklusive Monitoring, Dokumentation und Cloud-Anbindung. Das macht in dieser Kombination kein Wettbewerber. Die üblichen Lösungsansätze bei einem Legionellenbefall sind immer noch thermische und chemische Desinfektionen. Beide Techniken wirken aber weder nachhaltig noch präventiv oder revitalisierend und können auch keine gezielte Sanierung unterstützen. Zwar gibt es auch ganzheitliche Ansätze anderer Anbieter, aber diese sind mehr produkt- als serviceorientiert, adressieren den Endkunden nicht direkt, sondern über Großhandel und Sanitärbetriebe und fördern nur ihre eigene App. Mit PAUL bieten wir Immobilienbetreuern mehr als das, nämlich eine Plattform, auf der alle Anbieter willkommen sind. Unser System kann universal integriert werden und ist nicht auf eine spezielle Trinkwasseranlage zugeschnitten oder angewiesen.

GREEN BONDS: Bei Ihnen fallen die wesentlichen Kosten direkt nach der Auftragserteilung an, oder?

Müller: Richtig, die kompletten Kosten für Material, Montage, Inbetriebnahme und laufenden Betrieb fallen in der Regel innerhalb der ersten drei Monate eines Projekts an. Dem stehen wiederkehrende Erlöse über eine Vertragsdauer von zehn Jahren gegenüber. Das macht unser Geschäftsmodell sehr gut berechenbar, bedingt aber einen regelmäßigen Vorfinanzierungsaufwand. Dafür dient auch der Großteil des Mittelerlöses aus der Anleihe.

GREEN BONDS: Welche weiteren Kosten haben Sie während der Vertragslaufzeit?

Müller: Nach Inbetriebnahme und Einregelung übernimmt die künstliche Intelligenz und erbringt alle vertraglich vereinbarten Leistungen vollautomatisch, sodass wir quasi keine Projektkosten mehr haben. Selbst die notwendigen Datenvolumina für die Cloud-Anbindung kaufen wir vorab für die gesamten zehn Jahre ein. So können wir sehr schnell einen Break-even erreichen und attraktive Margen erzielen. Zusätzliche Leistungen z.B. für die Sanierung von Leitungssträngen sind nicht im Wartungsvertrag inbegriffen und werden entsprechend separat vergütet.

GREEN BONDS: Weshalb haben Sie sich für eine Anleihe entschieden, ist für Wachstumsunternehmen nicht eine Eigenkapitalfinanzierung interessanter?

Müller: Diese Frage bekomme ich häufiger gestellt. Natürlich sind wir als schnell wachsendes Unternehmen mit einem skalierbaren Geschäftsmodell für Eigenkapitalgeber attraktiv und wir bekommen auch regelmäßig Angebote. Zum jetzigen Zeitpunkt ist das für uns aber keine Option. Mit unserer Ertragsstärke, den langjährigen wiederkehrenden Cashflows und der Klassifizierung als Green Bond passen wir – wie ich finde – auch sehr gut an den Anleihenmarkt. Um den Investoren die größtmögliche Sicherheit zu bieten, haben wir zudem ein tragfähiges Sicherheitenkonzept entwickelt. Denn uns ist klar, dass wir als Anleihedebütant und Börsenneuling etwas mehr liefern müssen als ein erfahrener Emittent mit bekanntem Namen.

GREEN BONDS: Wie genau ist Ihre Anleihe besichert?

Müller: Grundprinzip unseres Sicherheitenkonzepts ist, dass hinter jedem Euro Anleihevolumen immer auch ein Euro Vertragswert stehen muss. Dafür treten wir unsere Ansprüche aus bestehenden Verträgen mit bonitätsstarken Kunden per Globalzession ab. Die Ansprüche beinhalten dabei insbesondere die Zahlung aus den monatlichen Wartungspauschalen. Ein Treuhänder gewährleistet, dass zu jedem Zeitpunkt ausreichend Sicherheiten vorgehalten werden. Zusätzlich wird die erste Zinszahlung auf einem speziellen Konto hinterlegt, das an die Anleihegläubiger verpfändet ist.

GREEN BONDS: Und welchen Auftragsbestand haben Sie aktuell?

Müller: Unser Auftragsbestand wächst täglich und beläuft sich derzeit insgesamt auf gut 14 Mio. Euro. Dazu kommen mehr als 500 ausstehende Angebote mit einem Vertragsvolumen von rund 45 Mio. Euro. Das bedeutet, wir waren beim Kunden vor Ort, haben die Anlage geprüft, den Bedarf analysiert und auf dieser Basis einen konkreten Vorschlag unterbreitet. Vielfach ist dem bereits ein erfolgreiches Pilotprojekt vorausgegangen, sodass wir die Chancen auf einen Zuschlag in den meisten Fällen als relativ gut einschätzen. Grundsätzlich müssen alle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern gemäß der geltenden Trinkwasserverordnung in regelmäßigen Abständen die Trinkwasseranlage auf Legionellen testen lassen. Bei Überschreitung der Grenzwerte drohen Auflagen bis hin zu Betriebsverboten, Mietminderungen, teure Sanierungen und Haftungsrisiken. Der Bedarf an einer umfassenden Lösung, wie PAUL sie darstellt, ist entsprechend groß. Allein in Deutschland liegt das Marktpotenzial im Milliardenbereich. Und da sprechen wir nur über größere Wohngebäude und noch nicht über öffentliche Büros, Hotels oder medizinische und öffentliche Einrichtungen.

GREEN BONDS: Wer sind Ihre größten Kunden?

Müller: Zu unseren Key-Accounts gehören schon heute einige der 25 größten deutschen Wohnungsbaugesellschaften wie Ado/Adler, Grand City oder die Deutsche Wohnen. Zukünftig möchten wir natürlich möglichst alle großen Player als Kunden gewinnen. Daneben adressieren wir aber auch Genossenschaften, Wohnungseigentümergesellschaften und Mietverwalter, sodass unser Portfolio sehr diversifiziert ist.

GREEN BONDS: Wo sehen Sie ACTAQUA am Laufzeitende der Anleihe?

Müller: Wir haben unseren Kundenstamm signifikant erweitert und sind Partner und Standard für die digitale Transformation der Immobilienwirtschaft. Ich denke, wir haben die Chance, einen echten digitalen Gebäudezwilling zu schaffen. Wir haben bereits mehr als zehn weitere Anwendungen in der Vorbereitung und haben es uns zum Ziel gemacht, einen eigenen Versicherungstarif für mit PAUL gesteuerte Immobilien am Markt zu etablieren. Unseren Kunden auf Basis von Echtzeitdaten das wirtschaftlich effizienteste Bauteil innerhalb der Gebäude zu vermitteln, ist ebenso Teil unserer Mission, wie die maximale Energieeffizienz zu gewährleisten. Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser, den gemessen an der reinen Anzahl weitaus größten Markt, werden wir im nächsten Jahr eine digitale PAUL-Lösung bieten. Und nicht zuletzt beginnt 2021 die Expansion in die DACH-Region. Es bleibt also spannend und wir haben noch richtig viel vor. Am Laufzeitende soll ACTAQUA als stabiler Partner und langfristiger Teilnehmer am Kapitalmarkt etabliert sein.

GREEN BONDS: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.green-bonds.com

Eckdaten der ACTAQUA-Anleihe