Die Euroboden GmbH emittiert ihre dritte Anleihe mit einem Volumen von bis zu 40 Mio. Euro und einem Kupon von 5,50% p.a. Das Kapital soll neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Die Gesellschaft möchte auch in Zukunft in der Lage sein, Grundstücke vollständig aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen treffen zu können, wie Geschäftsführer Martin Moll im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Die Pipeline umfasst nach seinen Worten zurzeit 15 Projekte mit einem Umsatzvolumen von ca. 550 Mio. Euro mit großen stillen Reserven. Viele der Projekte sind, wie er betont, sehr weit entwickelt. Von der Pipeline werden in den nächsten zwei bis drei Jahren sieben Projekte im Vertrieb sein.
BOND MAGAZINE: Sie begeben in Kürze Ihre dritte Unternehmensanleihe. Bitte erläutern Sie die Eckpunkte der Anleihe.
Martin Moll: Die Schuldverschreibung 2019/24 (5 Jahre Laufzeit, ISIN DE000A2YNXQ5) mit einem Emissionsvolumen von bis zu 40 Mio. Euro ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. und halbjährlicher Kuponzahlung ausgestattet. Die Euroboden GmbH verpflichtet sich – wie auch bei der Schuldverschreibung 2017/22 – freiwillig zur Transparenz. Die Transparenzverpflichtungen umfassen die Veröffentlichung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf eines Geschäftsjahres, die Veröffentlichung von verkürztem Konzernabschluss und Konzernzwischenlagebericht innerhalb von vier Monaten nach Ablauf eines Geschäftshalbjahres, Aktualisierung und Veröffentlichung eines Unternehmenskalenders und die Durchführung einer Analysten- oder Investorenveranstaltung. Bei Nichteinhaltung der freiwilligen Transparenzkriterien verpflichtet sich die Euroboden GmbH, die Schuldverschreibungen in der folgenden halbjährlichen Zinsperiode mit einem um 0,5-Prozentpunkten erhöhten Zinssatz zu verzinsen.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Moll: Das Geld soll neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Auch in der Zukunft wollen wir in der Lage sein, Grundstücke vollständig aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen. Diese Flexibilität ist für uns ein großer Mehrwert. In den letzten drei Jahren haben wir immer mehr als 30 Mio. Euro an Liquidität vorgehalten.
BOND MAGAZINE: Es gab im letzten Jahr Gerüchte über einen Börsengang. Was ist denn da dran?
Moll: Börsengang, das ist eine Frage, die uns häufig gestellt wird. Klar wäre Euroboden hypothetisch ein guter Kandidat für einen Börsengang. Wir kennen das Thema; wir beschäftigen uns mit dem Thema – aber es gibt diesbezüglich keine konkreten Planungen oder Entscheidungen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die aktuelle Geschäftsentwicklung.
Moll: Im vergangenen Geschäftsjahr 2017/18 konnte ein Jahresüberschuss von 8,4 Mio. Euro erzielt werden. Und auch im aktuellen Geschäftsjahr sehen die Zahlen gut aus. Wir konnten gerade einen Gewinn von 22,6 Mio. Euro im Halbjahresbericht ausweisen. Wir gehen von einem guten Ergebnis für das Gesamtjahr aus – dürfen aber keine Prognosen abgeben. Wir konnten auch unser Eigenkapital auf 43 Mio. Euro erhöhen – das macht momentan eine Eigenkapitalquote von 25%. Wir gehen davon aus, dass ein Projektentwickler wie Euroboden eine Eigenkapitalquote von rund 15% haben sollte.
BOND MAGAZINE: Wie kommen Sie an attraktive Grundstücke?
Moll: Wir sichten mehr als 5.000 Grundstücke im Jahr und analysieren ihre wirtschaftliche Sinnhaftigkeit. Die Analyse geht dann direkt Hand in Hand mit unserer Strategie von Architekturkultur. Das bedeutet konkret, dass eine Immobilie immer über ein entsprechendes Entwicklungspotenzial verfügen muss. Wir konnten in den letzten sechs Monaten erfreulicherweise vier Projekte mit großem Potenzial erwerben – drei in München; eines in Berlin. Diese Immobilien verfügen jeweils über ein hohes Baurechts- und somit wirtschaftliches Potenzial.
BOND MAGAZINE: Wie hoch sind Ihre stillen Reserven und wie kommen diese zustande?
Moll: Wenn wir zum jetzigen Zeitpunkt alle Immobilien, die in unserem Besitz sind, verkaufen würden und alle Verbindlichkeiten in diesem hypothetischen Modell zurückführen, dann würden stille Reserven gehoben werden, die die Rückzahlung der beiden zukünftig dann ausstehenden Anleihen mehr als vollständig abdecken würden.
BOND MAGAZINE: Wie schaffen Sie bei den Grundstücken einen Mehrwert?
Moll: Vom Grundsatz sind wir der Meinung, dass Wirtschaftlichkeit und gute Architektur keine Widersprüche sind. Ganz im Gegenteil: Von einer qualitativ hochwertigen Architektur profitieren am Ende alle, wie z.B. die Nutzer, die Anwohner, die Investoren einer Immobilie, aber eben auch wir als Projektentwickler erzielen damit überdurchschnittlich gute Renditen.
BOND MAGAZINE: Sie sind sowohl im Neubau als auch bei der Revitalisierung von Wohngebäuden tätig. In welchem Bereich sehen Sie größeres Potenzial?
Moll: Euroboden hat heute den Schwerpunkt eindeutig im Bereich Neubau. Hier sehen wir auch für die Zukunft das größte Potenzial für uns.
BOND MAGAZINE: Wie groß ist Ihre Pipeline und wie definieren Sie Ihre Pipeline?
Moll: Die Pipeline umfasst zurzeit 15 Projekte mit einem Umsatzvolumen von ca. 550 Mio. Euro mit großen stillen Reserven. Die Projekte sind ca. zu einem Drittel in Berlin und zu zwei Drittel in München. Üblicherweise dauern neue Projekte bei uns vier bis fünf Jahre – vom Einkauf bis zur Übergabe der letzten Einheit. Grund hierfür ist, dass wir beide Säulen komplett umsetzen, die Projektentwicklung und das Bauträgergeschäft. Viele unserer Projekte sind sehr weit entwickelt. Von der Pipeline werden in den nächsten zwei bis drei Jahren sieben Projekte im Vertrieb sein.
BOND MAGAZINE: Ihre Branche ist sehr zyklisch und der Aufschwung dauert nun schon viele Jahre. Wie sehen Sie die weitere Entwicklung?
Moll: Per se sind wir weiter zuversichtlich, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den Städten, in denen wir aktiv sind, groß sein wird, und dass absehbar kein Angebot entstehen wird, um diese hohe Nachfrage zu befriedigen. Darüber hinaus werden durch das niedrige Zinsniveau – welches absehbar unseres Erachtens auch nicht steigen wird – noch mehr Menschen eine Immobilie kaufen wollen. Von daher gehen wir von weiter steigenden Preisen aus; fallende Preise – insbesondere im Bereich Wohnen – halten wir für unrealistisch. Wir planen als Euroboden durchgehend konservativ. Konkret heißt das, dass wir in unserer Projektplanung schon seit Jahren keine Immobilienverteuerung einplanen.
BOND MAGAZINE: Sie sind eher im oberen Preissegment tätig. Sind Grundstücke derzeit ein Engpassfaktor für Sie? Es gibt ja nicht beliebig viele Grundstücke in guten Lagen.
Moll: Der Research und der Einkauf von Grundstücken mit hohem Potenzial ist ein entscheidender Faktor für unser Geschäftsmodell. Deswegen ist diese Abteilung bei Euroboden auch mit entsprechenden Personalressourcen ausgestattet. Allein zehn Mitarbeiter sind mit der Analyse von Grundstücken und Immobilien beschäftigt. Darüber hinaus sind wir in der Lage, immer schnell zu reagieren, wenn wir ein Grundstück interessant finden: Wir sind eigentümergeführt und haben von daher kurze Entscheidungswege; zudem können wir die Grundstücke in der Regel vollständig aus Eigenmitteln bezahlen und sind damit von Dritten unabhängig. Diese Geschwindigkeit ist häufig ein Vorteil.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie Euroboden am Laufzeitende der Anleihe?
Moll: Wir sind uns sicher, dass wir unsere Erfolgsstory weiter fortschreiben können. Sicherlich werden wir einen höheren Umsatz und Gewinn vorweisen können. Konkrete Prognosen sind uns als aktiver Teilnehmer am Kapitalmarkt aber nicht erlaubt.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
(Foto: Martin Moll © Euroboden)
