„Die Planungssicherheit ist sehr groß, da die überwiegende Mehrzahl der Projekte zeitnah an den Markt kommt“, Martin Moll, Euroboden GmbH

Die EUROBODEN GmbH, München, plant noch für Oktober eine Anleiheemission im Volumen von bis zu 25 Mio. Euro. Die 5-jährige Anleihe wird einen Kupon von 5,50% und 6,50% bieten, wobei die Zinszahlung halbjährlich erfolgt. Den Inhabern der am 2013 begebenen EUROBODEN-Anleihe 2013/18 (ISIN DE000A1RE8B0) mit einem Kupon von 7,375% und einer Laufzeit bis zum 16.07.2018 möchte EUROBODEN einen Umtausch in die neue Anleihe 2017/22 anbieten. Das Umtauschverhältnis soll 1:1 betragen. Zusätzlich ist eine Sonderzahlung in Höhe von 20,00 Euro pro getauschter Schuldverschreibung 2013/18 geplant, was einer Prämie von einmalig 2,00% für die bisherigen Anleihegläubiger entspricht. EUROBODEN hat, wie der für Finanzen zuständige Geschäftsführer Martin Moll im Gespräch mit dem REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE betont, eine umfangreiche Projektpipeline, die zeitnah an den Markt kommen soll und bereits stille Reserven von 100 Mio. Euro hat.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: In welchen Bereichen ist Euroboden tätig?

Moll: Wir sind Bauträger und Projektentwickler. Wir suchen Grundstücke, die ein gewisses Entwicklungspotenzial aufweisen. Dieses Potenzial wollen wir innerhalb von zwei Jahren realisieren. Dabei müssen verschiedene Aspekte beachtet werden, z.B. das Baurecht, Nachverdichtungen usw. Wenn das Potenzial gehoben ist, dann gehen wir selbst in die Umsetzung des Vorhabens, hierzu gehören die bauliche Umsetzung unserer architektonischen Vision und Vermarktung/Vertrieb. Die Projektlaufzeit beträgt insgesamt etwa fünf Jahre.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sind Sie sowohl im Neubau als auch bei der Revitalisierung von Wohngebäuden tätig?

Moll: In der Vergangenheit machte die Revitalisierung von Bestandsgebäuden einen hohen Anteil unserer Aktivitäten aus. Dies hat sich jedoch mehr und mehr in Richtung Neubau verschoben. Dies liegt insbesondere daran, dass unsere Objektgrößen signifikant gestiegen sind. Die Projekte, die wir derzeit in der Pipeline haben, sind allesamt größer als die Projekte, die wir in der Vergangenheit realisiert haben.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie groß ist Ihre Pipeline und wie definieren Sie Ihre Pipeline?

Moll: Als Pipeline definieren wir ausnahmslos Projekte, die uns auch notarvertraglich gehören. Das sind aktuell elf Grundstücke, die zum Teil auch mit Gebäuden bebaut sind. Diese elf Projekte haben insgesamt ein Verkaufsvolumen von rund 400 Mio. Euro. Der Schwerpunkt der Projekte ist in München mit etwa 85% und 15% sind in Berlin. In München sind die Projekte überwiegend in sehr guten Lagen, die größtenteils auch sehr weit entwickelt sind. In den nächsten zwölf Monaten kommen bereits fünf der Projekte in den Vertrieb bzw. sind bereits im Vertrieb. Diese haben ein Verkaufsvolumen von 250 Mio. Euro und eine Roherlösmarge von rund 100 Mio. Euro. Die Planungssicherheit ist sehr groß, da die überwiegende Mehrzahl der Projekte zeitnah an den Markt kommt und sehr weit entwickelt ist. In den elf Projekten haben wir stille Reserven von ca. 100 Mio. Euro. Diese resultieren auch aus der positiven Marktentwicklung, vorrangig aber aus den geschaffenen Baurechten. Diese Substanz, die man in der Bilanz gar nicht sieht, stellt für die Anleihegläubiger natürlich einen entscheidenden Wert dar.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Ihre Branche ist sehr zyklisch und der Aufschwung dauert nun schon viele Jahre. Wie sehen Sie die weitere Entwicklung?

Moll: Sie haben Recht damit, dass es am Markt eine sehr positive Entwicklung gab, insbesondere in München und Berlin. In den letzten fünf Jahren haben sich die Preise sehr positiv entwickelt. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt gerade in München und Berlin weiter positiv entwickeln wird. Denn die Rahmenbedingungen sind nach wie vor sehr gut. Die Zinsen werden meines Erachtens in den nächsten drei bis fünf Jahren nicht so signifikant steigen, dass dies einen Einfluss auf die Verkaufspreise von Immobilien hat. Die Konjunktur entwickelt sich in Deutschland weiterhin sehr positiv. Die Nachfrage nach Immobilien ist in Berlin und München von einem starken Zuzug geprägt. Insbesondere München ist wirtschaftlich sehr stark. Die deutlichen Preissteigerungen der letzten Jahre werden sich sicher nicht so fortsetzen. Wir gehen aber schon von mindestens moderaten Preissteigerungen in München und Berlin in den nächsten drei bis fünf Jahren aus.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie sind eher im oberen Preissegment tätig. Sind Grundstücke derzeit ein Engpassfaktor für Sie? Es gibt ja nicht beliebig viele Grundstücke in guten Lagen.

Moll: Wir sind kein Luxusanbieter. Wir streben für die jeweilige Lage immer die beste architektonische Lösung an. Wir bieten Architekturkultur und wir verstehen uns als Architekturmarke. Wir sind nicht grundsätzlich auf die A-Lagen festgelegt, auch wenn sich derzeit fast alle unserer Projekte in guten bis sehr guten Lagen befinden. Wir sind aber auch offen, in anderen Lagen architektonisch gute Projekte umzusetzen. Dennoch ist es richtig, dass der Einkauf in der Marktphase, in der wir uns jetzt befinden, eine Herausforderung darstellt. Es ist unser Job, geeignete Grundstücke und Projekte zu finden, und das hat Euroboden bislang immer geschafft. Da hilft uns unser Netzwerk, unsere Reputation und auch die Tatsache, dass wir am Kapitalmarkt aktiv und sichtbar sind.

REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie planen eine neue 5-jährige Anleihe. Wie sind die wesentlichen Eckpunkte?

Moll: Den Inhabern der 2013 begebenen Anleihe (ISIN DE000A1RE8B0) mit einem Kupon von 7,375% und einer Laufzeit bis zum 16.07.2018 bieten wir einen Umtausch in die neue Anleihe 2017/2022 an zuzüglich einer Prämie von 2,00%. Die alte Anleihe hat seit Juni eine Kündigungsmöglichkeit zu 101%. Unser Angebot liegt damit über diesem Wert. Die neue Anleihe wird einen Kupon von 5,50% bis 6,50% und eine Laufzeit von 5 Jahren haben. Das Volumen beträgt 25 Mio. Euro. Es gibt eine sehr weitreichende Ausschüttungssperre sowie die Selbstverpflichtung, über die Transparenzvorschriften hinaus zu veröffentlichen und an Analystenkonferenzen teilzunehmen. Es würde sogar einen Strafzins in Höhe von 0,5% geben, wenn wir dies nicht tun würden. Dies bieten andere Emittenten meines Wissens nicht.

Das Interview führte Christian Schiffmacher.

Tab. 1: Eckdaten der neuen Euroboden-Anleihe