„Durch Mieteinkünfte der Bestandsobjekte ist die Zinszahlung für die Anleihe vollumfänglich gesichert“, Björn Wittke, RAMFORT GmbH

Die RAMFORT GmbH emittiert eine 5-jährige Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 10 Mio. Euro und einem Kupon von 6,75% p.a. Die Gesellschaft möchte das Kapital aus der Anleihemission zum Kauf von vier Value Add-Objekten und das Refurbishment dieser Objekte sowie eines weiteren Objektes nutzen. Revitalisierungen werden dabei nur in Teilflächen vorgenommen, die frei sind oder bei einem Mieterwechsel frei werden. Durch die aktuellen Ist-Mieten ist die Zinszahlung der Anleihe von Beginn an in voller Höhe gesichert, wie Geschäftsführer Björn Wittke im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE betont.

BOND MAGAZINE: In welchem Bereich ist die RAMFORT GmbH tätig?

Wittke: Die RAMFORT GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen, das Investitionen in Immobilien mit Schwerpunkt bei Büroobjekten vornimmt. Wir bauen nach und nach unseren eigenen Bestand weiter auf. Wir erwerben Value Add-Objekte und steigern den Wert durch Refurbishment-Maßnahmen und Neuvermietung. Das mache ich in diesem Bereich seit zehn Jahren erfolgreich. 2019 habe ich die Anteile an der EXPEC-Gruppe verkauft, die ich mit einem Partner seit 2003 aufgebaut habe. Hierbei wurden erhebliche stille Reserven gehoben. Das freigewordene Kapital habe ich in den Aufbau eines neuen Bestandes, überwiegend in Büroimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial, investiert. Ich konnte ein Portfolio mit einem Volumen von 50 Mio. Euro innerhalb von zwei Jahren aufbauen und mir weitere Objekte mit einem Volumen von 30 Mio. Euro sichern. Wir finanzieren uns über Eigenkapital und treten mit der Anleihe jetzt erstmals an den Kapitalmarkt heran. Bisher haben wir auch Mezzaninekapital genutzt. Wir wollen kurzfristig vier Objekte übernehmen, den Senior Loan haben wir uns bereits gesichert. Es handelt sich um Büroobjekte in Bremen, Otto-Lilienthal-Straße 19, 25, 27 und 29. Zudem möchten wir das Kapital aus der Anleihe auch für das Refurbishment der vier Objekte in Bremen sowie eines Objekts in Delmenhorst, Lange Str. 32, verwenden. Wir werden damit schneller und schlagkräftiger und wir dynamisieren den Prozess. Die Objekte in Bremen haben wir uns bereits notariell gesichert und auch die Bankfinanzierung ist gesichert. Die RAMFORT GmbH ist Emittentin der Anleihe und gibt das Kapital an die Objektgesellschaften weiter.

BOND MAGAZINE: Welche Sicherheiten gibt es?

Wittke: Die Emittentin lässt sich von ihren jeweiligen bestandshaltenden Tochtergesellschaften zur Besicherung von Forderungen aus der Anleihe Grundschulden im zweiten Rang eintragen, welche nach den finanzierenden Banken stehen. Durch die Mieteinkünfte der Bestandsobjekte der RAMFORT GmbH ist die Zinszahlung für die Anleihe vollumfänglich gesichert. Wir werden durch das Refurbishment und Neuvermietungen die Werte der Immobilien steigern und damit auch die Sicherheiten. Wir schaffen ein hohes Sicherheitsniveau für die Anleger. Die Objekte in Bremen („Airport City Center“) befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Flughafen und haben eine sehr gute Anbindung zur Innenstadt. Zu den Mietern zählen u.a. Ergo, Grenke, der medizinische Dienst der Krankenkassen, RLE Engineering & Service, Rheinmetall sowie Steuerberater und weitere solide Mieter. Die RAMFORT GmbH haftet mit Eigenkapital und stillen Reserven. Zusätzlich erhalten wir von den Objektgesellschaften Grundschulden als Sicherheit, und zwar nur in der Höhe des Kaufpreises und der Kaufpreisnebenkosten und nicht in Höhe eines fiktiven Wertes. Wir erwirtschaften mit den Objekten vom ersten Tag an Überschüsse und können damit die Anleihe in voller Höhe bedienen. Wir haben fünf Objektgesellschaften und sind damit auch gut diversifiziert.

BOND MAGAZINE: Welche Refurbishment-Maßnahmen sind bei den Objekten in Bremen notwendig?

Wittke: Die Maßnahmen sind von Objekt zu Objekt verschieden, häufig gibt es nach einer gewissen Zeit einen Investitionsbedarf. Bei den Objekten in Bremen wird es beispielsweise innen bei einem Mieterwechsel neue Fußböden geben, die Grundrisse werden den neuen Mieter angepasst und auf Wunsch klimatisiert. Es werden in die Aufzüge moderne Filter- und Lüftungssysteme eingebaut, das ist wegen Corona gerade ganz aktuell. Wir schaffen berührungslose Zugänge, sodass sich die Türen in den Allgemeinbereichen automatisch öffnen. Wir setzten damit ein besonderes Hygienekonzept um. Die Objekte sind ca. 20 Jahre alt und wir werden diese mit verschiedenen Refurbishment-Maßnahmen auf das Niveau eines modernen Neubaus bringen.

BOND MAGAZINE: Sie renovieren innen nur freie Flächen bzw. Flächen, die frei werden? Sie haben also weiterhin bei den Objekten die laufenden Mieteinnahmen?

Wittke: Ja, das ist richtig, die Mieter bleiben drin! Wir suchen natürlich Objekte, die einen gewissen Leerstand haben. Man muss immer prüfen, weshalb die Objekte Leerstand haben und ob wir Maßnahmen vornehmen können, um den Leerstand abzubauen. Freie Flächen werden revitalisiert. Häufig werden außen die Fassaden gestrichen und Sonnenschutzelemente erneuert. Bei den Objekten in Bremen ist das nicht notwendig, da diese eine Klinkerfassade haben. Wir können uns hier also auf das Refurbishment innen konzentrieren.

BOND MAGAZINE: Welche weiteren Objekte haben Sie in der RAMFORT GmbH?

Wittke: Wir haben bereits mehrere Bestandobjekte, überwiegend Büroimmobilien mit einem kleinen Anteil Wohnungen in einem Objekt. Diese Objekte sind zum Teil schon durch den Refurbishment-Prozess durch oder werden aktuell revitalisiert. Wir haben direkt neben den Objekten in Bremen vier weitere Objekte im Bestand. Wir haben zudem zwei weitere Objekte in Delmenhorst sowie ein Objekt in Unterschleißheim bei München. Wir haben ein Objekt in Regensburg, in dem wir auch den Firmensitz haben. Dieses Objekt ist bereits revitalisiert. Wir haben 2017 das Objekt gekauft. Die Mieteinnahmen konnten erfolgreich um 50% gesteigert werden. Laut Gutachten aus dem letzten Jahr konnte so der Wert des Objekts um ebenfalls 50% gesteigert werden. Natürlich ist hier auch die Wertsteigerung des allgemeinen Immobilienmarktes als Faktor zu berücksichtigen, aber es zeigt, welches Potenzial auch die anderen Objekte haben. Mit den Übernahmen der Objekte in Bremen haben wir einen Bestand von ca. 80 Mio. Euro und Mieteinnahmen von 3,5 Mio. Euro. Wir planen die Mieteinnahmen auf über 5 Mio. Euro zu steigern. Durch die Refurbishment-Maßnahmen und den Abbau des Leerstandes möchten wir den Wert der Immobilien so auf über 100 Mio. Euro steigern.

BOND MAGAZINE: Was machen Sie, wenn Sie die Anleihe nicht voll platzieren können?

Wittke: Wenn wir die Anleihe nicht voll platzieren könnten, dann würden wir, wie in der Vergangenheit regelmäßig praktiziert, zusätzlich Mezzaninekapital von unseren Partnern nutzen.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Anleihe am Laufzeitende zurückzahlen?

Wittke: Wir wollen die Werte der Objekte durch das Refurbishment und Neuvermietungen deutlich steigern. Laut unserer Planung sollte sich der Wert der Objekte um mind. 25% erhöhen. Die Mietrenditen betragen auf unsere Investitionskosten dann ca. 7 bis 8%. Auf dieser Basis können wir langfristig umfinanzieren, denn wir möchten die Objekte langfristig im Bestand halten. Alternativ können wir natürlich auch einzelne Objekte verkaufen, sollten sich gute Möglichkeiten hierzu ergeben.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher.

Eckdaten zur RAMFORT-Anleihe