TAG Immobilien AG - Interview mit CEO Rolf Elgeti zur Anleiheemission

Die TAG Immobilien AG emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 200 Mio. Euro im Prime Standard für Anleihen. Der Kupon beträgt 5,125%. Die Mittel sollen vorwiegen für den Rückkauf von Wandelanleihen verwendet werden. Im Gespräch mit BOND MAGAZINE erläutert CEO Rolf Elgeti seine Strategie.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist die TAG Immobilien AG tätig?

Elgeti: Die TAG ist ein Bestandshalter von Wohnimmobilien in Deutschland. Die Hauptstandorte sind der Großraum Hamburg, der Großraum Berlin, die Region Salzgitter, Thüringen/Sachsen sowie Nordrhein-Westfalen. Im Fokus der operativen Geschäftstätigkeit der TAG stehen die Bewirtschaftung und Entwicklung von Wohnimmobilien sowie die Wertsteigerung des Portfolios durch Zukäufe. Darüber hinaus verfügt die TAG über einen diversifizierten Bestand an Gewerbeimmobilien.

BOND MAGAZINE: Sie halten die Objekte also langfristig, ein Verkauf steht nicht im Vordergrund?

Elgeti: Ja, das ist richtig. Wir verkaufen auch mal Objekte, aber bei uns steht die Bestandhaltung im Vordergrund.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Elgeti: Wir möchten mit dem Kapital vorwiegend drei Wandelanleihen zurückkaufen, die Finanzierungskosten damit verringern und eine Verwässerung der Aktionäre (durch eine Wandlung in Aktien) vermeiden.

BOND MAGAZINE: Weshalb möchten Sie die Wandelanleihen zurückkaufen? Zumindest mit Blick auf die mit 5,50% verzinste Wandelanleihe (Laufzeit bis Juni 2019) haben Sie keinen Zinsvorteil.

Elgeti: Bei der von Ihnen genannten Wandelanleihe haben wir in der Tat wohl nur einen geringen Zinsvorteil. Hier steht die Vermeidung einer Verwässerung der Aktionäre im Vordergrund.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist ihre durchschnittliche Mietrendite? Haben Sie durch die Anleihe einen positiven Leverage?

Elgeti: Wir haben eine durchschnittliche Mietrendite von rund 7,8% über unser Portfolio. Damit werden wir durch die Anleiheemission natürlich einen positiven Leverage haben.

BOND MAGAZINE: Die 7,8% beziehen sich auf die Istmiete?

Elgeti: Ja, die Berechnung bezieht sich auf die Istmiete in Relation zu den aktuellen gutachterlichen Immobilenwerten.

BOND MAGAZINE: Wie verändert sich Ihre Eigenkapitalquote durch die Anleiheemission?

Elgeti: Da wir vorwiegend Wandelanleihen, also ebenfalls Fremdkapital, zurückkaufen, wird sich die Eigenkapitalquote kaum verändern.

BOND MAGAZINE: Welcher Anteil am Ergebnis resultiert aus Zuschreibungen nach IAS 40?

Elgeti: In der Vergangenheit hatten wir nach Zukäufen nicht unwesentliche Zuschreibungen nach IAS 40. Im ersten Quartal 2013 hatten wir fast keine Zuschreibungen. Durch den Erwerb der DKB Immobilien AG als auch der TLG Wohnen sind Zuschreibungen in Höhe von 148 Mio. Euro als „sonstige betriebliche Erträge“ in die Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2012 eingeflossen.

BOND MAGAZINE: Und welche Gutachter bewerten Ihre Immobilienbestände?

Elgeti: Das macht mit CBRE eine der großen, renommierten Beratungsgesellschaften.

BOND MAGAZINE: Sie sind in den letzten Jahren stark gewachsen. Welche Bestände streben Sie mittelfristig an?

Elgeti: Wir haben derzeit einen Bestand von ca. 70.000 Wohneinheiten. Damit haben wir eine Größenordnung erreicht, bei der das Wachstum nicht mehr so stark im Vordergrund steht. Wir kaufen nur noch dann zu, wenn sich eine opportunistische Gelegenheit ergibt. In diesem Jahr hatten wir beispielsweise über 350 Angebote und haben keines davon gekauft.

BOND MAGAZINE: Weshalb haben Sie sich für eine fünfjährige Laufzeit entschieden. Wäre bei dem niedrigen Zinsniveau nicht eine längere Laufzeit interessanter? Zudem wären die Emissionskosten bei einer längeren Laufzeit identisch und würden sich quasi auf eine längere Laufzeit verteilen.

Elgeti: Das ist ein durchaus interessanter Gedanke. Allerdings stehen fünfjährige Anleihen stark im Fokus institutioneller Investoren. Bei einer siebenjährigen Laufzeit müssten wir einen etwas höheren Kupon zahlen.

BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick können Sie uns geben?

Elgeti: Für das laufende Jahr erwarten wir einen FFO von ca. 68 Mio. Euro (ohne jede Zuschreibung nach IAS 40) nach 39,6 Mio. Euro im Jahr 2012. Dabei dürfte sich die FFO-Marge von 15,6% aus dem Vorjahr weiter verbessern.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: Eckdaten der TAG Immobilien-Anleihe