Die publity AG bietet als erster Anleiheemittent nach dem Ausbruch der Coronapandemie eine neue Anleihe mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro, die öffentlich platziert wird. Die publity-Anleihe 2020/2025 (ISIN DE000A254RV3) hat eine Laufzeit von 5 Jahren, eine Stückelung von 1.000 Euro und einen Kupon von 5,50% p.a. CEO und Großaktionär Thomas Olek betont im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE die stabilen Cashflows in Form von Asset Management-Fees und die solide Bilanzstruktur. Er ist überzeugt, ein positives Platzierungsergebnis mit der Anleihe zu erreichen.
BOND MAGAZINE: Sie haben gerade gemeldet, dass Sie sich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit internationalen institutionellen Investoren über den Verkauf von Aktienpaketen der publity AG befinden. Bisher hatten Sie ja immer ein extrem gutes Händchen beim Kauf bzw. Verkauf von publity-Aktien. Wenn Sie jetzt verkaufen, was ist dann los?
Olek: Ich bin in Gesprächen mit Investoren, deren Einstieg für publity teilweise erheblichen Mehrwert generieren könnte. Diese Chance möchte ich natürlich für das Unternehmen ergreifen. Es ist der logische Schritt, für die Entwicklung der nächsten Jahre. Gleichzeitig will ich mich langfristig weiter als Vorstand und als Aktionär an das Unternehmen binden. Insofern bin ich bereit, mich anschließend einer Haltefrist von 24 Monaten für meine Aktien zu unterwerfen und ich möchte ganz klar auch weiterhin Aktien über den Markt kaufen, so wie ich dies die vergangenen 18 Monate ja für mehr als 130 Millionen Euro getan habe. Insgesamt ist eine verbreiterte Aktionärsbasis gut für unser Unternehmen.
BOND MAGAZINE: Ich darf noch kurz für unsere Leser ergänzen, Sie hatten bereits in der Vergangenheit angekündigt, dass Sie mit der publity-Aktie in den Prime Standard möchten.
Olek: Ja, das ist richtig.
BOND MAGAZINE: Nachdem wir mit der aktuellen Meldung zur Umplatzierung begonnen haben, können Sie noch kurz Ihr Geschäftsmodell erläutern?
Olek: Unser Geschäftsmodell hat zwei Säulen. Als Asset-Manager verwalten wir in Säule eins für unsere Kunden Bestände von Büroimmobilien in Deutschland. Wir identifizieren für unsere Kunden dabei attraktive Büroimmobilien und beraten sie beim Ankauf – dafür erhalten wir eine Vergütung. Üblicherweise werden wir anschließend mit der Verwaltung und Entwicklung der Objekte beauftragt, die Verträge haben i.d.R. eine Laufzeit von mehreren Jahren und wir bekommen hierfür eine Asset-Management-Fee. Wir übernehmen für Kunden auch den Verkauf von Objekten, für die wir dann ebenfalls eine Fee erhalten. Das ist die erste Säule unseres Geschäftsmodells. Die zweite Säule sind unsere eigenen Immobilienbestände, die wir in unserer Konzerntochter PREOS Real Estate AG gebündelt haben. Wir haben unser eigenes Portfolio in den vergangenen Monaten signifikant, auf nunmehr über 1 Mrd. Euro, ausgebaut. Wir haben gleichzeitig auch schon großvolumige Objekte wie den St. Martin Tower in Frankfurt verkauft und so Wertpotenziale realisiert.
BOND MAGAZINE: Wie ist die Geschäftsentwicklung 2020?
Olek: Seit Jahresbeginn kamen weitere große Objekte zu unserem Portfolio hinzu. Dazu gehört zum Beispiel das Bürohochhaus Centurion in Frankfurt mit einer Gesamtmietfläche von mehr als 28.000 Quadratmetern und das 30.550 Quadratmeter große Westendcarree in Frankfurt. Wir sind zuversichtlich, auch künftig weitere An- und Verkäufe von Immobilien umsetzen zu können und legen dabei weiterhin den Fokus auf Top-Büroimmobilien in den TOP-7-Städten Deutschlands. Mit der Geschäftsentwicklung bin ich mithin sehr zufrieden.
BOND MAGAZINE: Die Auswirkungen der Coronakrise auf die Immobilienmärkte, gerade auf Büroimmobilien, wird intensiv diskutiert. Wie ist die Entwicklung aus Ihrer Sicht?
Olek: Büroimmobilie ist nicht gleich Büroimmobilie, man muss dabei auch Standort und Größe berücksichtigen. Wir analysieren die Märkte intensiv und haben eine Datenbank entwickelt, die 9.500 Büroobjekte in Deutschland enthält. Mit dieser hohen Digitalisierung heben wir uns deutlich am Markt ab und dies ist auch die Basis unseres starken und zügigen Portfoliowachstums. Wir sehen in unserer Datenbank auch Mietpreis- und Leerstandsentwicklung und auch, wo die Preise steigen und wo nicht. Und wir sehen schon seit ca. 18 Monaten, dass die Preisentwicklung an B-Standorten bei kleineren Objekten stagniert, dies sicher auf einem hohen Niveau. In den Metropolen haben wir bei Objekten von über 100 Mio. Euro hingegen Zuwächse gesehen. Die Nachfrage von Investoren insbesondere in dem Marktsegment, in dem wir uns bewegen – erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen deutscher Metropolen – ist nach wie vor groß. Wir schätzen diesen Markt deshalb als überdurchschnittlich preisstabil ein.
BOND MAGAZINE: Und Themen wie Home Office beeinflussen den Büroimmobilienmarkt nicht?
Olek: Ich denke, da haben wir gegenläufige Effekte. Natürlich ist Homeoffice derzeit in aller Munde, aber unsere Erfahrung ist, dass viele Mitarbeiter gerne mit Kollegen arbeiten und nicht alleine zu Hause sitzen wollen – einige Tage vielleicht schon, aber nicht Woche für Woche, jeden Tag. Auf der anderen Seite dürfen wir in Zeiten von COVID-19 aber auch danach davon ausgehen, dass die eng gepferchten Großraumbüros an Bedeutung verlieren werden. Mehr Abstand ist gewünscht und das bedeutet mehr Flächenbedarf pro Mitarbeiter.
BOND MAGAZINE: Die stark steigende Staatsverschuldung im Zusammenhang mit den Coronahilfen wird auch häufig diskutiert. Wie wird sich dies nach Ihrer Einschätzung auf die Inflation und die Immobilienmärkte auswirken?
Olek: Die Staatsverschuldung nimmt weltweit deutlich zu. Im Zusammenspiel mit den unfassbaren Mengen Geld, die als Hilfspakete in diesen Kreislauf fließen, dürfte dies dazu führen, dass die Gefahr von Inflation deutlich steigt und gleichzeitig die Zinsen extrem niedrig bleiben werden. Von beiden Entwicklungen würden Immobilien als Sachwerte deutlich profitieren.
BOND MAGAZINE: Wie und wo wollen Sie weiter wachsen?
Olek: Wir wollen auch künftig deutlich weiter wachsen. Wir schauen uns kontinuierlich Objekte an und erweitern unsere Dealpipeline, die wir kaufen wollen. Ich glaube, dass einige gute Objekte auf den Markt kommen werden. Dabei stehen große Objekte im Volumen ab 50 Mio. Euro an den deutschen Top-Standorten in unserem Fokus.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie noch die Eckpunkte der neuen Anleihe.
Olek: Die neue Anleihe hat ein Volumen von bis zu 100 Mio. Euro. Die publity-Anleihe 2020/2025 (ISIN DE000A254RV3) hat eine Laufzeit von 5 Jahren, eine Stückelung von 1.000 Euro und ist mit einem Kupon von 5,50% p.a. ausgestattet. Im Rahmen eines Umtauschangebots bis 15. Juni können die Inhaber der von publity begebenen Wandelanleihe 2015/2020 (ISIN DE000A169GM5) ihre Wandelschuldverschreibungen in Schuldverschreibungen der neuen publity-Anleihe 2020/2025 tauschen. Zudem gibt es ein öffentliches Angebot bis 17. Juni mit Zeichnungsmöglichkeit über die Deutsche Börse. Ich selbst werde in die Anleihe investieren und somit ein Mindestemissionsvolumen von 50 Mio. Euro garantieren. Ich habe in den letzten Monaten für mehrere Mio. Euro die alte Wandelanleihe gekauft und ich beabsichtige, diese komplett in die neue Anleihe zu tauschen. Ich bin zuversichtlich, dass viele Anleger das ebenso tun. Für publity spricht, dass es ein wachstumsstarkes Unternehmen mit stabilen Einnahmen aus dem Asset-Management und dem eigenen Portfolio sowie mit einer soliden Bilanz ist.
BOND MAGAZINE: Wie wird der Emissionserlös verwendet?
Olek: Soweit erforderlich, wird der Emissionserlös zur Rückführung der alten Wandelanleihe verwendet. Die weiteren Gelder werden für den Ausbau unserer Liquidität und zur Unterstützung unseres weiteren Wachstums genutzt.
BOND MAGAZINE: Die wesentlichen Assets von publity sind in der PREOS Real Estate AG, die im Dezember eine Wandelanleihe mit einem Kupon von 7,50% p.a. begeben hat, wenn nicht gewandelt wird, wird die Wandelanleihe zu 105% zurückgezahlt, und die Wandelanleihe notiert unter 100%. Wir sprechen also über einen 10%er bei einem ähnlichen Investment.
Olek: Unterschiedliche Geschäftsmodelle – unterschiedliche Kupons bei Finanzinstrumenten. So einfach ist das. publity fußt auf zwei starken Säulen – Asset Management und Bestand – PREOS ist eindimensionaler. Entsprechend hat publity ein hohes Maß an planbaren, wiederkehrenden Erlösen und zusätzlich den Renditekicker aus dem Eigenbestand. Diese Kombination zeichnet uns aus und deshalb ist ein Kupon von 5,50 Prozent angebracht und fair. Schließlich haben wir zum Jahresultimo 2019 ein Eigenkapital von über 300 Millionen Euro und einen Konzerngewinn von gut 64 Millionen Euro ausgewiesen. Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir mit der Anleihe ein attraktives Angebot bieten und ein gutes Platzierungsergebnis erreichen werden.
BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
