Der Projektentwickler PANDION AG emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Zielvolumen von 30 Mio. Euro und einem Kupon von 5,50%. Vorstand und Alleinaktionär Reinhold Knodel weist im Gespräch dem BOND MAGAZINE darauf hin, dass PANDION im Jahr 2020 ein neuerliches Rekordergebnis erzielt hat. Der Jahresüberschuss wird voraussichtlich bei mehr als 47 Mio. Euro landen – und damit fast 18 Mio. Euro über dem Rekordergebnis von 2018. Eine Gruppe von Ankerinvestoren hat inzwischen auch klar ihre Investitionsbereitschaft für die PANDION-Anleihe signalisiert.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckdaten Ihrer Anleihe.
Knodel: Die Anleihe hat ein Zielvolumen von 30 Mio. Euro. Wir haben einen Kupon von 5,50% p.a. und die Zeichnungsfrist läuft vom 22. bis 29. Januar 2021.
BOND MAGAZINE: In welchem Bereich ist PANDION tätig?
Knodel: Wir sind im gehobenen Eigentumswohnungsbau tätig. Damit haben wir 2002 begonnen und wir haben uns von Anfang an auf die A-Städte konzentriert – entlang der Rheinschiene: Köln, Bonn, Düsseldorf. Wir haben dann auch in München eine Niederlassung eröffnet. Unser Kerngeschäft sind Eigentumswohnungen im oberen Mittelfeld in A-Städten. Wir bilden dabei die komplette Wertschöpfungskette ab – von der Baurechtschaffung über die Planung, Realisierung und Vertrieb. Den Vertrieb machen wir nur mit eigenen Mitarbeitern. Wir entwickeln urbane Quartiere, bei einer gewissen Größenordnung ist das Mixed Use. Denn der Trend, reines Wohnen oder nur Büros zu entwickeln, war kein guter Trend. Man hat festgestellt, dass gemischte Quartiere eine höhere Lebens- und Aufenthaltsqualität haben. Wir entwickeln auch Büros, die oft höhere Margen als Wohnprojekte haben. Bei Büros gilt das gleiche wie bei Wohnen: Wir entwickeln nur in A-Städten und in guten Lagen.
BOND MAGAZINE: Wohnprojekte machen ca. 2/3 Ihrer Projektpipeline aus, Büroprojekte 1/3?
Knodel: Ja, nach Investitionskosten ist das richtig.
BOND MAGAZINE: Was hat sich in den letzten Monaten bei PANDION getan?
Knodel: Die Monate seit Oktober waren geprägt von einer starken Nachfrage nach unseren Wohnungen, sodass wir unsere für das vierte Quartal prognostizierten Verkaufsumsätze sogar noch übertroffen haben. Darüber hinaus hat sich das Kapitalmarktumfeld trotz verschärfter Coronabeschränkungen stabilisiert – einhergehend mit einer deutlichen Reduzierung der Unsicherheit von Investoren hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte. Investoren schöpfen Vertrauen in solide Immobilienwerte, denn die jüngsten Marktdaten bestätigen anhaltend positive Trends für den Wohnbereich mit weiter steigenden Preisen und nach wie vor hohen Volumina.
BOND MAGAZINE: Vor drei Monaten hatten Sie noch einen Kupon von 5,50–5,75% geplant, jetzt sind es 5,50%. Was stimmt Sie so positiv?
Knodel: Uns stimmen vor allem die Rückmeldungen der Investoren positiv. Wir haben Wort gehalten und wie bei der Investoren-Roadshow im Oktober schon avisiert, im Jahr 2020 ein neuerliches Rekordergebnis erzielt. Unser Jahresüberschuss wird voraussichtlich bei mehr als 47 Mio. Euro landen – und damit fast 18 Mio. Euro über dem Rekordergebnis von 2018. Dementsprechend fühlen wir uns mit den nun gewählten Konditionen für die Anleihe sehr wohl. Bestärkt hat uns auch, dass inzwischen eine Gruppe von Ankerinvestoren klar ihre Investitionsbereitschaft für die PANDION-Anleihe signalisiert hat.
BOND MAGAZINE: Die Lockdown-Regeln wurden gerade verschärft. Welche Auswirkungen hat das auf PANDION?
Knodel: Wir haben schon beim ersten Lockdown unsere Krisenresistenz unter Beweis gestellt und nur geringe Auswirkungen der Pandemie auf unser Geschäft gespürt. Die temporären Nachfragerückgange – vor allem in den Krisenmonaten April und Mai 2020 – haben wir in der zweiten Jahreshälfte zügig aufgeholt und sehen bis zuletzt eine hohe Nachfrage nach Wohnungen auf Vor-Corona-Niveau und sogar darüber. Deshalb sind wir optimistisch, dass sich die Auswirkungen auch dieses Mal in Grenzen halten, zumal – anders als im Frühjahr letzten Jahres – durch die nun verfügbaren Impfstoffe ein Ende der Pandemie in Sicht ist.
BOND MAGAZINE: Sie entwickeln zu rund 1/3 Büroobjekte. Die Büroflächennachfrage war 2019 so hoch wie nie zu vor. Der Trend ist wohl gebrochen. In welcher Form haben sich die Anforderungen an Büroprojekte geändert und welche Auswirkungen auf die Flächennachfrage und die Preise erwarten Sie?
Knodel: Sie haben recht, der Trend einer starken und regional breiten Nachfrage nach Büroimmobilien mit Rekordzahlen im Jahr 2019 ist erst mal gebrochen. Wir gehen aber davon aus, dass die Büroflächennachfrage in den von uns fokussierten Core-Lagen deutscher A-Städte mittelfristig wieder steigen wird. Und genau dort bauen wir nach einem selektiven Auswahlprozess unsere Gewerbeflächen. Wenn überhaupt, werden Büros in B- und in Randlagen mit einem Nachfragerückgang zurechtkommen müssen. Ich bin davon überzeugt, dass wir mittelfristig nicht weniger Büros, sondern stattdessen neue Bürokonzepte sehen werden. Insbesondere die Nachfrage nach neuen und modernen Büroimmobilien, die im Gegensatz zu vielen alten Bestandsimmobilien flexible Flächenkonzepte ermöglichen, wird künftig steigen. Im Übrigen befinden wir uns bei einigen unserer Gewerbeprojekte in fortgeschrittenen Verhandlungen mit sehr namhaften Adressen. Insofern machen wir uns da keine Sorgen und erwarten nach den Boomjahren eine Normalisierung des Büromarkts.
BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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