„Wir werden neue spannende Objekte erwerben, sie wertsteigernd sanieren und bewirtschaften“, Ulrich Jehle und Jürgen Steinhauser, REA – Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH

Die REA – Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH emittiert eine 7-jährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 75 Mio. Euro und einem Kupon von 3,75%. Die Gesellschaft möchte die Mittel in bezahlbaren Wohnraum investieren, d.h. Objekte erwerben, sanieren und bewirtschaften. Mittelfristig möchte die Gesellschaft einen Bestand von 3.000 bis 5.000 Wohnungen aufbauen, wie die Geschäftsführer Ulrich Jehle und Jürgen Steinhauser im Gespräch mit dem BOND MAGAGZINE erläutern.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckpunkte Ihrer neuen Anleihe.

Jehle: Unsere neue Anleihe hat eine Laufzeit von 7 Jahren, also bis 2025. Sie ist mit einem jährlichen Kupon von 3,75% ausgestattet. Wir wollen ein Volumen von bis zu 75 Mio. Euro einwerben. Auch bei dieser Emission bleiben wir unserem Konzept treu, in „bezahlbaren Wohnraum“ zu investieren. Mit der Liquidität aus der neuen Anleihe werden wir neue spannende Objekte erwerben, sie wertsteigernd sanieren und dann auch bewirtschaften. Verwendungszweck der neuen Anleihe ist es also, unser Wohnungsportfolio zu erweitern, dynamisch zu wachsen und den Anlegern im Gegenzug die Möglichkeit zu bieten, mittels eines attraktiven Angebots an diesem Wachstum teilzuhaben. Unsere Stärken sind u.a. unsere erfahrenen Netzwerkpartner, die uns kontinuierlich bestehende Objekte anbieten, welche wir dann genau analysieren. Nur wenn diese unserem Konzept entsprechen, wir also davon ausgehen, dass sie sich durch lange Mietverhältnisse und zufriedene Mieter wertsteigernd entwickeln lassen, schlagen wir zu, erwerben diese Objekte und optimieren sie. Dieser Prozess dauert erfahrungsgemäß länger. In der Regel muss man dafür drei bis fünf Jahre einplanen. Daher haben wir uns bei der neuen Anleihe für die zugegebenermaßen etwas ungewöhnliche Laufzeit von 7 Jahren entschieden. Wir wollen da auf Nummer sicher gehen und in Ruhe strategisch planen können.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH tätig?

Steinhauser: Die REA ist eine auf den Immobilienbereich fokussierte Gesellschaft und kauft vor allem Wohn-Portfolios im Bereich bezahlbarer Wohnraum. Mit diesem Konzept verfügen wir über ein starkes Alleinstellungsmerkmal, da es im Markt nur wenige Wettbewerber gibt, die ähnlich unterwegs sind.

BOND MAGAZINE: Welchen Immobilienbestand haben Sie aktuell und wo befinden sich die Objekte?

Jehle: Derzeit halten wir 830 Wohnungen im Bestand. Diese befinden sich vorwiegend in Mittelzentren im süddeutschen Raum, beispielsweise in Wertheim, Hof oder Hammelburg.

BOND MAGAZINE: Welche Finanzierungsrelation streben Sie beim Kauf der Objekte an?

Steinhauser: Wir streben bei unseren Investments normalerweise einen relativ hohen Anteil Eigenkapital an. Dieser bewegt sich i.d.R. bei ca. 50% des Kaufpreises.

BOND MAGAZINE: Wie ist die durchschnittliche Mietrendite der Objekte und wie sind Ihre Finanzierungskosten?

Jehle: Die Netto-Mietrendite liegt im hohen einstelligen Prozentbereich. Wobei nach Bedienung des Kapitaldienstes große Teile der Überschüsse in die Revitalisierung der Objekte fließen. Die Finanzierungskosten bewegen sich aktuell zwischen 1% und 1,5%.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Steinhauser: Wir sind ständig auf der Suche nach neuen Portfolios im Bereich bezahlbarem Wohnraum. Durch unsere Netzwerkpartner werden uns laufend entsprechende Objekte angeboten. Aktuell prüfen wir auch wieder einen Ankauf in der Größenordnung von 200 Wohneinheiten. Insofern wollen wir die Gelder aus der Emission verwenden, um Objekte zu erwerben und zu entwickeln. Wir wollen unser Portfolio deutlich ausbauen.

BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Jehle: Es gibt mehrere Punkte, die entscheidend sind. Zunächst das Entwicklungspotenzial bei Mieten und Gebäudewert. Wir schauen uns auch die Leerstände an und beurteilen diese positiv – sofern diese nicht strukturell bedingt sind. Wir suchen nach B- und C-Standorten (das bedeutet kleine und mittlere Städte), sowohl was die Regionen angeht als auch innerhalb lokaler Grenzen. Aber: Wir achten auf gute Infrastruktur. Selbstverständlich spielen auch Faktoren wie Preis je m², solide Bausubstanz oder geringer Renovierungsstau eine große Rolle. Und natürlich suchen wir idealerweise zusammenhängende Portfolios, also Objekte mit einem größeren Wohnungsbestand.

BOND MAGAZINE: In den vergangenen Jahren sind die Preise deutlich gestiegen. Zu welchen Konditionen können Sie aktuell kaufen?

Steinhauser: Abhängig von den oben genannten Faktoren und den jeweiligen Standorten bewegen wir uns momentan im Einkauf beim maximal 14-fachen der Jahresnettokaltmiete.

BOND MAGAZINE: 2016 hatten Sie laut Wertpapierprospekt einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von über 15 Mio. Euro bei einer Bilanzsumme von 50,7 Mio. Euro und einem Umsatz von null Euro. Können Sie schon Zahlen für 2017 nennen?

Jehle: Wir kommen mit der Konsolidierung unserer Bilanz gut voran. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag konnte um 6,5 Mio. Euro im Jahr 2017 verringert werden. Im Jahr 2016 haben wir viele Portfolios angekauft, ab 2017 haben wir begonnen die ersten entwickelten Portfolien zu verkaufen. Diese Strategie werden wir auch 2018 verfolgen.

BOND MAGAZINE: Die CFI Corporate Finance & Investment GmbH ist laut Wertpapierprospekt alleinige Gesellschafterin der Emittentin. An der CFI Corporate Finance & Investment GmbH ist zu 100% die JHS Invest GmbH & Co. KG beteiligt. Wer sind die wirtschaftlich berechtigten Personen der JHS Invest?

Jehle: Die JHS Invest wird zu gleichen Teilen von Dr. Florian Dillinger, Dr. Markus Steinhauser und Jürgen Steinhauser, der auch Geschäftsführer der REA Beteiligungs GmbH ist, gehalten.

BOND MAGAZINE: Laut Wertpapierprospekt rechnen Sie mit Emissionskosten von 1 Mio. Euro – und das bei einer Eigenemission. Wie kommt dieser Betrag zustande?

Steinhauser: Ebenso wie das Volumen „bis zu“ 75 Mio. Euro beträgt, handelt es sich bei den Emissionskosten um eine Maximalgröße, die einen externen Vertrieb der Emission berücksichtigen würde. Zugegeben: Es ist eine vorsichtige und damit hohe Schätzung. Wir sind überzeugt, dass wir wie bisher auch aufgrund der hohen Nachfrage und unseres großen und sehr guten Netzwerkes große Teile der Anleihe selbst platzieren können und somit die Emissionskosten deutlich geringer bleiben.

BOND MAGAZINE: Mitte 2016 hatten wir zuletzt ein Interview geführt. Damals sagten Sie, dass Sie im Laufe des Jahres (2016) ein Rating erstellen lassen. Weshalb gibt es immer noch kein Rating?

Jehle: Das stimmt, das war der Plan, aber nach eingehender Analyse haben wir uns am Ende gegen ein Rating entschlossen, weil wir für unsere Zeichner keinen Mehrwert erkennen können. Es war eine ganz rationale Kosten-Nutzen-Rechnung. Hinzu kommt: Viele Emissionen haben trotz eines sehr guten Ratings nicht funktioniert. Also haben wir letztlich beschlossen, dass wir lieber durch unseren eigenen Track Record unsere Investoren überzeugen wollen.

BOND MAGAZINE: Sie sagten 2016 ebenfalls, dass Sie mittelfristig eine Eigenkapitalquote von 25% anstreben. Ist das mittelfristig auch nur ansatzweise realistisch und wie wollen Sie das erreichen?

Steinhauser: Wir sind da auf einem guten Weg. Schon jetzt haben wir in der Bilanz stille Reserven aufgebaut. Würden wir nach amerikanischer Weise bilanzieren, dann wären wir bei der Eigenkapitalausstattung einen großen Schritt vorangekommen.

BOND MAGAZINE: Eine Tochtergesellschaft der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH hat am 24.01.2017 einen Kaufvertrag mit einem bayerischen Finanzdienstleistungsunternehmen über ein bebautes Grundstück geschlossen. Bitte erläutern Sie die Eckpunkte der Transaktion und wer das Finanzdienstleitungsunternehmen ist.

Jehle: Wir haben die Immobilie der Geschäftsniederlassung unseres Vertriebspartners Bayerische Vermögen Management AG angeboten bekommen und diese erworben. Solche Immobilien sind in Südbayern Mangelware und wir versprechen uns gutes Wertentwicklungspotenzial und haben somit auch einen langfristigen Mieter. Der Kaufpreis lag ca. 25% unter dem aktuellen Marktwert. Es war eine attraktive Chance und wir haben sie genutzt.

BOND MAGAZINE: Als Risikofaktor in Bezug auf die Anleihe wird im Wertpapierprospekt an zweiter Stelle genannt: „Eine Insolvenz der Gesellschaft kann zum Totalverlust des investierten Kapitals führen.“ Wie wollen Sie angesichts der angespannten Bilanzstruktur eine vollständige Rückzahlung der Anleihe einschließlich Zinsen sicherstellen?

Steinhauser: Wir investieren in Sachwerte. Jedem Investment steht ein realer Gegenwert in Form einer Immobilie gegenüber. Das wissen unsere Investoren und sie wissen daher auch, dass der Risikohinweis ein theoretischer ist, der in jedem Prospekt einer Emission stehen muss. Aber ganz klar: Durch die Entwicklung und Wertsteigerung und Abverkauf der Immobilien sind wir in der Lage, die Anleihe inkl. Zinsen voll zu bedienen und gleichzeitig unsere Eigenkapitalstruktur zu verbessern.

BOND MAGAZINE: Welchen Immobilienbestand wollen Sie mittelfristig aufbauen?

Jehle: Mittelfristig haben wir uns einen Bestand zwischen 3.000 und 5.000 Wohnungen als Ziel gesetzt.

Das Interview führte Christian Schiffmacher.

Der Text wurde gekürzt. Das vollständige Interview ist unter http://www.fixed-income.org/ > „Neuemissionen“ zu finden.

Foto: Jürgen Steinhauser © Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH

Tab. 1: Eckdaten der neuen REA-Anleihe