„Wir wollen die Anleiheerlöse vorrangig zur Finanzierung neuer Projekte aus unserer Akquisitionspipeline verwenden“, Dr. Michael Held, TERRAGON AG

Heute beginnt die Zeichnungsfrist für die Unternehmensanleihe der TERRAGON AG. Der Projektentwickler im Bereich Betreutes Wohnen bietet für seine 5-jährige Anleihe (ISIN DE000A2GSWY7 / WKN A2GSWY) einen Kupon von 6,50% p.a. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Gründer und CEO Dr. Michael Held die Strategie.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist TERRAGON tätig?

Dr. Held: Wir entwickeln seit 20 Jahren seniorengerechte Wohnanlagen und sind Marktführer im Bereich „Betreutes Wohnen“. Unsere Immobilien ermöglichen ihren Bewohnern durch zusätzliche Serviceangebote ein selbstbestimmtes Wohnen bis ins hohe Alter. Als Projektentwickler steuern wir alle Prozesse der Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, der Planung und dem Bau bis zum Verkauf.

BOND MAGAZINE: Was unterscheidet Sie von anderen Projektentwicklern?

Dr. Held: Unser primäres Alleinstellungsmerkmal ist unser Fokus auf das Premiumsegment des „Servicewohnens für Senioren“. Hier können wir auf ein sehr gutes Kosten-Ertrags-Verhältnis bauen. Durch unsere datenbasierte Standortanalyse aus unserem eigenen Research wissen wir für jeden Standort, wie viele Seniorenhaushalte sich unser Produkt leisten können. Der Marktzugang für Mitbewerber ist durch die hohe Bedeutung der Servicekomponente erschwert und nicht ohne weiteres darstellbar.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckpunkte Ihrer Anleiheemission.

Dr. Held: Unsere Anleihe mit einem Volumen von bis zu 20 Mio. Euro hat eine Laufzeit von 5 Jahren und ist mit einem jährlichen Zinssatz von 6,5% ausgestattet. Wir haben uns zu einer Vielzahl von Covenants verpflichtet, darunter besondere Kündigungsrechte oder auch die Verpflichtung zu einem regelmäßigen Kapitalmarktreporting. Das Angebot richtet sich neben institutionellen auch an private Anleger. Die Zeichnungsfrist startet am 9. Mai 2019 und läuft voraussichtlich bis zum 14. Mai 2019, Handelsstart im Open Market der Börse Frankfurt wäre dann am 24. Mai 2019.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Dr. Held: Wir wollen die Anleiheerlöse vorrangig zur Finanzierung neuer Projekte aus unserer Akquisitionspipeline verwenden. Damit erweitern wir unsere Flexibilität und können schneller sowie effizienter auf Grundstücksangebote reagieren. Wir planen jährlich Projekte mit einem Gesamtumsatzpotenzial von 150 bis 200 Mio. Euro anzukaufen. Darüber hinaus setzen wir die Mittel für die Optimierung unserer Finanzierungsstruktur sowie zur allgemeinen Unternehmensfinanzierung ein.

BOND MAGAZINE: Wie definieren Sie die Projektpipeline – wie konkret sind die Projekte?

Dr. Held: Wir unterscheiden hier zwischen unseren aktuellen, in Umsetzung befindlichen Projekten und unserer potenziellen Akquisitionspipeline. Aktuell befinden sich 12 Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 340 Millionen Euro bereits in unterschiedlichen Stadien der Realisierung. Die Fertigstellung erfolgt sukzessive in den kommenden drei Jahren. Darüber hinaus verfügen wir über eine Akquisitionspipeline mit einem geschätzten Umsatzpotenzial von rund 560 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Mit welchen Projektmargen rechnen Sie?

Dr. Held: Unsere Margen sind zweistellig und höher als bei normalen Wohnbauprojekten.

BOND MAGAZINE: Welche Projektmargen hatten Sie in den vergangenen Jahren erreicht?

Dr. Held: Auch in den letzten Jahren haben wir sehr gute Margen erarbeitet, worauf ich sehr stolz bin. Aufgrund des steigenden Anteils eigener Projekte wird sich unsere Marge in den kommenden Jahren weiter erhöhen. Aktuell liegt der Anteil der Projekte, die wir für Dritte als Dienstleister umsetzen, unter 20%.

BOND MAGAZINE: In Bezug auf die Mittelverwendung ist der Wertpapierprospekt sehr allgemein gehalten. 20% des Kapitals kann zur Optimierung der Finanzstruktur verwendet werden. D.h. aber nicht, dass Kredite an verbundene Unternehmen zurückgeführt werden, oder?

Dr. Held: Unsere Mittelverwendung ist sehr konkret. Wir werden den Großteil der Erlöse für die Realisierung zusätzlicher Projekte aus unserer Akquisitionspipeline verwenden. Darüber hinaus dient die Anleihe der Optimierung der Finanzierungsstruktur insbesondere durch Verlängerung des Fälligkeitenprofils und der Stärkung der Liquidität. Eine Rückzahlung von Darlehen verbundener Unternehmen wird nicht erfolgen.

BOND MAGAZINE: Weshalb wollen Sie eine Anleihe emittieren? Mit Blick auf Ihre Bilanzstruktur würde Ihnen Eigenkapital oder zumindest Mezzanine auch ganz gut stehen.

Dr. Held: Unsere Projektfinanzierungen auf Ebene der Projektgesellschaften bestehen branchenüblich aus Bankfremdkapital, Eigenkapital und Mezzanine. Die Erlöse aus der Anleihe fließt über die TERRAGON AG als Eigenkapital in die Projektfinanzierungen. Insofern ergänzen sich Mezzanine- und Anleihefinanzierung.

BOND MAGAZINE: In welcher Form arbeiten Sie mit der SAX-Gruppe zusammen?

Dr. Held: Durch das im September 2018 gegründete Joint Venture mit der SAX-Gruppe haben wir eine zusätzliche finanzielle Basis für die Projekte der nächsten Jahre geschaffen. Ziel des Zusammenschlusses ist es, in den nächsten drei bis fünf Jahren ein Portfolio von 500 bis 600 Mio. Euro im Premiumsegment „Servicewohnen für Senioren“ zu entwickeln.

BOND MAGAZINE: Aus dem Joint Venture-Vertrag können beide Seiten zurücktreten, wenn bis zum 31.07.2019 nicht Investitionen von mindestens 150 Mio. Euro getätigt wurden. Bislang sind es laut Wertpapierprospekt 70 Mio. Euro. Woran liegt das? Benötigen Sie das Kapital aus der Anleihe für weitere Käufe?

Dr. Held: Wir arbeiten seit einigen Jahren vertrauensvoll mit der SAX-Guppe zusammen. Aktuell setzen wir gemeinsam die Projekte „Seniorenresidenz RIVIERA“ in Berlin-Grünau und das „Welker-Quartier“ in Duisburg um. Darüber hinaus sind weitere gemeinsame Projekte in der Prüfung und keiner der Partner denkt auch nur im Entferntesten an eine Auflösung der Partnerschaft.

BOND MAGAZINE: Wie sieht Ihr Plan B aus, falls die Anleihe nicht voll platziert werden kann?

Dr. Held: Wir sind der Überzeugung, dass wir eine Vollplatzierung auf Basis unseres aktuellen Angebots erzielen werden. Zur Realisierung unseres derzeitigen Projektvolumens sind wir ohnehin nicht auf zusätzliche Mittel angewiesen, weil diese bereits durchfinanziert sind.

BOND MAGAZINE:Ihre Bilanzstruktur unterliegt branchentypisch starken Schwankungen. Bitte erläutern Sie die Entwicklung der letzten zwei Jahre.

Dr. Held: Das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 war im Wesentlichen geprägt durch den Aufbau und die Weiterentwicklung unseres Portfolios. Schwankungen sind, wie Sie bereits sagten, branchentypisch. So lag die Gesamtleistung in 2018 leicht unter Vorjahresniveau, obwohl wir ein deutlich höheres Projektvolumen bearbeiten. Wir denken darüber nach, mittelfristig die Rechnungslegung auf IFRS umzustellen, um den Baufortschritt unserer Projekte realistischer abbilden zu können.

BOND MAGAZINE: Lassen Sie uns in die Zukunft blicken, wo sehen Sie TERRAGON am Laufzeitende der Anleihe?

Dr. Held: Die aktuelle Anleiheemission ist ein erster Schritt, um uns am Kapitalmarkt zu etablieren. Dazu wollen wir in den kommenden Jahren unsere Versprechen einlösen und weiter gemeinsam mit dem Kapitalmarkt wachsen. Bei einem geschätzten aktuellen Investitionspotenzial im Premiumsegment des Service Wohnen für Senioren von rund 33 Mrd. Euro sind die Chancen für unser Unternehmen riesig. Im weiteren Verlauf wäre die Öffnung für weitere Eigenkapitalinvestoren ein denkbares strategisches Szenario.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
(Foto: Dr. Michael Held © TERRAGON AG)

Tab. 1: Eckdaten zur TERRAGON Anleihe