Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat sich im Geschäftsjahr 2018 erfolgreich entwickelt und signifikante Verbesserungen bei wesentlichen operativen und portfoliobezogenen Kennzahlen erzielt. Das geht aus dem heute veröffentlichten Geschäftsbericht der Gesellschaft für das Jahr 2018 hervor.
Die Funds from Operations (FFO I, vor Minderheiten, nach Steuern) summierten sich im Berichtsjahr auf rund 23,4 Mio. Euro und haben sich damit gegenüber dem Vorjahr (11,7 Mio. Euro) verdoppelt. Gründe dafür waren insbesondere das erheblich verbesserte Zinsergebnis, geringere Instandhaltungskosten sowie das gestiegene Vermietungsergebnis. Angesichts der positiven Geschäftsentwicklung hatte der Vorstand der Gesellschaft bereits im November 2018 die Prognose für die FFO I im Gesamtjahr 2018 von 16 bis 18 Mio. Euro auf 23 bis 24 Mio. Euro erhöht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist 2018 um 42,5 Mio. Euro auf 127,1 Mio. Euro gestiegen (2017: 84,6 Mio. Euro).
Ingo Hartlief FRICS, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG, kommentiert: „Die DEMIRE hat sich zum Ziel gesetzt, einer der führenden Bestandshalter am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zu werden. Mit der erfolgreichen operativen Entwicklung im Geschäftsjahr sowie der signifikanten Stärkung der Eigenkapitalbasis durch unsere Großaktionäre in 2018, sind wir diesem Ziel einen weiteren großen Schritt nähergekommen. Zugleich haben wir eine solide Ausgangsbasis für das laufende Geschäftsjahr 2019 und für das weitere Wachstum geschaffen.“
Mieterträge stabil – Nettoverschuldung erheblich reduziert
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns von insgesamt 73,7 Mio. Euro (2017: 73,7 Mio. Euro) lagen innerhalb der im November 2018 auf rund 73 bis 74 Mio. Euro erhöhten Prognose und sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum dank einer erfolgreichen Vermietungsleistung und trotz des bilanzwirksamen Verkaufs von nicht-strategischen Immobilien stabil geblieben. Das Periodenergebnis nach Steuern lag mit 69,1 Mio. Euro deutlich über dem Vorjahreswert (2017: 19,4 Mio. Euro), im Wesentlichen trugen dazu die aufgrund der Refinanzierungsaktivitäten in 2017 geringeren Finanzierungsaufwendungen sowie die Bewertungseffekte im Bestandsportfolio im Geschäftsjahr 2018 bei.
Der Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) ging im Vergleich zum Vorjahr von 60,1% auf 38,7% zum 31. Dezember 2018 zurück. Die erhebliche Reduzierung ist im Wesentlichen durch Wertsteigerungen der Bestandsimmobilien sowie durch den im Vorjahresvergleich höheren Bestand an Zahlungsmitteln begründet, der insbesondere aus der Aufnahme von Eigenkapital im Rahmen einer Barkapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös über rund EUR 150 Millionen im November 2018 resultiert.
Das Eigenkapital der DEMIRE belief sich zum 31. Dezember 2018 auf 582,3 Mio. Euro (31. Dezember 2017: 325,5 Mio. Euro). Der starke Anstieg im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus der 10%-igen Kapitalerhöhung im April 2018, dem weiteren Ausbau des Anteilsbesitzes der beiden Großaktionäre Apollo Global Management und Wecken-Gruppe, unter anderem durch ein Übernahmeangebot im April 2018, der frühzeitigen Wandlung eines großen Teils der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen 2013/2018 im Juni 2018 sowie der Barkapitalerhöhung über rund 150 Mio. Euro im November 2018. Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie betrug zum Berichtsstichtag 5,52 Mio. Euro (31. Dezember 2017: EUR 5,96), der verwässerte EPRA-NAV je Aktie 5,50 Euro (31. Dezember 2017: 4,94 Euro).
Deutlich geringere Finanzaufwendungen dank umfassender Refinanzierungen
Infolge umfassender Refinanzierungsmaßnahmen im Geschäftsjahr 2017 haben sich die Finanzaufwendungen im Berichtsjahr annähernd halbiert. Der durchschnittliche nominale Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten lag bei 3,0% p. a. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2018 lag der Anteil der unbesicherten Vermögenswerte am Gesamtportfolio der DEMIRE-Gruppe bei 46,6% und somit um 160 Basispunkte höher als ein Jahr zuvor.
EPRA-Leerstandsquote weiter reduziert
Der Marktwert des Bestandsportfolios belief sich zum 31. Dezember 2018 auf 1.130,4 Mio. Euro (31. Dezember 2017: 1.034,1 Mio. Euro). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) lag bei rund 4,5 Jahren (31. Dezember 2017: 4,9 Jahre). Das Immobilienportfolio erzielte im Geschäftsjahr 2018 einen Nettowertzuwachs von EUR 93,1 Millionen (2017: EUR 48,6 Millionen). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 6,5% zum Bilanzstichtag. Dank der guten Vermietungsleistung ging die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios im Jahresverlauf um insgesamt 190 Basispunkte auf 7,5% zum Ende des Geschäftsjahres zurück (31. Dezember 2017: 9,4%). Die annualisierten Mieteinnahmen des Bestandsportfolios, bereinigt um Käufe und Verkäufe (Like-for-like-Betrachtung) stiegen im Geschäftsjahr 2018 um 2,1 Mio. Euro beziehungsweise 2,9%.
Prognose des Vorstands für 2019
Für das Geschäftsjahr 2019 plant die DEMIRE aus der Vermietung ihres Immobilienbestands zum 31. Dezember 2018, nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien sowie geplanten Verkäufen und unter Berücksichtigung bereits notariell beurkundeter Ankäufe Mieterträge in Höhe von rund 77 bis 79 Mio. Euro zu erwirtschaften. Auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigten positiven Effekte aus der weiteren Umsetzung der Strategie im Geschäftsjahr 2019 rechnet die DEMIRE gegenüber der Vorjahresperiode mit einem weiteren Anstieg des FFO-Ergebnisses für 2019 (FFO I, vor Minderheiten, nach Steuern) auf eine Spanne von 27 bis 29 Mio. Euro.
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(Foto: © DEMIRE AG)
