Die DIC Asset AG hat den Bericht für das Geschäftsjahr 2013 vorgelegt. Das Unternehmen erfüllte seine Planungen und steigerte den FFO um 1,0 Mio. Euro auf 45,9 Mio. Euro sowie seinen Konzerngewinn um 36 Prozent auf 16,0 Mio. Euro. Auf Basis eines wieder erfolgreichen Geschäftsjahres und mit einem positiven Ausblick für 2014 sollen die Aktionäre mit einer stabil hohen Dividende von 0,35 Euro je Aktie am Erfolg der DIC Asset AG beteiligt werden. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2013 ergibt sich eine attraktive Dividendenrendite von 5,2 Prozent.
Planmäßiges FFO-Wachstum
Die Bruttomieteinnahmen blieben mit 125,2 Mio. Euro stabil auf hohem Niveau (2012: 126,5 Mio. Euro). Die Portfolioakquisition im November 2013 konnte den planmäßigen Wegfall von Mieteinnahmen aus den im Laufe des Jahres verkauften Objekten ausgleichen. Der Gewinn aus Immobilienverkäufen wurde verdoppelt auf 7,6 Mio. Euro (2012: 3,8 Mio. Euro). Zusammen mit den auf 6,5 Mio. Euro gesteigerten Erträgen aus dem Immobilienmanagement (2012: 5,7 Mio. Euro) übertrafen auch die Gesamterträge per 31. Dezember 2013 mit 236,1 Mio. Euro das Vorjahresniveau um 3 Prozent (31.12.2012: 229,1 Mio. Euro).
Der FFO (Funds From Operations: operatives Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern, sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten) profitierte von stabilen Mieteinnahmen, höheren Erträgen aus dem Immobilienmanagement und verringertem Zinsaufwand und stieg um 1,0 Mio. Euro auf 45,9 Mio. Euro. Er liegt damit mitten im Zielkorridor von 45-47 Mio. Euro. Der FFO je Aktie (bezogen auf die durchschnittliche Aktienanzahl gemäß IFRS) blieb mit 0,94 Euro gegenüber dem Vorjahr stabil, bezogen auf die erhöhte Aktienanzahl beläuft sich der FFO je Aktie auf 0,67 Euro.
Zusätzlich zum gestiegenen FFO trugen die erhöhten Verkaufsgewinne zum gegenüber dem Vorjahr um 36 Prozent auf 16,0 Mio. Euro (2012: 11,8 Mio. Euro) verbesserten Konzernüberschuss bei.
In einem stabilen Marktumfeld für Gewerbeimmobilien in Deutschland und dank erfolgreicher Vermietungen summierte sich der anteilige Marktwert des Portfolios nach Zugängen, Verkäufen, Investitionen sowie nach dem Bewertungseffekt auf die Immobilien (-0,63 Prozent) auf 2.538,3 Mio. Euro (31.12.2012: 2.223,5 Mio. Euro). Der Nettovermögenswert (Net Asset Value, NAV) betrug 862,4 Mio. Euro zum Ende des Jahres 2013. Gegenüber dem Vorjahr stieg der NAV um 177,0 Mio. Euro (+26 Prozent). Je Aktie, bezogen auf die erhöhte Aktienanzahl (68.577.747), betrug der Net Asset Value 12,58 Euro (2012: 14,99 Euro).
Finanzstruktur verbessert
Mit neu arrangierten langfristigen Bankfinanzierungen im Volumen von rund 960 Mio. Euro stärkte das Unternehmen seine Finanzierungsstruktur signifikant: Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden verlängerte sich dadurch per 31. Dezember 2013 deutlich auf 4,5 Jahre (31.12.2012: 3,2 Jahre). Der Durchschnittszinssatz der Finanzschulden wurde auf dem günstigen Niveau von 4,1 Prozent gefestigt (31.12.2012: 4,0 Prozent). Maßgeblich durch die langfristigen Refinanzierungen sind derzeit 95 Prozent der Finanzschulden gegen Zinsschwankungen abgesichert.
Die Netto-Verschuldungsquote bezogen auf den Portfoliomarktwert (Loan-to-value) verbesserte sich auf 66,9 Prozent (31.12.2012: 68,1 Prozent), maßgeblich bedingt durch Rückführungen von Darlehen, Refinanzierungen und verkaufsbedingte Tilgungen. Die Netto-Eigenkapitalquote (auf Basis Netto-Verbindlichkeiten und bereinigt um Effekte aus Derivaten) erhöhte sich zum 31. Dezember 2013 auf 32,6 Prozent (31.12.2012: 31,6 Prozent).
Absolut erhöhten sich die Finanzschulden gegenüber dem Vorjahr vor allem durch den Erwerb des Joint Venture-Portfolios und die Erhöhung des Anleihevolumens auf 1,72 Mrd. Euro (31.12.2012: 1,46 Mrd. Euro).
Das Zinsergebnis verbesserte sich deutlich um 6 Prozent auf -53,0 Mio. Euro (2012: -56,2 Mio. Euro). Die Zinsaufwendungen gingen um 3,3 Mio. Euro auf 62,7 Mio. Euro zurück; dazu trugen neben dem geringeren Zinsniveau auch die besseren Darlehenskonditionen der Neu- und Refinanzierungen bei. Der Zinsdeckungsgrad (ICR, Interest Coverage Ratio; Verhältnis von Nettomieteinnahmen zu Zinsaufwand) stieg mit den geringen Zinsaufwendungen deutlich auf 179 Prozent (31.12.2012: 172 Prozent).
Der Finanzmittelbestand lag am 31.12.2013 wie im Vorjahr bei rund 56 Mio. Euro. Durch die Aufstockung der Anleihe zum Jahresbeginn 2014 erhöhte sich der Liquiditätsbestand auf aktuell rund 80 Mio. Euro.
Operatives Geschäft: Portfolioqualität optimiert
Die Vermietungsleistung liegt mit rund 310 Abschlüssen auf Vorjahresniveau (2012: 320 Verträge). Vor allem kleine und mittlere Flachen sowie Flächen im Einzelhandelsbereich waren gefragt. Nach Quadratmetern lag das Vermietungsergebnis aufgrund des geringeren Volumens anstehender Anschlussvermietungen und der allgemeinen Zurückhaltung von größeren Mietern bei 176.000 qm (2012: 238.000 qm). Aus Neuvermietungen resultierten 69.000 qm, mit rund 107.000 qm kam erneut ein hohes Niveau von Anschlussvermietungen zustande. Ohne Berücksichtigung des akquirierten Joint Venture-Portfolios weist das Portfolio zum Jahresende wie geplant eine Leerstandsquote von rund 10 Prozent auf, einschließlich dieses Portfolios wurde zum Jahresende eine Leerstandsquote von 10,7 Prozent erreicht (2012: 10,9 Prozent).
Das Verkaufsvolumen von rund 99 Mio. Euro übertraf das Jahresziel von 80 Mio. Euro deutlich (2012: 155 Mio. Euro). Die DIC Asset AG nutzte die gestiegene Nachfrage auf dem Immobilien-Investmentmarkt und verkaufte sehr erfolgreich 14 Objekte; die erzielten Verkaufspreise lagen im Durchschnitt um rund sechs Prozent über den zuletzt festgestellten Marktwerten.
Das Fondsgeschäft mit den beiden Spezialfonds "DIC Office Balance I" und "DIC HighStreet Balance" ist mit erstklassigen Objekt-Akquisitionen im Volumen von 119 Mio. Euro auch 2013 kräftig und planmäßig gewachsen, was sowohl den Beteiligungs- als auch den Managementerträgen der DIC Asset AG zugute kommt: Der FFO-Beitrag aus dem Fondsgeschäft erhöhte sich dadurch deutlich auf rund 6,5 Mio. Euro (2012: rund 4 Mio. Euro). Das Investmentvolumen in den beiden Spezialfonds umfasst mit rund 525 Mio. Euro bereits rund 75 Prozent des bis 2015 geplanten Zielvolumens von bis zu 700 Mio. Euro.
Bei der Projektentwicklung MainTor-Quartier wurden 2013 erneut wesentliche Vermarktungsfortschritte erzielt: 92 Prozent der Eigentumswohnungen in den "MainTor Palazzi" sind bereits verkauft, und auch das Bürogebäude "MainTor Porta" wurde zu einem Kaufpreis von 155 Mio. Euro veräußert. Damit sind fünf der sechs Teilprojekte erfolgreich vermarktet und aktuell in Bau. Das entspricht rund 60 Prozent des Gesamtprojekts mit einem Gesamtvolumen von rund 750 Mio. Euro, an dem die DIC Asset AG mit 40 Prozent beteiligt ist. Die Vermarktung des letzten Bauteils, des zentralen Büroturms "Winx", ist seit Jahresbeginn 2014 gestartet.
Prognose 2014: Für 2014 plant die DIC Asset AG erneutes Ergebniswachstum, das vor allem über weitere Portfolio-Optimierungen und den fortgesetzten Ausbau des Fondsgeschäfts erzielt werden soll. Ein höheres Verkaufsvolumen von rund 150 Mio. Euro soll maßgeblich den Verschuldungsgrad weiter reduzieren. Die Vermietungsaufgaben werden auch aufgrund feststehender Mietausläufe anspruchsvoller ausfallen als bislang; mit einer stabilen Leerstandsquote auf Vorjahresniveau sind Mieteinnahmen zwischen 145 und 147 Mio. Euro zu erwarten. Für Fondsakquisitionen ist ein Investitionsvolumen von rund 150-200 Mio. Euro vorgesehen. Auf dieser Basis plant die DIC Asset AG, 2014 einen FFO von 47-49 Mio. Euro zu erwirtschaften.
Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender: "Die DIC Asset AG hat 2013 ihre Unternehmensstruktur grundlegend gestärkt und vereinfacht. Für die Folgejahre steht das Ziel, auf einer soliden Basis hohe Erträge und weiteres Ergebniswachstum für unsere Aktionäre zu erwirtschaften."
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