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„Die Wertberichtigungen bei unseren Gewerbeprojekten sind Corona-bedingt und temporär zu betrachten“, Dr. Michael Müller, CEO, Eyemaxx Real Estate AG

Die Eyemaxx Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94; WKN A0V9L9) hat kommuniziert, dass sich das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2019/2020 (Geschäftsjahresende 31.10.2020) nach IFRS- voraussichtlich auf -26,0 bis -28,0 Mio. Euro belaufen wird. Eyemaxx-CEO Dr. Michael Müller betont jedoch im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE, dass die Wertberichtigungen bei den Gewerbeprojekten Corona-bedingt und temporär zu betrachten sind. Er ist zuversichtlich, dass Eyemaxx wieder Wertaufholungen sehen wird und die Projekte in den kommenden Jahren nach Fertigstellung ihren geplanten Wert erreichen werden. Die am 18. März fällige Anleihe 2016/21 (ISIN DE000A2AAKQ9, WKN A2AAKQ) wird natürlich vollumfänglich und plangemäß zurückgezahlt.

BOND MAGAZINE: Herr Dr. Müller, jüngst haben Sie kommuniziert, dass sich das Konzernergebnis von Eyemaxx für das Geschäftsjahr 2019/2020 voraussichtlich auf -26 bis -28 Mio. Euro belaufen wird. Erklären Sie uns hierfür bitte kurz die Gründe.

Dr. Müller: Unser negatives IFRS-Konzernergebnis ist auf aktuelle nicht-liquiditätswirksame Anpassungen von Projektbewertungen aufgrund der Covid-19-Pandemie zurückzuführen. Eyemaxx bilanziert ja nach IFRS. Die Wirtschaftsprüfer sind also dazu angehalten, Wertänderungen bei Projekten nach aktuellstem Kenntnisstand durchzuführen. Im Bilanzerstellungszeitraum hat sich die Lage um die Covid-19-Pandemie im Vergleich zum Zeitpunkt unseres Geschäftsjahresendes im Oktober 2020 und damit vor Beginn des zweiten Lockdowns nochmals deutlich verschärft. Dies hat zu Bewertungsabschlägen bei unseren gewerblichen Projektentwicklungen geführt.

BOND MAGAZINE: Welche Projekte sind von den Anpassungen der gutachterlichen Bewertungen betroffen?

Dr. Müller: Es handelt sich bei den wesentlichen Anpassungen um gewerbliche Projektentwicklungen. Besonders betroffen sind Projekte im Hotelbereich, der aktuell besonders von der Pandemie gebeutelt ist. Ohnehin werden unsere Projektentwicklungen erst 2023 abgeschlossen sein. Bis dahin sollte sich die Situation für Hotels mit Blick auf das Infektionsgeschehen und Impfungen wieder deutlich aufgehellt haben. Wir verfügen für unsere Hotels bereits jetzt über langjährige Pachtverträge mit international renommierten Hotelketten. Die Wertberichtigungen bei unseren Gewerbeprojekten sind Corona-bedingt und temporär zu betrachten. Ich bin zuversichtlich, dass wir wieder Wertaufholungen sehen werden und die Projekte in den kommenden Jahren nach Fertigstellung ihren geplanten Wert erreichen. Ohne die Corona-bedingten Wertanpassungen hätten wir im zweiten Halbjahr 2019/2020, wie ursprünglich geplant, einen operativen Gewinn erzielt. Wir haben im zweiten Halbjahr gute Verkäufe getätigt, wie den Verkauf des Projekts Poesiequartier in Berlin oder die erste Etappe der Sonnenhöfe in Schönefeld bei Berlin. Dazu haben wir auch neue Projekte gestartet wie das Projekt Lilienthalpark in Schönefeld oder ein großes Wohnimmobilienprojekt in Wien.

BOND MAGAZINE: Inwieweit waren Büroprojekte von den Wertanpassungen betroffen?

Dr. Müller: Auch bei Büroprojekten kam es zu Wertanpassungen, wenn auch nicht in solch einem Maße wie bei Hotels. Dennoch sind die Gutachter und Prüfer auch hier vorsichtiger in der Bewertung geworden. Auch bei unseren Büroprojekten gilt, dass der Großteil der Projekte in 2023 abgeschlossen sein wird. Gemäß unserer Develop & Hold-Strategie werden wir Gewerbeimmobilien in unseren Bestand übernehmen und unser Bestandsportfolio bis 2023 auf einen gut dreistelligen Millionen-Euro-Betrag ausbauen.

BOND MAGAZINE: Und worauf ist die Verschiebung der Veröffentlichung des Jahresfinanzberichts auf voraussichtlich die zweite Märzhälfte zurückzuführen?

Dr. Müller: Aufgrund der Covid-19-Pandemie und des Lockdowns kam es in der Zusammenarbeit mit den Wirtschaftsprüfern zu Arbeitserschwernissen. Für gewöhnlich sind die Wirtschaftsprüfer bei der Erstellung des Jahresabschlusses ja auch bei uns vor Ort. Dieses Jahr waren Präsenzgespräche aufgrund von Maßnahmen wie Home Office für unsere Mitarbeiter und externe Berater jedoch nicht möglich. Zudem waren wir aufgrund von Coronafällen im Unternehmen zeitweise auch in vorgeschriebener Quarantäne. So kam es dazu, dass Termine leider nicht eingehalten werden konnten.

BOND MAGAZINE: Viele Arbeitnehmer in Deutschland und Österreich befinden sich derzeit im Home Office. Welche Perspektive sehen Sie mittel- bis langfristig für Büroimmobilien?

Dr. Müller: Büros werden auch in Zukunft eine wichtige Rolle bei der Arbeit spielen. Alleine auf Home Office zu setzen, ist langfristig keine Lösung. Home Office ist sicherlich für viele bequem, bringt aber auch Erschwernisse bei der Arbeit mit sich. Dies betrifft zum einen die direkte Kommunikation untereinander, aber auch eine mangelnde Erreichbarkeit. In Zukunft werden wir in Büros größere Räume und mehr Abstand zwischen den Arbeitsplätzen brauchen. Alleine deswegen wird der Bürobedarf weiter steigen. Zum anderen sind soziale Kontakte wichtig fürs Wohlbefinden und stärken das Miteinander in der Belegschaft. Auch Freiflächen wie Balkone und Terrassen werden nicht zuletzt aufgrund der Covid-19-Pandemie für gewerbliche Mieter zunehmend attraktiv.

BOND MAGAZINE: Welche Auswirkungen hat die Pandemie auf Ihre Geschäftstätigkeit?

Dr. Müller: Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/2020 hat sich die Lage deutlich verbessert. Wir haben frühzeitig auf die Pandemie reagiert und gelernt, mit Einschränkungen besser umzugehen. Wir haben umfangreiche Maßnahmen entwickelt, um die Auswirkungen der Pandemie einzudämmen, und Abläufe im Konzern angepasst. Wir sehen aber auch heute noch Einschränkungen bei Projektentwicklungen. So ist beispielsweise auf Baustellen die Anzahl an Mitarbeitern beschränkt. Zudem sind bei der Verfügbarkeit von Arbeitskräften Beeinträchtigungen spürbar.

BOND MAGAZINE: Mit dem Start in das laufende Geschäftsjahr 2020/2021 zeigten Sie sich zuletzt zufrieden. Worauf ist Ihrer Ansicht nach der gute Jahresstart zurückzuführen?

Dr. Müller: In der Tat sind wir mit dem Jahresauftakt sehr zufrieden. Wir befinden uns nunmehr inmitten des ersten Geschäftshalbjahres 2020/2021 und konnten bereits erfolgreich das Projekt Siemensstraße in Wien an die Käufer übergeben sowie Logistikimmobilien in Serbien und Wuppertal verkaufen. Zudem planen wir in Bratislava, Slowakei, ein großvolumiges Wohnbauprojekt mit mehr als 1.000 Wohnungen und Gewerbeflächen. Wir akquirieren aktuell weitere Projekte. Unsere Projektpipeline ist mit einem Volumen von über 1 Mrd. Euro prall gefüllt.

BOND MAGAZINE: Welche Projekte sollen in diesem Jahr noch fertiggestellt werden?

Dr. Müller: Im Frühjahr werden wir plangemäß mit unserem Wohnimmobilienprojekt in Bonn fertig. Darüber hinaus werden wir das große Projekt Sonnenhöfe in Schönefeld bei Berlin fertigstellen und an den Käufer übergeben. Auch in Mannheim beim Projekt Postquadrat werden alle Wohnhäuser fertig und an die Käufer übergeben. Die ebenfalls bis dahin fertig werdenden Bürogebäude werden wir im Bestand behalten.

BOND MAGAZINE: Die Bewertungsanpassungen sind nicht-liquiditätswirksam, haben jedoch Auswirkungen auf das Eigenkapital. Wie steht es um die Kapitalisierung von Eyemaxx?

Dr. Müller: Unsere jüngsten Pflichtmeldungen hatten naturgemäß spürbare Auswirkungen auf Aktien- und Anleihekurse von Eyemaxx. Mit dem aktuellen operativen Geschäft hat dies allerdings wenig zu tun. Wie erwähnt, sind wir operativ absolut auf Kurs. Wir sind ausreichend kapitalisiert und haben für das Geschäftsjahr 2019/2020 eine Eigenkapitalquote von über 20 Prozent. Nicht zu vergessen ist, dass Eyemaxx in der Vergangenheit auch immer wieder Maßnahmen zur Stärkung des Eigenkapitals durchgeführt hat. Zuletzt im Frühjahr 2020 durch eine Kapitalerhöhung.

BOND MAGAZINE: Am 18. März steht die Rückzahlung Ihrer Unternehmensanleihe 2016/2021 an. Wie hoch ist hier das noch ausstehende Volumen?

Dr. Müller: Die Unternehmensanleihe 2016/2021 hatte ein Emissionsvolumen von 30 Mio. Euro. Davon sind noch rund 19,5 Mio. Euro ausstehend. Wir werden auch diese Anleihe – so wie alle unsere bisherigen Anleihen – vollumfänglich und plangemäß zurückzahlen.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/



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