Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/13 ein solides operatives Ergebnis. Die Mieterlöse sind gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres um 15,1% von EUR 283,7 Mio. auf EUR 326,7 Mio. signifikant angestiegen. Trotz der erhöhten Mieterlöse sank das operative Ergebnis aufgrund gesunkener Erträge aus der Immobilienentwicklung im Vergleich zum 1. Halbjahr des Vorjahres um 7,5% auf EUR 250,0 Mio. Im Vorjahr haben hier die fertiggestellten Entwicklungsprojekte Silesia City Center und Maritimo Shopping Center einen stark positiven Beitrag geleistet. Das Konzernergebnis ging um 61,0% auf EUR 103,3 Mio. zurück. Auch das um Wechselkurseffekte und Derivate bereinigte Konzernergebnis sank um 51,4% auf EUR 114,1 Mio. Dieser Rückgang ist auf die im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduzierte währungsbereinigte Neubewertung des Immobilienvermögens zurückzuführen. Der Cashflow aus dem Ergebnis erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15,0% auf EUR 225,1 Mio.
'Zum 1. Halbjahr haben wir den Trend aus dem vorigen Quartal fortgesetzt: Wir haben eine signifikante Steigerung der Mieterlöse erreicht und auch den Cashflow erhöht. Erfreulich ist vor allem auch die Performance unseres Aktienkurses: Im Zeitraum von 1. Jänner bis 3. Dezember rangiert unsere Aktie mit einem Gesamtertrag von über 40% europaweit im Immobilien-Spitzenfeld', kommentiert Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group. 'Die aktuell vorliegenden Ergebnisse sind eine solide Basis für einen guten Start in die zweite Hälfte unseres Geschäftsjahres und gleichzeitig ins neue Kalenderjahr. Die kontinuierliche Steigerung unserer Mieteinnahmen werden wir dank unseres ausgezeichneten Asset Managements fortsetzen und demnach erwarten wir weiterhin eine Verbesserung des operativen Ergebnisses. Allerdings geht die stagnierende Konjunktur auch an uns nicht spurlos vorbei: Wir werden daher nur in einzelne sorgfältig ausgewählte Entwicklungsprojekte investieren, die unseren strengen Wirtschaftlichkeitskriterien gerecht werden.'
Erträge aus Asset Management
Im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/13 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 326,7 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 283,7 Mio.) ist das ein Plus von 15,1%. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel, insbesondere auf den Erwerb der zweiten 50% am Shopping Center Golden Babylon Rostokino, zurückzuführen: Im Vergleich zum Vorjahr wurden in diesem Bereich um 39,1% bzw. EUR 38,5 Mio. höhere Mieterlöse erzielt. Auch in den anderen Assetklassen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gesteigert: Büro 3,0%, Wohnen 1,9% und Logistik 0,1%. Die Erträge aus dem Asset Management sind aufgrund höherer Mieterlöse und reduzierter Immobilienaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um 21,1% auf EUR 277,7 Mio. angestiegen (Vorjahresvergleichswert: EUR 229,3 Mio.).
Erträge aus Immobilienverkäufen
Aus den im Berichtszeitraum durchgeführten Immobilienverkäufen wurden Erträge vor Währungseffekten in Höhe von EUR 20,5 Mio. (Vorjahr EUR 23,8 Mio.) erwirtschaftet. Bei den verkauften Immobilien handelt es sich überwiegend um Immobilien in Österreich. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurde neben mehreren kleineren Objekten die im 6. Wiener Gemeindebezirk gelegene Immobilie auf der Mariahilfer Straße 53 veräußert. Das umgebaute Gründerzeithaus mit einer Nutzfläche von über 4.000 m² beherbergt Retailflächen einer renommierten Textilhandelskette sowie Büro- und Wohneinheiten. Darüber hinaus wurden in den vergangenen Monaten sieben weitere Zinshäuser mit einer Gesamtfläche von rund 15.000 m² in Wien verkauft.
Erträge aus Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und der Bewertung von aktiv verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im Berichtszeitraum Erträge vor Währungseffekten in Höhe von EUR 4,3 Mio. (Vorjahr: EUR 41,9 Mio.). Den größten Beitrag zu diesem Ergebnis leisteten Verkäufe von Eigentumswohnungen in der BUWOG, einer 100%igen Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ Group.
Verwaltungsaufwendungen
Die Verwaltungsaufwendungen (Gemeinkosten und Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von EUR -61,1 Mio. auf EUR -70,0 erhöht. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen auf eine Gehaltserhöhung zu Beginn des neuen Geschäftsjahres, Personalaufwendungen aufgrund der erfolgten Übernahme der Adama Gruppe und der Erhöhung der Mitarbeiteranzahl im Developmentbereich, insbesondere in Deutschland, zurückzuführen.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT, Konzernergebnis
Da der starke Anstieg der Erträge aus dem Asset Management durch die verringerten Erträge aus der Immobilienentwicklung ausgeglichen wurde, liegt das operative Ergebnis mit EUR 250,0 Mio. leicht unter dem Vorjahreswert von EUR 270,3 Mio. Aufgrund des verringerten Bewertungsergebnisses (inklusive Währungseffekte) in Höhe von EUR 74,8 Mio. (Vorjahr: EUR 349,0 Mio.) erzielte die IMMOFINANZ Group ein niedrigeres Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) von EUR 324,7 Mio. (Vorjahr: EUR 619,3 Mio.). Das Finanzergebnis ist mit EUR -203,2 Mio. besser als im Vorjahresvergleich (EUR -315,7 Mio.). Hier sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -58,0 Mio. enthalten. Ferner wirkt sich im sonstigen Finanzergebnis (EUR -36,7 Mio.) unter anderem die unbare Bewertung von Derivaten, die zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos gehalten werden, negativ aus. Durch die im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduzierten positiven Effekte aus Wechselkursen (EUR -50,7 Mio.), die verringerten Erträge aus der Immobilienentwicklung vor Währungseffekten (EUR -37,6 Mio.) und das reduzierte währungsbereinigte Neubewertungsergebnis (EUR -96,6 Mio.) verringerte sich das Konzernergebnis gegenüber dem Vorjahrszeitraum von EUR 265,1 Mio. auf EUR 103,3 Mio. Ohne den Einfluss von Effekten aus Wechselkursen und Derivaten beträgt das Konzernergebnis EUR 114,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 234,6 Mio.).
Cashflow und Ausblick
Der Cashflow aus dem Ergebnis erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15,0% auf EUR 225,1 Mio. Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit konnte deutlich gesteigert werden und liegt aktuell bei EUR 165,2 Mio. (Vorjahr: EUR 7,4 Mio.). Jene Ergebniskomponenten, die das Konzernergebnis des 1. Halbjahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wesentlich negativ beeinflussten - wie reduzierte positive Effekte aus Wechselkursen und das reduzierte währungsbereinigte Neubewertungsergebnis - sind unbar. Aus diesem Grund stieg die nachhaltige Cashflow-Generierung des Portfolios erneut. Das getrübte makroökonomische Umfeld und die Staatsschuldenkrise in Europa beeinflussen auch die Entwicklung der Ergebnisse der IMMOFINANZ Group. Der Baufortschritt beim Shopping Center Development GOODZONE in Moskau erfolgte aufgrund von Problemen mit dem Generalunternehmer bisher nicht plangemäß und wird daher erst im Wirtschaftsjahr 2013/14 Mieteinnahmen generieren. Die kontinuierliche Steigerung der Mieteinnahmen durch aktives und dezentrales Asset Management entwickelt sich positiv und dieser Trend wird im 2. Halbjahr anhalten. Damit wird auch im Vergleich zum Vorjahr das operative Ergebnis weiter steigen, die geplanten EUR 600,0 Mio. werden heuer allerdings nicht erreicht werden.
NAV je Aktie und Ergebnis je Aktie
Der verwässerte Net Asset Value (NAV) je Aktie beträgt zum 31. Oktober 2012 EUR 5,55 und konnte im Vergleich zum 30. April 2012 (EUR 5,33) um 4,1% gesteigert werden. Darüber hinaus erfolgte am 15. Oktober 2012 eine Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,15 je Aktie. Die IMMOFINANZ-Aktie notiert auf Basis des Aktienkurses vom 18. Dezember 2012 (EUR 3,38) mit einem Abschlag von 39,0% zum verwässerten NAV je Aktie.
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX der Wiener Börse gelistet. Seit seiner Gründung im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit derzeit mehr als 1.820 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 10,51 Mrd. Als 'Immobilienmaschine' konzentriert sich das Unternehmen auf die Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Ein aktives und dezentrales Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die aus Verkäufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestiert die Immobiliengesellschaft in neue Entwicklungsprojekte und hält so die Maschine am Laufen. Ziel ist, mit einem klar definierten, standardisierten und industrialisierten Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu generieren. Die IMMOFINANZ Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
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