Die Peach Property Group, ein führender Investor im Bereich Wohn- und Geschäftsimmobilien, hat den Betriebsertrag im Geschäftsjahr 2014 nach endgültigen Zahlen mehr als verdreifacht. Dieser belief sich auf CHF 196,6 Mio. nach CHF 61,6 Mio. ein Jahr zuvor. Positiv wirkten sich vor allem Erträge aus der Übergabe von Wohnungen der Projektentwicklungen, Wertsteigerungen des Bestandsportfolios sowie erhöhte Mieteinnahmen aus.
Allerdings fielen im Berichtszeitraum wie bereits vermeldet negative Sondereffekte aus auslaufenden Grossprojekten im Luxusbereich an, wodurch das Ergebnis mit rund CHF 16 Mio. belastet wurde. Einschliesslich dieser Einmalaufwendungen musste die Gesellschaft einen Verlust in Höhe von CHF 10,4 Mio. verbuchen nach einem Gewinn im Vorjahr von CHF 1,4 Mio. Aufgrund nachgelagerter Steuereffekte im Umfang von rund CHF 2,0 Mio. fiel der Fehlbetrag für das Gesamtjahr 2014 nach endgültigen Zahlen etwas geringer aus als mit Vorlage der vorläufigen Zahlen prognostiziert worden war.
Die Sonderbelastungen ergaben sich durch mangelnde Leistungen von einzelnen beauftragten Unternehmen bei den Grossprojekten „yoo berlin“, „Am Zirkus 1“ sowie „H36“, die im Zuge von Abnahmen der Gewerke und Übergabevorbereitungen der Objekte zutage getreten sind. Die Peach Property Group hat bereits rechtliche Schritte gegen die verantwortlichen Unternehmen eingeleitet, um die ausserordentlichen Mehrkosten erstattet zu bekommen.
Die betroffenen Projekte in Deutschland konnten durch Ersatzmassnahmen mittlerweile nahezu abgeschlossen und der Grossteil der Wohnungen an die Erwerber übergeben werden. Auch wurde der Verkauf des Objektes „Am Zirkus 1“ an einen Spezialfonds der KanAm Grund mittlerweile abgeschlossen.
Durch Wohnungsübergaben der weitgehend fertiggestellten Grossprojekte ergab sich 2014 ein erheblicher Ertrag aus Entwicklungsliegenschaften in Höhe von CHF 126,7 Mio. nach CHF 5,7 Mio. im Vorjahr. Erfreulich hat sich insbesondere auch das Bestandsportfolio entwickelt. So konnten die Mieterträge von CHF 5,7 Mio. um rund 34 Prozent auf CHF 7,7 Mio. erhöht werden. Gleichzeitig übersteigen die jährlichen Sollmieten mit der Akquisition eines Wohnportfolios in Nordhessen und eines Hotels in Bad Reichenhall Ende 2014 erstmals CHF 10 Mio. Die Leerstandsrate wurde erneut reduziert und lag mit 12,2 Prozent 2,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahresniveau.
Durch die beiden Ankäufe sowie operative bzw. planerische Fortschritte bei den bestehenden Renditeliegenschaften belief sich der Ertrag aus der Neubewertung der Bestandsobjekte auf netto CHF 30,4 Mio. nach CHF 25,2 Mio. in 2013. Entsprechend konnte der Wert des Bestandsportfolios deutlich gesteigert werden und überstieg mit CHF 183 Mio. den Vorjahreswert um rund 32 Prozent. Das gesamte Peach-Bestandsportfolio erwirtschaftete Ende 2014 auf Basis der Neubewertungen eine Bruttorendite von knapp 7 Prozent.
Die Wertsteigerungen und Akquisitionen im Bestandsbereich liessen den Anteil an Renditeliegenschaften am Gesamtportfolio strategiekonform von 26 auf 38 Prozent ansteigen. Für das laufende Jahr 2015 erwartet die Gruppe eine weitere Zunahme. Alleine durch den inzwischen vollzogenen Verkauf des Projektes „Am Zirkus 1“ in Berlin erhöht sich der Anteil auf aktuell rund 46 Prozent.
Einen deutlich positiven Ergebnisbeitrag ergab sich schliesslich aus den Entwicklungs- und Baumanagement-Dienstleistungen. Der Ertrag aus diesem Bereich konnte im Vergleich zum Vorjahr um 52 Prozent auf CHF 24,9 Mio. gesteigert werden und betraf mehrheitlich das Projekt „Peninsula Beach House“ in der Schweiz. Die Bauarbeiten bei diesem Projekt wurden Ende 2014 planmässig abgeschlossen und sämtliche verkauften Wohnungen an die Erwerber übergeben.
Im Zuge der Fertigstellungen und Übergaben konnte die Gesamtverschuldung (Hypotheken, Baukredite sowie kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten) wie geplant um knapp 27 Prozent auf rund CHF 214 Mio. reduziert werden (Vorjahr CHF 291 Mio.). Insbesondere die mit über 7 Prozent verzinslichen Finanzverbindlichkeiten konnten dabei um rund 42 Prozent verringert werden (von CHF 23,8 auf CHF 13,8 Mio.). Dieser Prozess hat sich Anfang 2015 weiter fortgesetzt. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2014 für 3 Prozent für Finanzierungen von Entwicklungsliegenschaften, 2,3 Prozent für Hypotheken für Bestandsliegenschaften sowie 7 Prozent für Finanzverbindlichkeiten.
In Folge des Konzernfehlbetrages verringerte sich das Eigenkapital der Peach Property Group zum Ende Dezember 2014 auf CHF 84,7 Mio. nach IFRS bzw. CHF 100,1 Mio. zu Marktwerten (nach CHF 95,8 Mio. bzw. CHF 126,4 Mio. zum Vorjahresstichtag). Durch die Übergabe der fertiggestellten Wohnungen hat sich gleichzeitig die Bilanzsumme deutlich verkürzt. Daher lag die Eigenkapitalquote auf dem Niveau des Vorjahres. Nach IFRS belief sich diese per Ende 2014 auf 20 Prozent und nach Marktwerten auf 23 Prozent.
Für das laufende Geschäftsjahr 2015 ist die Peach Property Group zuversichtlich, wieder einen Gewinn zu erwirtschaften. So ist u.a. für das zweite Quartal 2015 die Fertigstellung des Projektes „Living 108“ vorgesehen, woraus sich für die Peach Property Group ein signifikanter Beitrag für das Jahresergebnis 2015 ergeben wird. Ebenso erwartet die Gruppe auf Grund der jüngst erfolgten Akquisitionen im Bestandsportfolio eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen. Schliesslich wird aufgrund von Planungsfortschritten bei den Bestandsprojekten „Gretag/Regensdorf“ und „Rheinische Str. 173“ in Dortmund auch für 2015 eine operative Wertsteigerung des Bestandsportfolios erwartet.
Die Gesellschaft hält am Ziel fest, mittelfristig, d.h. im Laufe der nächsten 2 Jahre, die Eigenkapitalquote zu Marktwerten auf 40 Prozent zu erhöhen. Der Schwerpunkt der weiteren Geschäftstätigkeit liegt auf dem Bestandsbereich. Durch gezielte Investitionen soll der Wert der Renditeliegenschaften weiter gesteigert und das Portfolio nochmals ausgebaut werden. Um die Marktpotenziale optimal zu nutzen, wurde eine neue Position des Chief Operating Officer (COO) – Leiter Asset Management auf Vorstandsebene der deutschen Tochtergesellschaft Peach Property Group (Deutschland) AG geschaffen. Auf Mandats-Basis konnte kurzfristig ein ausgewiesener Branchenexperte für diese Position gewonnen werden.
Dr. Corinne Billeter-Wohlfahrt, Präsidentin des Verwaltungsrates: „Der Verwaltungsrat hat die Kostenentwicklung und Prozesse bei den Grossprojekten in Deutschland im Februar 2015 durch eine unabhängige Untersuchung beleuchten lassen. Darin wurde die Angemessenheit der Kostenschätzung per Ende Jahr 2014 sowie ein effektives finanzielles Controlling bestätigt. Der Verwaltungsrat sieht im Bereich der technischen Projektleitung Verbesserungspotenziale auf Basis derer die entsprechenden strukturellen Massnahmen eingeleitet wurden.
Die neugeschaffene Stelle im Deutschen Vorstand sowie eine Partnerschaft mit einem marktführenden Unternehmen im technischen Bereich tragen u.a. diesen Potenzialen Rechnung. Die umfassende Lagebeurteilung hat gezeigt, dass sich darüber hinaus keine Massnahmen aufdrängen und dass insbesondere der letztes Jahr eingeschlagene Weg erfolgsversprechend ist und weiter begangen werden soll: Der Anteil von Projektentwicklungen am Gesamtportfolio soll weiter reduziert werden, zugunsten von Bestandsliegenschaften – dies insbesondere in Deutschland. Das wird die Risiken minimieren und die Erträge stabilisieren.“
Dr. Thomas Wolfensberger, CEO der Peach Property Group, ergänzt: „Ankauf und Revitalisierung von Bestandsportfolios werden künftig noch stärker ins Zentrum der Aktivitäten von Peach rücken. Zu diesem Zweck wurde neu eine Stelle COO - Leiter Asset Management auf Vorstandsebene in Deutschland geschaffen. Diese konnte vorerst auf Mandatsbasis hochkarätig besetzt werden. Dadurch stärken wir unsere Umsetzungskompetenz und unterstreichen die Bedeutung des Asset Management für unser Geschäftsmodell. Durch den Abschluss der Grossprojekte in Deutschland und die neue Planungsbasis in Wädenswil haben wir die grössten Projektrisiken, die wir seit dem Börsengang trugen, fundamental reduziert. Auch haben wir eine solide Basis an wiederkehrenden Einnahmen gelegt und verfügen über ein diversifiziertes Immobilienportfolio, welches attraktive kontinuierliche Erträge verspricht und nicht mehr den Zyklen des Luxussegments ausgesetzt ist. Im Zuge der Umsetzung dieser Strategie konnten wir zudem Aufwandspositionen reduzieren und werden dies auch im laufenden Jahr tun.“
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