„Zum einen können wir günstiger Immobilien finanzieren, zum anderen haben Investoren nur wenige Anlagealternativen, die ähnliche Renditen erwirtschaften“, Thomas Kuhlmann, HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG

Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG hat 2012 eine fünfjährige, besicherte Anleihe im Volumen von 20 Mio. Euro emittiert, die sich sehr positiv entwickelt hat. Aktuell platziert die Gesellschaft einen Publikumsfonds – einen großflächigen Hornbach Bau- und Heimwerkermarkt in Trier. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Thomas Kuhlmann, Vorstand der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Eckpunkte des neuen Fonds und stellt klar, dass die Anleihe am Laufzeitende zurückgezahlt und nicht durch eine Folgeanleihe abgelöst wird.

BOND MAGAZINE: Herr Kuhlmann, bitte erläutern Sie die aktuelle Geschäftsentwicklung.

Kuhlmann: Mit dem Geschäftsjahr sind wir bis dato sehr zufrieden. Die im März bekannt gegebene Ergebnisprognose haben wir mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen von 2,5 bis 3,5 Mio. Euro auf 3 bis 4 Mio. Euro angehoben. Wir sind weiterhin sehr zuversichtlich, dieses Ziel zu erreichen. Und das obwohl wir mit unserem neuesten Publikums AIF, einem großflächigen Hornbach Bau- und Heimwerkermarkt in Trier, später als geplant erst zum Jahresende im Vertrieb sind. Derzeit profitieren wir vom niedrigen Zinsniveau an zwei Stellen: Zum einen können wir günstiger Immobilien finanzieren, zum anderen haben Investoren nur wenige Anlagealternativen zu unseren Fondsprodukten, die ähnliche Renditen erwirtschaften. Entsprechend ist auch die Nachfrageseite für Immobilieninvestments gestiegen. Auch Versicherungen und Pensionskassen erhöhen, wie schon lange angekündigt, ihre Immobilienquoten nun kontinuierlich. Auf der Anlegerseite haben wir ein sehr positives Umfeld. Die Akquise von Objekten ist hingegen schwieriger geworden, da weitere Investorenkreise die Assetklasse Immobilie entdeckt haben – insbesondere auch unseren Investmentfokus, den großflächigen Einzelhandel. Die Investorenseite schätzt hier die positiven Rahmenbedingungen wie langlaufende Mietverträge und bonitätsstarke Mieter. Auf der anderen Seite stehen wir immer häufiger mit anderen Interessenten im Wettbewerb um Objekte. Die höhere Nachfrage hat zu steigenden Preisen und damit niedrigeren Renditen geführt. Somit ist es schwieriger geworden, gute Qualität zu einem angemessenen Preis zu finden. Objekte mit langlaufenden Mietverträgen sind im Preis deutlich angestiegen, und ich gehe davon aus, dass bei einem weiterhin niedrigen Zinsniveau die Preise weiter ansteigen werden. Die Gefahr einer Blasenbildung sehe ich nicht, da heute die Transaktionen i.d.R. mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert werden. Wir können in diesem Umfeld mit unserer Fachkompetenz einen echten Mehrwert schaffen. Dies fängt an bei günstigen Beschaffungswegen und geht über die sorgfältige Auswahl besonders zukunftsfähiger Handelsimmobilien bis hin zum wertsteigernden Management. Gerade wenn es komplexer wird, wenn die Mietverträge beispielswiese nicht lange laufen oder wenn Revitalisierungen anstehen, verfügen wir über das nötige Know-how um Objekte neu aufzustellen und Mieteinnahmen langfristig sichern zu können.
Neben dem niedrigen Zinsniveau profitieren wir auch von einer starken Nachfrage der Mieter. Einzelhandelsunternehmen sind zurzeit daran interessiert, sich gute Flächen langfristig zu sichern. Entsprechend werden wir auch in diesem Jahr die Vermietungsleistung weiter steigern. Wir haben die Kompetenz im Haus und sind einer der größten unabhängigen Anbieter von großflächigen Einzelhandelsflächen. Damit bieten wir auch auf der Vermietungs- und Managementseite einen wertvollen Service.

BOND MAGAZINE: Sie haben schon Ihren neuesten Publikumsfonds angesprochen – einen Hornbach-Baumarkt mit Gartencenter in Trier. Wie sind die Eckpunkte des Fonds?

Kuhlmann: Der Baumarktsektor hat steigende Umsätze zu verzeichnen, im letzten Jahr ein bereinigtes Plus von 5%, und bietet ein attraktives Umfeld. Das Fondsobjekt hat einen Mieter – Hornbach selbst. Der Mietvertrag läuft bis 28. Februar 2029, die Vermietungsquote ist entsprechend 100%. Das Objekt wurde 2004/2005 gebaut und 2014 von Hornbach neu übernommen, modernisiert und erweitert. Hornbach war schon in Trier vertreten. Dann hat man sich aber diesen Standort gesichert, weil man ihn vom Potenzial her als so viel besser eingeschätzt hat, dass ein aufwendiger Umzug zu rechtfertigen war. Hornbach hat 2014 einen neuen 15-Jahres-Mietvertrag abgeschlossen. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 16 Mio. Euro, davon 10 Mio. Euro Eigenkapital – also mit 37,5 Prozent Fremdkapitalquote sehr solide finanziert. Wir schütten quartalswiese an die Investoren 5,25% p.a. aus, ansteigend auf 5,50%. Trotz des niedrigen Fremdkapitalanteils haben wir uns zu einer 2%igen Tilgung pro Jahr entschieden. Wir haben auch ganz bewusst mit einer niedrigen Inflationsrate von 1%, ansteigend auf 1,75%, kalkuliert.

BOND MAGAZINE: Die Inflation ist entscheidend für die Indexmiete, oder?

Kuhlmann: Ja, das ist richtig.

BOND MAGAZINE: Dann sind auch die Mieteinnahmen konservativ kalkuliert?

Kuhlmann: Genau. Wir können alle nicht in die Zukunft schauen, aber u.E. haben wir im Vergleich zu anderen Fonds einen konservativen Ansatz gewählt, das zeigt sich beim Fremdkapital-Anteil und auch bei der Tilgung. Wir glauben, dass wir mit einer Ausschüttung von 5,25% (bei quartalsweiser Zahlung) und einer Tilgung von 2% ein für Anleger sehr attraktives Produkt anbieten können.

BOND MAGAZINE: Hornbach ist auch börsennotiert und gilt als solide.

Kuhlmann: Ja, absolut. Hornbach hat einen Creditreform Bonitätsindex von 122. Hornbach ist zwar nicht der größte, aber der langfristig profitabelste Betreiber. Sehr gut bei der Flächenproduktivität, bei Kundenzufriedenheit und bei der Beratungsqualität. Kundenumfragen belegen in regelmäßigen Abständen die führende Position von Hornbach.

BOND MAGAZINE: Und für welchen Anleger ist der Fonds geeignet?

Kuhlmann: Der Fonds ist bei einer Mindestzeichnung von 20.000 Euro für Privatanleger geeignet, aber auch für Vermögensverwalter mit Individualmandaten oder Family Offices; Versicherungen und Pensionskassen eher weniger, weil wir für diese spezielle Produkte anbieten.

BOND MAGAZINE: Das ist Ihr zweiter Publikums-AIF. Sind weitere schon in Planung oder Vorbereitung?

Kuhlmann: Ja, wir planen für 2016 mindestens einen weiteren Publikumsfonds.

BOND MAGAZINE: Ihre Anleihe hat sich sehr positiv entwickelt und läuft bis 1. Oktober 2017. Wie soll die Anleihe refinanziert werden und planen Sie weitere Schritte am Kapitalmarkt?

Kuhlmann: Die Anleihe war für uns ein sehr attraktives Finanzierungsinstrument und der Kurs der Anleihe hat sich positiv entwickelt. Wir haben uns vorgenommen, die Anleihe am Laufzeitende zurückzuzahlen. Ich möchte nicht ausschließen, dass wir danach vielleicht wieder eine Anleihe begeben. Aber wir möchten auch ein klares Signal an den Kapitalmarkt geben und nicht eine Anleihe mit einer Folgeanleihe ablösen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: HAHN-Anleihe 2012/17

Tab. 2: HAHN Beteiligungsangebot Pluswertfonds 164