Die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. planen zur Finanzierung eines bestehenden und vermieteten Immobilienportfolios im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann die Begebung einer Anleihe in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro, mindestens jedoch 27,5 Mio. Euro. Sie ist bei einer Laufzeit von fünf Jahren mit einem jährlichen Kupon von 5,75% ausgestattet, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Michael Bremer, Geschäftsführender Gesellschafter der Bremer Real Estate GmbH (Asset Manager des Parkstadt Immobilienportfolios) Details zur Transaktion.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Konzept der Parkstadt Center und Parkstadt Hotel-Anleihe.
Bremer: Die Anleihe ist Teil einer kombinierten Banken-Anleihe-Finanzierung mit einem Gesamtvolumen von bis zu 70,5 Mio. Euro, die der Refinanzierung eines bestehenden, langfristig vermieteten Immobilienportfolios im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann, am nordwestlichen Rand der sogenannten Parkstadt Schwabing, dient. Das Anleihevolumen beträgt dabei bis zu 30 Mio. Euro, mindestens jedoch 27,5 Mio. Euro. Der zweite Refinanzierungsbaustein ist ein Bankdarlehen einer großen deutschen Landesbank mit einem Volumen von maximal 42,5 Mio. Euro. Gemeinschaftliche Emittenten der Anleihe sind die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. Beide Gesellschaften agieren nach luxemburgischem Recht und haften gesamtschuldnerisch. Sie sind jeweils Eigentümer von Immobilien des Immobilienportfolios welches aus einem Büro-/ Geschäftshaus mit Einzelhandelsflächen (Eigentümerin Parkstadt Center S.A.) und einem von der Rilano Group betriebenen Hotelkomplex (Parkstadt Hotel), bestehend aus einem 1972 errichteten 3-Sterne-Hotel („Rilano 24/7“) und einem neugebauten, 2009 eröffneten 4-Sterne-Hotel („The Rilano“) besteht. Die Hotels verfügen gemeinschaftlich über Restaurant-, Gastronomie- und Bankett- bzw. Konferenzflächen. Gemäß einem FERI-Wertgutachten liegt der Marktwert des Immobilienportfolios bei rund 82 Mio. Euro. Die Immobilien sind fast vollständig an langfristig orientierte Mieter vermietet. Das Parkstadt Center (Vermietungsstand: 98,8%) beherbergt diverse Märkte und Dienstleister, verschiedene Bu?ros, Restaurants, ein Fitnesscenter und zwei Arztpraxen. Wesentliche Mieter sind derzeit u.a. REWE, Penny, dm, Pro Health, KBP Ku?hn Bauer Partner sowie Analog Devices. Der Hotelkomplex (Vermietungsstand: 100%) wird von der Rilano Group betrieben. Aufgrund der aktuellen Vermietungssituation gehen die Emittenten von einer hohen Planungssicherheit der erwarteten Mieterträge aus, aus denen auch die Zinsen für die Anleihe bedient werden können. Für die Anleihegläubiger wurde ein umfassendes Sicherheitenkonzept entwickelt. Dazu gehören eine Grundschuld auf das gesamte Immobilienportfolio im zweiten Rang (nach der erstrangigen Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank), diverse Abtretungen von Rückübertragungs- und Übererlösansprüchen gegen die finanzierende Bank sowie Zinsdeposit und Zinsthesaurierungen. Durch die kontinuierliche Tilgung des Bankdarlehens während der Anleihelaufzeit sollte sich außerdem der Beleihungsauslauf für die Anleihegläubiger stetig verbessern. So werden neben einer Regeltilgung des Bankendarlehens in Höhe von jährlich 3 % erwirtschaftete Liquiditätsüberschüsse für eine Sondertilgung des Bankdarlehens genutzt. Die Reduzierung der Darlehensschuld bzw. des Beleihungsauslaufs erleichtert den Emittenten eine geplante Anschlussfinanzierung am Ende der Anleihelaufzeit.
BOND MAGAZINE: Was befindet sich im Umfeld der Lage und welche Gäste buchen üblicherweise im Hotel?
Bremer: Die Rilano-Hotels sowie das Einkaufszentrum liegen am nordwestlichen Rand der Parkstadt Schwabing, zwischen der Autobahn A9, Mittlerer Ring, Leopoldstraße und Domagkstraße. Bekannte Unternehmen wie Amazon, Fujitsu, General Electric, Osram, Roland Berger u.a. haben in der Parkstadt Schwabing ihren (deutschen) Firmensitz. Microsoft baut gerade seine neue Deutschlandzentrale auf dem Gelände. Das Areal der BMW AG liegt im nördlichen Umfeld. Dieses Unternehmensumfeld, ergänzt durch zahlreiche Zuliefererunternehmen der BMW AG, impliziert eine sehr hohe Nachfrage und Belegung durch Geschäftsreisende, was regelmäßig zu Auslastungsquoten von teilweise über 100% führt. Die BMW AG ist ein bedeutender Partner des Parkstadt-Hotels und führt im Convention Center des Hotels regelmäßig große und kleine Veranstaltungen und Tagungen durch. Auch Touristen schätzen die verkehrsgünstige Lage sowohl für die Anreise (vom Flughafen aus) als auch für die von dort aus über U-Bahn, Tram-Bahn und Bus bequeme und schnelle Fahrt in die Münchener Innenstadt.
BOND MAGAZINE: Als Sicherheit dient eine Grundschuld im zweiten Rang. Wer ist im ersten Rang?
Bremer: Nach der erfolgreichen Refinanzierung der bestehenden Bankenfinanzierung durch die neue kombinierte Banken-Anleihe-Finanzierung wird der Darlehensgeber im ersten Rang besichert sein. Zunächst ist dies eine große Landesbank. Diese ist berechtigt, das Darlehen auch ganz oder teilweise an andere Finanzierungsgeber zu übertragen. Solche Finanzierungsgeber würden dementsprechend auch im ersten Rang stehen.
BOND MAGAZINE: Welche wesentlichen Eckpunkte haben die Intercreditor Agreements?
Bremer: Die Interkreditorenvereinbarung regelt das Verhältnis zwischen der kreditgebenden Bank und den Anleihegläubigern (vertreten durch den Treuhänder). Dies bezieht sich insbesondere auf folgende Anlässe:
- Veränderungssperre, d.h. weder die Anleihebedingungen noch das Darlehen dürfen zu Lasten der jeweils anderen Partei ohne deren Zustimmung geändert werden.
- Kein Austausch des Treuhänders ohne Zustimmung der Bank.
- Gegenseitige Informationspflichten.
- Option für die Anleihegläubiger, unter bestimmten Umständen das Darlehen bei dessen Kündigung zu übernehmen.
- Vollstreckungsregelungen (innerhalb und außerhalb der Insolvenz) bezüglich aller Sicherheiten mit Ausnahme Zinsdeposit und Zinsthesaurierung, wie Stillhalteperiode, Zustimmungspflichten, Mitwirkungspflichten.
- Verteilung der Vollstreckungserlöse aus den Sicherheiten: zunächst an die Darlehensgeber und dann an die Anleihegläubiger; Erlöse aus dem Zinsdeposit und der Zinsthesaurierung stehen allein den Anleihegläubigern zu.
BOND MAGAZINE: Für ein Immobilienobjekt ist die Laufzeit auffallend kurz. Weshalb haben Sie keine längere Laufzeit gewählt?
Bremer: Die Eigentümer der Parkstadt-Immobilien bzw. deren Investment Manager, deren Portfolio insgesamt 45 Immobilien umfasst, verfolgen grundsätzlich eine 5-Jahres-Strategie bei Bankenfinanzierungen. Dies hat sowohl Kosten- (entsprechend niedrigerer Zins) als auch Flexibilitätsgründe. Da die Anleihe mit einem solchen Bankdarlehen kombiniert ist, kann auch sie nicht über einer längere Laufzeit verfügen.
BOND MAGAZINE: Wie würden Sie die Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte einschätzen?
Bremer: Bezüglich der Drittverwendung des Parkstadt Centers bestehen keine Bedenken, da hier eine sehr heterogene Mieterstruktur vorzufinden ist und die jeweiligen Nutzungen – auch und insbesondere im Einzelhandel – bei Ausfall oder Beendigung eines Mietverhältnisses einer großen Nachfrage anderer Mieter gegenüber steht. Hinsichtlich des Hotels ist der Pächter verpflichtet, durch Rücklagenbildung und Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die Hotelflächen auf einem Betreiberniveau zu halten, das bei einem eventuellen Pächterwechsel einen reibungslosen Weiterbetrieb durch andere Hoteliers ermöglicht. So wurden auch bereits bei der Planung und Errichtung des Hotelneubaus (The Rilano ****) die Zimmerstrukturen so gewählt, dass eine hohe Nutzungseffizienz der Geschossfläche erreicht wird. Dies trägt ebenfalls dazu bei, dass das Hotel auch durch einen anderen Pächter mit geringem „Re-Branding-Aufwand“ weiterbetrieben werden kann.
BOND MAGAZINE: Wie soll die Refinanzierung der Anleihe am Laufzeitende erfolgen?
Bremer: Für die Refinanzierung am Ende der 5-jährigen Anleihelaufzeit stehen grundsätzlich mehrere Optionen zur Verfügung. Da die Emittenten davon ausgehen, dass sich der Beleihungsauslauf der Gesamtfinanzierung über die Laufzeit deutlich verringert, besteht z. B. die Möglichkeit, dass die weitere Finanzierung komplett von der begleitenden Bank oder einem anderen Finanzierungspartner übernommen wird. Eine weitere Alternative wäre etwa die Neuauflage der nun gewählten Co-Finanzierungsform. Letztlich käme auch eine Verwertung der Immobilien durch freihändigen Verkauf in Frage, wobei dies natürlich aus Sicht der Emittenten nicht die präferierte Lösung ist.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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7. Juli 2015, Hotel Jumeirah Frankfurt
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