Die EUROBODEN GmbH mit Sitz in Grünwald bei München gehört zu den führenden Bauträgern für hochwertige Wohnimmobilien. Zur Finanzierung neuer Projekte emittiert die Gesellschaft eine Mittelstandsanleihe im Volumen von bis zu 15 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 7,375%. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert EUROBODEN-Geschäftsführer Stefan Höglmaier seine Strategie.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist Euroboden tätig?
Höglmaier: Euroboden ist seit 1999 am Markt und hat sich auf Immobilien spezialisiert, die durch die einzigartige Kombination von Architektur- und Wirtschaftskompetenz erfolgreich entwickelt werden können. Dabei decken wir die gesamte Wertschöpfungskette von der Standortevaluation über Projektierung und Realisierung bis zur Vermarktung ab. Bei unseren Projekten arbeiten wir mit international renommierten Architekten wie z.B. David Chipperfield oder Jürgen Mayer H. zusammen. Mit der Fokussierung auf urbanen Wohnungsbau in München und Berlin agieren wir in einem soliden und wachstumsorientierten Segment.
BOND MAGAZINE: Was unterscheidet Sie von anderen Bauträgern?
Höglmaier: Euroboden ist die erste Architekturmarke der Bauträgerbranche. Für uns sind Immobilien und Architektur untrennbar. Durch unser Architekturverständnis schaffen wir städtebauliche und wirtschaftliche Werte, die von den Käufern honoriert werden. Alle Projekte definieren sich seit Beginn über ein klares architektonisches Konzept. Das betrifft die architektonische Form ebenso wie die Auswahl der Materialien und die Gestaltung aller Details. Durch das Ineinandergreifen aller Komponenten wird jedes Haus – ob Neubau oder Bestandsobjekt – zum Unikat. Unsere Positionierung dient uns jedoch auch bereits im Ankauf bei der Identifikation unterbewerteter Objekte sowie Off-Market-Ankaufsmöglichkeiten aufgrund unseres Bekanntheitsgrades.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Höglmaier: Wir wollen in neue Immobilienprojekte investieren, indem wir entweder Sanierungsobjekte ankaufen und revitalisieren oder Neubaurechte nutzen und umsetzen. Wir verfügen bereits jetzt über kaufvertraglich gesicherte, aus unserer Sicht deutlich unterbewertete Objekte sowie über konkrete Ankaufsmöglichkeiten. Für unsere derzeitigen Projekte benötigen wir die Anleihe nicht, da diese komplett durchfinanziert sind. Mit dem Anleiheerlös können wir allerdings flexibler auf Angebote reagieren. Außerdem trägt die Anleihe dazu bei, unsere Pipeline weiter zu verdichten, da wir kurzfristig Objekte akquirieren können, bevor sie vom Markt hochgeboten werden – und das ohne lange Verhandlungen mit Banken. In den nächsten Jahren sehen wir dadurch zwei bis drei zusätzliche ertragreiche Projekte.
BOND MAGAZINE: Nutzen die jeweiligen Projektgesellschafter auch eine klassische Bankenfinanzierung?
Höglmaier: Ja. Bisher haben auch wir unsere Projekte ausschließlich durch Eigenkapital oder auch Bankkredite finanziert. Professionelle Immobilienfinanzierungen über Banken benötigen allerdings mittlerweile aufgrund von Basel III bis zur Zustimmung aller Gremien bis zu drei Monate. Mit dem über die Anleihe eingesammelten Geld können wir noch flexibler agieren, da wir aus dem Cashbestand ankaufen können. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass durch die schnelle Reaktionszeit daraus erhebliche Einkaufsvorteile entstehen.
BOND MAGAZINE: In welcher Preislage bewegen sich Ihre Objekte?
Höglmaier: Unter der Ägide von Euroboden entstehen qualitätsvolle und nachhaltige Projekte. Jedes Projekt wird aufgrund seiner individuell entwickelten Architektur zum Unikat. Die Käufer zahlen hierfür gerne einen höheren Preis, der sich in unserer überdurchschnittlichen Rentabilität niederschlägt.
BOND MAGAZINE: Werden die Objekte als Eigentumswohnungen (einzeln) verkauft?
Höglmaier: Ja. Seit 1999 haben wir bereits 265 Einheiten mit mehr als 25.000 qm Fläche mit einem Verkaufsvolumen von mehr als 135 Mio. Euro realisiert. Wir verkaufen die Objekte als Eigentumswohnungen über unseren eigenen Vertrieb oder externe Vermarkter. Der Einzelverkauf pro Wohneinheit bringt nochmal höhere Erlöse als ein Globalverkauf und steigert die Rentabilität. Die Mehrzahl der Wohnungen ist bereits zu Baubeginn verkauft.
BOND MAGAZINE: Wie lange arbeiten Sie im Durchschnitt an einem Objekt?
Höglmaier: In der Regel nimmt der gesamte Prozess von der Standortevaluation über die Projektierung und Realisierung bis hin zum Verkauf der Objekte in etwa drei bis vier Jahre in Anspruch. Nachdem ein für uns geeignetes Objekt anhand von umfassenden Standortanalysen und unserer architektonischen Detailkenntnis identifiziert wurde, benötigen wir etwa 1,5 bis zwei Jahre für die Projektierung, Genehmigungsverfahren und Ausschreibungen. Hier haben wir uns durch unsere hochqualitative Vorplanung und die Güte der von uns geschaffenen Objekte eine hohe Markenreputation, auch bei behördlichen Entscheidungsträgern, erarbeitet. Die Umsetzungs- und Bauphase nimmt dann in der Regel weitere 1,5 bis zwei Jahre in Anspruch. Hier machen sich unsere sorgfältige Vorplanungszeit und unser hoher Erfahrungsschatz bezahlt. Effiziente und schlanke Strukturen sowie das Outsourcing an langjährige, hochkompetente Partner schaffen klare externe Haftungsverhältnisse. Insgesamt planen wir äußerst sicherheitsorientiert und können so Baukosten und Übergabetermine an unsere Käufer stets einhalten.
BOND MAGAZINE: Welche Renditeanforderungen haben Sie?
Höglmaier: Als Euroboden sind wir nicht mit den typischen Bauträgern vergleichbar. Da wir in der Lage sind, vom Markt unterbewertete Immobilien mit hohem Entwicklungspotenzial zu beurteilen, haben wir ganz andere Gewinnmargen. Bei uns liegt der Gewinn bereits im Ankauf in Verbindung mit dem erkannten Potenzial. Wir interessieren uns erst für ein Objekt ab einem Roherlös von 20% unabhängig von der Höhe des Einkaufspreises.
BOND MAGAZINE: Wie unterscheidet sich Ihre Strategie in Berlin von der in München?
Höglmaier: Berlin und München zählen laut einer aktuellen Real Estate-Studie von PricewaterhouseCoopers und dem Urban Land Institute zu den attraktivsten Immobilienmärkten innerhalb Europas. Beide Märkte sind von einer hohen, für uns sehr positiven Dynamik geprägt. In München steht weiterhin eine sehr hohe Nachfrage einem geringen Angebot gegenüber. In Berlin wächst aufgrund ihrer immer weiter steigenden Bedeutung als europäische Metropole auch der Bedarf an hochwertigen Immobilien. In der noch „unfertigen“ Stadt Berlin haben wir in einem etwas höheren Maße die Möglichkeit, starke innovatorische Akzente zu setzen. Gleich bleibt an beiden Standorten aber unserer hoher Anspruch an Maßstäbe setzende Architekturkultur.
BOND MAGAZINE: Wie groß ist Ihre Projektpipeline?
Höglmaier: Die Euroboden-Projektpipeline ist schon heute ohne Anleihe durchfinanziert und hat bereits für 2013 bis 2016 ein kumuliertes Umsatzvolumen von ca. 80 Mio. Euro. In den nächsten Jahren sehen wir zwei bis drei zusätzliche, äußerst ertragreiche Projekte. Wir verfügen bereits jetzt über kaufvertraglich gesicherte, aus unserer Sicht deutlich unterbewertete Objekte sowie über konkrete Ankaufsmöglichkeiten.
BOND MAGAZINE: Wie konkret sind die Projekte in der Pipeline – gibt es Kaufverträge oder Vorverträge?
Höglmaier: Unter Pipeline verstehen wir ausschließlich Projekte, die bereits über Kaufverträge gesichert sind und für die Baurechte bestehen. Umsatzwirksam werden diese erst mit Fertigstellung und Übergabe. Daher leitet sich eine hohe Planungssicherheit für die nächsten Jahre ab. Dies bedeutet, dass das Verkaufsvolumen von 80 Mio. Euro in den nächsten drei Jahren bilanziell sichtbar wird und die derzeit enormen stillen Reserven gewinnwirksam werden. Aufgrund der bereits bestehenden Baurechte, hoher Vorverkaufsquoten und Baukostensicherheiten sind diese Planungen sehr konkret.
BOND MAGAZINE: Das Marktumfeld bei Mittelstandsanleihen hat sich in den letzten Wochen deutlich eingetrübt. Was machen Sie, wenn das Anleihekapital erst nach und nach zur Verfügung steht?
Höglmaier: Das ist für uns nicht so entscheidend. Da unsere aktuelle Projektpipeline bereits komplett durchfinanziert ist, dient uns die Anleihe als zusätzliches Vehikel zu unserer Bankenfinanzierung, um weitere Potenziale für das solide Wachstum der Euroboden nutzen zu können. Die Anleihe ermöglicht uns die Realisierung von zwei bis drei zusätzlichen Projekten für die nächsten fünf Jahre, die ohnehin im Ankauf auf die nächsten 18 Monate verteilt sind.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
