Die Eyemaxx Real Estate AG emittiert eine 5-jährige Unternehmensanleihe mit einem Kupon von 5,50% p.a. Mit dem Kapital möchte die Gesellschaft vor allem Kapitalmarktverbindlichkeiten refinanzieren und in neue Projekte und den Bestandsausbau bzw. die Bestandsmodernisierung investieren. Eyemaxx verfügt neben einer Projektpipeline von rund 855 Mio. Euro ja auch über ein eigenes Immobilienportfolio, wie CEO Dr. Michael Müller im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Probleme für Eyemaxx sieht er wegen des Mietendeckels in Berlin nicht, da die Gesellschaft in ganz Deutschland und Österreich tätig ist und der Markt nach seiner Einschätzung weiter sehr interessante Projektentwicklungen zulässt. Und der Bedarf an Wohnraum ist, wie er betont, riesig.
BOND MAGAZINE: Sie emittieren eine neue Anleihe. Ihre wievielte Anleihe ist das jetzt?
Dr. Michael Müller: Wir nutzen seit Jahren den Kapitalmarkt als einen Finanzierungsbaustein unserer Wachstumsstrategie. Drei Anleihen haben wir bereits planmäßig vollständig zurückgezahlt, die neue Anleihe ist jetzt unsere neunte Emission. Die Investoren kennen uns als einen verlässlichen, stabilen Emittenten, der attraktive Renditen bietet und hält, was er verspricht.
BOND MAGAZINE: Sie fühlen sich am Kapitalmarkt offensichtlich wohl. Bitte erläutern Sie uns die Eckpunkte der neuen Anleihe.
Dr. Müller: Die neue Anleihe ist mit einem jährlichen Zins von 5,50% ausgestattet und hat eine Laufzeit von 5 Jahren. Das Volumen beläuft sich auf bis zu 50 Mio. Euro. Zur Ausstattung der Anleihe gehören zudem eine Mindesteigenkapitalquote bei Eyemaxx, eine Ausschüttungsbeschränkung sowie eine Negativverpflichtung, was das Wertpapier für Anleger noch interessanter machen dürfte. Klar ist natürlich auch, dass die Anleihe wieder an der Börse gehandelt werden soll. Die neue Eyemaxx-Anleihe kann vom 5.–19. September gezeichnet werden – auch über die Zeichnungsfunktionalität der Deutschen Börse. Dazu geben Anleger bei ihrer Hausbank oder ihrem Broker eine Kauforder für den Börsenplatz Frankfurt ab. Außerdem können Anleger, die in unserer Anleihe 2014/20 investiert sind, diese noch bis 13. September in die neue Anleihe tauschen. Sie bekommen zusätzlich die aufgelaufenen Stückzinsen der Anleihe 2014/2020 und einen Betrag in Höhe von 22,50 Euro je umgetauschter Schuldverschreibung in bar gezahlt.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Dr. Müller: Wir wollen mit der neuen Anleihe vor allem Kapitalmarktverbindlichkeiten refinanzieren, außerdem in neue Projekte und den Bestandsausbau bzw. die Bestandsmodernisierung investieren. Eyemaxx verfügt neben einer prall gefüllten Projektpipeline von rund 855 Mio. Euro ja auch über ein eigenes Immobilienportfolio.
BOND MAGAZINE: Was bedeutet der geplante Mietendeckel in Berlin für Eyemaxx? Werden Wohnungsprojekte in Berlin weniger attraktiv?
Dr. Müller: Jeder Investor kalkuliert natürlich, ob an einem Standort eine erfolgreiche Projektentwicklung realisierbar ist und da spielen Grundstückspreise und Grundstücksauslastungen, Baukosten und eben auch die möglichen Mieteinnahmen eine wichtige Rolle. Für uns ist das allerdings weniger von Bedeutung, da wir ja in ganz Deutschland und Österreich aktiv sind und der Markt in der Breite weiter sehr interessante Projektentwicklungen zulässt. Und der Bedarf an Wohnraum ist natürlich riesig – diesen Wohnraum schafft Eyemaxx.
BOND MAGAZINE: Welche weiteren Nutzungsarten stehen bei Ihren Projektentwicklungen im Fokus?
Dr. Müller: Neben Wohnimmobilien entwickeln wir auch Gewerbeimmobilien. Hier fokussieren wir uns verstärkt auf Hotels, Serviced Apartments und Büroimmobilien. In diesen Segmenten sehen wir weiter eine hohe Nachfrage.
BOND MAGAZINE: Sie haben sich in den letzten Jahren stark auf Großprojekte (in Mannheim und Schönefeld) fokussiert. Bleiben Sie der Strategie treu und was macht Großprojekte für Sie so attraktiv?
Dr. Müller: Wir sind ein seit vielen Jahren erfolgreicher Projektentwickler, der das Know-how, die Finanzkraft und das Netzwerk für erfolgreiche Großprojekte hat. Diese besondere Aufstellung nutzen wir natürlich, um Mehrwert für unsere Anleger zu generieren. Gleichzeitig zeichnet sich unsere Pipeline gerade durch die Breite sowohl bei Größenklassen als auch bei Marktsegmenten aus. Wir setzen nicht nur auf ein Pferd und das ist gut für Eyemaxx und für die Anleger von Eyemaxx.
BOND MAGAZINE: Die Sorgen in Bezug auf eine konjunkturelle Eintrübung auch in Deutschland mehren sich. Sehen Sie in diesem Zusammenhang auch Risiken für Eyemaxx?
Dr. Müller: Wir sehen in unserem Bereich unverändert ein sehr attraktives Umfeld für erfolgreiche Projektentwicklungen im Wohn- und Gewerbebereich. Die enorme Nachfrage nach Wohnraum ist ja ohnehin unabhängig von der Konjunktur. Ich bin fast versucht zu sagen ‚Gewohnt wird immer‘ und dass hier ein Nachfrageüberhang besteht, der in den kommenden Jahren und Jahrzehnten kaum zu decken ist, kann man jeden Tag in der Zeitung lesen oder man spürt es am eigenen Leibe. Zudem haben wir ja noch unser Bestandsportfolio als zweite Säule, das stabile Mieteinnahmen von rd. 2,9 Mio. Euro pro Jahr generiert und ausgebaut werden soll.
BOND MAGAZINE: Welche Projekte haben Sie in der Pipeline?
Dr. Müller: Unsere Pipeline umfasst aktuell Wohn- und Gewerbeprojekte im Umfang von rd. 855 Mio. Euro. Hierzu gehören das Postquadrat in Mannheim mit rd. 220 Mio. Euro Projektvolumen oder die Sonnenhöfe in Schönefeld bei Berlin mit rd. 170 Mio. Euro. Bei beiden entstehen Objekte mit unterschiedlicher Nutzung. In Wien bauen wir z.B. Apartments in der Siemensstraße und der Grasbergergasse im Umfang von zusammen nahezu rd. 70 Mio. Euro und in Offenbach das Bürohochhaus MAIN GATE EAST für rd. 52 Mio. Euro, um nur einige Projekte zu nennen. Sie sehen, ein breiter Mix aus Gewerbe und Wohnen sowie auch von der regionalen Verteilung.
BOND MAGAZINE: Wie definieren Sie Ihre Projektpipeline?
Dr. Müller: Wir beginnen nicht auf gut Glück mit einem Immobilienprojekt. Wir starten erst ein Projekt, wenn die Perspektive auf eine erfolgreiche Vermietung gesichert erscheint und die Finanzierung steht. ‚Pipeline‘ ist bei Eyemaxx immer ein konkretes Projekt und nicht bloß eine vage Idee.
BOND MAGAZINE: Welche Risiken gibt es bei Ihren Projektentwicklungen?
Dr. Müller: Durch die oben beschriebene vorsichtige Herangehensweise können wir schon beim Start einige Risiken einer Projektentwicklung ausschließen. Hinzu kommt unsere langjährige Erfahrung aus zahlreichen Projekten, die sich bei der Abschätzung von Baukosten und bei der Umsetzung der Baumaßnahmen positiv bemerkbar macht. Natürlich haben wir zudem eine laufende Projektkontrolle. So grenzen wir mögliche Risiken ein.
BOND MAGAZINE: Haben Sie Joint-Ventures, die nicht voll konsolidiert sind?
Dr. Müller: Ja, wir arbeiten bei einigen Projekten auch mit Partnern zusammen. In diesen Fällen sind die betreffenden Beteiligungen anteilig in unserer Bilanz ‚at equity‘ bilanziert.
BOND MAGAZINE: Ihre Aktien sind börsennotiert, Sie haben bereits mehrere Anleihen und Wandelanleihen platziert. Wie stark sind Sie, gerade in Bezug auf die Refinanzierung von Anleihen und/oder Wandelanleihen von einem positiven Kapitalmarktumfeld abhängig?
Dr. Müller: Wir haben mit unseren Anleihen und der Börsennotierung der Aktie sehr gute Erfahrungen gemacht. Aber die Finanzierung über die Kapitalmärkte ist nur ein Baustein. Unser Finanzierungsmix besteht aus Eigenkapital, Anleihen und Bankfinanzierungen, was uns eine gute Flexibilität bietet. Es wäre ja töricht, wenn wir bei der Refinanzierung nur auf den Kapitalmarkt setzten.
BOND MAGAZINE: In diesem Jahr werden die Wandelanleihen 2016/19 und 2017/19 mit einem Volumen von noch ausstehenden bis zu 2,5 Mio. Euro bzw. bis zu 20,4 Mio. Euro fällig. Bei der Emission hatten Sie zwar vorausschauend darauf geachtet, dass der Wandlungspreis nicht zu weit vom Börsenkurs der Aktie entfernt ist, doch aktuell notieren die Eyemaxx-Aktien unter dem Wandlungspreis der zweiten der beiden Anleihen. Welche Überlegungen haben Sie in Bezug auf die Refinanzierung der beiden Wandelanleihen?
Dr. Müller: Unser Aktienkurs schwankte die vergangenen Wochen tatsächlich teilweise bis unter die Wandlungspreise beider Anleihen, liegt jetzt aber knapp über dem Wandlungspreis der ersten Anleihe. Schauen wir also mal, wie hoch die Wandlungsquote am Ende wirklich sein wird. Der übrigbleibende Betrag steht dann Ende des Jahres zur Rückzahlung an, hier planen wir aktuell die Rückführung durch liquide Mittel.
BOND MAGAZINE: Wir haben schon über Ihre Pipeline gesprochen. Wo sehen Sie Eyemaxx am Laufzeitende der Anleihe in 5 Jahren?
Dr. Müller: Eyemaxx ist seit Jahren eine profitable, stabile Erfolgsstory. Wir sehen weiter großes Potenzial in unseren Kernmärkten Deutschland und Österreich, das wir nutzen wollen. Die Kombination aus attraktiven Entwicklerrenditen mit stabilen Mieterträgen aus unserem Bestandsportfolio soll dabei unverändert Mehrwert für unsere Anleger generieren. Ich freue mich jedenfalls auf die Geschäftsentwicklung der kommenden Jahre.
BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
