Die Stern Immobilien AG emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 20 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 6,250% (zzgl. Inflationsausgleich). Dabei handelt es sich um die erste Mittelstandsanleihe, die an zwei Börsen (via Börsenorder) gezeichnet werden kann: in Frankfurt und in München. Im Interview mit dem BOND MAGAZINE erläutert Vorstand Ralf Elender die Aktivitäten der Gesellschaft.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist die Stern Immobilien AG aktiv?
Elender: Wir sind fokussiert auf Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Optimierungspotenzial an Top-Immobilienmärkten mit hohen Gewinnchancen. Zielregionen sind vor allem unser Heimatmarkt München, Kitzbühel und Umgebung sowie Istanbul. Im Fokus unserer Geschäftstätigkeit stehen die Wert- und Ertragsoptimierung und der anschließende Verkauf von qualitativ hochwertigen Objekten und Grundstücken. Dabei profitieren wir u.a. von unserer langjährigen Immobilienexpertise sowie unserem hervorragenden Marktzugang.
BOND MAGAZINE: Was unterscheidet Sie von einem Projektentwickler?
Elender: Wir sind ein aktiver Portfolio-Manager und -Optimierer und kaufen in der überwiegenden Zahl bereits bestehende Immobilien, die wir dann veredeln. Nachdem wir die Immobilien optimiert bzw. für die Optimierung vorbereitet haben, verkaufen wir diese in der Regel und sichern uns so die Erträge. Im Vergleich zu einem Projektentwickler weist unsere Wertschöpfungskette folglich ein geringeres Risiko auf. Dabei sind wir klar auf Rendite fokussiert.
BOND MAGAZINE: Welche Projekte haben Sie zurzeit in der Pipeline?
Elender: Wir haben sowohl im Großraum München als auch in Istanbul mehrere attraktive Projekte in der Pipeline. So planen wir in München den Erwerb einer Immobilie im Stadtteil Lehel sowie die Entwicklung eines Gewerbegebiets im Süden von München. In Istanbul ist die Beteiligung an einer Projektgesellschaft zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklung geplant.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Elender: Für die oben beschriebenen Immobilien und Projekte. Derzeit gehen wir davon aus, dass von dem Nettoemissionserlös ca. ein Anteil von 2/3 für Investitionen in Deutschland und ca. 1/3 für Investitionen in der Türkei verwendet werden. Zudem haben wir die Möglichkeit, den Emissionserlös auch zur Optimierung der bestehenden Finanzierungsstruktur bzw. um Zinsvorteile in der Stern-Immobilien-Gruppe zu verwenden, z.B. auch um Zinsvorteile zu nutzen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Sicherheitenkonzept.
Elender: Unsere Mittelstandsanleihe ist mit einem umfangreichen, zweifachen Schutzkonzept ausgestattet. Zum einen erfolgt eine Absicherung von gut der Hälfte des Rückzahlungsanspruchs der Anleihe durch mehrere Sicherheiten. Darunter fallen die Verpfändung von Aktien unserer Immobilientochter, der Stern Real Estate AG, und die Verpfändung von werthaltigen Forderungen. Zum anderen bietet die Anleihe einen Inflationsschutz, der bei einem Anstieg der Verbraucherpreise greift. Darüber hinaus ist eine Zinszahlung der Anleihe als Barsicherheit bei einem Treuhänder hinterlegt.
BOND MAGAZINE: Als Sicherheit dienen also nicht börsennotierte Aktien der Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG?
Elender: In der Stern Real Estate AG halten wir die Bestandsimmobilien der Stern Gruppe, also die Objekte, die nicht kurzfristig wieder veräußert werden sollen. Aktuell gehören hierzu zwei Objekte in München und Bamberg mit über 6.000 qm Nutzfläche, an denen wir beteiligt sind. Zudem werden auch zehn hochwertige Wohnungen in Istanbul von der Stern Real Estate AG gehalten. Die Objekte sind vermietet und sorgen so für einen stetigen Cash Flow.
BOND MAGAZINE: Wie belastbar würden Sie diese Sicherheit in einem Worst Case-Szenario einschätzen?
Elender: Die Stern Immobilien AG ist seit ihrer Gründung profitabel. Wie erfolgreich wir arbeiten, haben wir durch zahlreiche Transaktionen belegt. So haben wir das Ergebnis 2012 gegenüber 2010 um über 200% gesteigert auf 5,5 Mio. Euro. Mit 12,3 Mio. Euro Eigenkapital und einer Eigenkapitalquote von über 30% per Ende 2012 erachten wir die Stern Immobilien AG zudem als solide finanziert. Hierbei möchte ich betonen, dass wir nach HGB, also deutschem Recht bilanzieren, bei dem im Gegensatz zur internationalen Rechnungslegung der Gläubigerschutz im Vordergrund steht. Selbst im Worst Case-Szenario, von dem ich nicht ausgehe, sehen wir die gestellten Sicherheiten als belastbar an.
BOND MAGAZINE: Welche Wertgutachten liegen für die Objekte der Stern Real Estate AG vor?
Elender: Für die Immobilien der Stern Real Estate AG liegen natürlich Wertgutachten und gutachterliche Stellungnahmen vor, die auch dem Wirtschaftsprüfer im Rahmen der Abschlussprüfung vorlagen. Diese Dokumente wurden auch dem Treuhänder und der Ratingagentur vorgelegt.
BOND MAGAZINE: Wie ist sichergestellt, dass Objekte mit einem Wert, der der Hälfte des Anleihevolumens entspricht, in der Gesellschaft verbleiben und nicht verkauft werden dürfen?
Elender: In den Anleihebedingungen ist geregelt, dass ein Treuhänder bestellt ist. Dieser verwaltet die Sicherheiten im Interesse der Anleihegläubiger.
BOND MAGAZINE: Ist die Vollstreckbarkeit der Stern Real Estate-Aktien im Wertpapierprospekt geregelt – auf welcher Seite?
Elender: Ja, dies ist in dem Treuhandvertrag klar geregelt. Die entsprechenden Bestimmungen finden Sie in § 5 des Treuhandvertrags auf Seite 57 f. des Prospekts.
BOND MAGAZINE: Die allermeisten Immobilienunternehmen haben Anlegern am Kapitalmarkt kein Glück gebracht. Weshalb ist das bei Ihnen anders?
Elender: Zu anderen Immobilienunternehmen kann ich nichts sagen. Ich bin überzeugt, dass unsere Anleihe für Anleger sich als lukratives Investment erweisen wird. Wir verfügen über ein erprobtes und profitables Geschäftsmodell mit historisch belegter respektabler Transaktionsgeschwindigkeit. Hinzu kommen unsere langjährige Markterfahrung und eine tiefe Kenntnis der Märkte, auf denen wir tätig sind. Vor allem aber fokussieren wir prosperierende Immobilienmärkte wie insbesondere unseren Heimatmarkt München. Unsere Anleihe kann deshalb auch eine Alternative zum direkten Immobilien-Investment in München sein.
Das Interview führte Christian Schiffmacher.
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