Die EYEMAXX Real Estate AG emittiert ihre zweite Unternehmensanleihe, die ein Volumen von 15 Mio. Euro hat. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CEO Dr. Michael Müller die Strategie des Unternehmens.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist EYEMAXX tätig?
Dr. Müller: EYEMAXX ist einer der führenden Entwickler von Fachmarktzentren in den östlichen Staaten Mitteleuropas. Schwerpunkte sind dabei Polen und Tschechien, aber auch in Serbien und Österreich werden von uns Projekte geplant, entwickelt und realisiert. Diese Staaten bieten eine hohe Rechtssicherheit und zudem überdurchschnittliche Wachstumsperspektiven. Das Nachholpotential bei Fachmarktzentren ist dabei groß und allein in Polen schätzen Fachleute in den kommenden Jahren den Bedarf auf bis zu 200 Zentren. EYEMAXX profitiert dabei von eine langjährigen Expertise, die sich in Projekten mit einem Volumen von mehr als 200 Mio. Euro alleine in den vergangenen 5 Jahren manifestiert. Dabei wurde kein Projekt mit Verlust abgeschlossen. Nach der Fertigstellung sollen künftig die Fachmarktzentren in Paketen von etwa fünf Stück gebündelt und dann in Bieterverfahren an Investoren veräußert werden. Die umfangreiche Erfahrung nutzt EYEMAXX auch für den Bereich "taylormade Solutions", in dem Objekte, wie beispielsweise Baumärkte oder auch Budgethotels im Kundenauftrag erstellt werden. Diese Objekte sind dann vor der Realisierung bereits vollständig verkauft.
BOND MAGAZINE: Welche Investitionskriterien müssen die Projekte erfüllen?
Dr. Müller: Fachmarktzentren, die von EYEMAXX entwickelt werden, müssen in Gemeinden mit mindestens 5.000 besser noch 15.000 Einwohnern angesiedelt sein. Durch attraktive Konsumangebote beispielsweise von Lebensmitteldiscountern in der unmittelbaren Nähe, oft auf dem gleichen Gesamtgelände, und durch attraktive Ankermieter muss eine hohe Kundenfrequenz gesichert sein. Ein Baubeginn erfolgt erst, wenn etwa 50% der Flächen bereits vorab vermietet sind und wir für weitere Flächen konkretes Interesse sehen. Dabei baut EYEMAXX auf tragfähige, gute Kontakte, zu den großen internationalen Einzelhandelsketten, wie Takko, Deichmann oder KIK. Diese Kontakte haben sich in vielen gemeinsamen Projekten bewährt.
BOND MAGAZINE: Sie emittieren bereits die zweite Unternehmensanleihe. Was macht Anleihen für Sie so attraktiv?
Dr. Müller: Wir verfügen über eine konkrete Projektpipline von 15 Objekten mit einem Volumen von 100 Mio. Euro. Diese ist so attraktiv, dass wir eine schnellstmögliche Umsetzung anstreben. Ergänzend zu unserem Eigenkapital im Konzern und zu den Hypothekendarlehen der Banken sind die Mittel aus einer Anleihe dabei eine gute Finanzierungsmöglichkeit. Auf diese Weise müssen wir nicht auf Finanzierungsmodelle aus dem Private Equity- und Mezzaninebereich zurück greifen, die von den Konditionen her weniger attraktiv sind. Wir sind entsprechend in der Lage, einen attraktiven Kupon von 7,75% p.a. zu zahlen, so dass für uns und die Anleger eine Win/ Win-Situation besteht.
BOND MAGAZINE: Ihre Anleihe bietet eine umfangreiche Besicherung. Bitte erläutern Sie diese.
Dr. Müller: Dieses Besicherungskonzept war einer der Gründe, warum wir von Creditreform für die Anleihe das Rating BBB+ bekommen haben und die GBC AG uns bei Vergabe der Bestnote eine "nahezu Alleinstellung" der Anleihe im Markt attestiert hat. Unser profitables Geschäftsmodell ist eine Komponente, das Eigenkapital von über 15 Mio. Euro versehen mit einer gewissen Ausschüttungssperre eine weitere. Der größte "Clou" für die Anleihegläubiger ist aber die hypothekarische Besicherung der Anleihe durch Immobilien überwiegend aus meinem Privatbesitz. Die Anleihegläuber werden also zusätzlich zu ihren normalen Rechten, die ihnen zustehen auch noch im Grundbuch mit Immobilien gesichert, die sich außerhalb des EYEMAXX Konzerns befinden. Die Ansprüche sind durch externes "Betongold" nochmals abgesichert, was die Rückzahlung der Anleihe angeht. Es handelt sich dabei um vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien. Unter anderem das Schloß Leopoldsdorf am Standrand von Wien.
BOND MAGAZINE: Wie können wir uns das Schloss Leopoldsdorf vorstellen? Wo befindet sich das Objekt und wie wird es genutzt?
Dr. Müller: Das Schloß liegt direkt an der Stadtgrenze unserer österreichischen Hauptstadt. Es wurde aufwändigst renoviert und ist jetzt ein abolutes Unikat. Nicht ohne Grund wurde es beispielsweise zum Kulturdenkmal des Jahres in Niederösterreich gewählt. Wir haben dieses Schloß übrigens natürlich nur zum Verkehrswert bei der Besicherung zum Ansatz gebracht. Ich bin überzeugt, dass Liebhaber für Schloß Leopoldsdorf wahrscheinlich ganz deutlich höhere Preise zahlen würden. Bedenken Sie, zu den früheren Besitzern gehörten u.a. der Minnesänger Tannhäuser und Erzherzog Karl. Wer mehr über das Schloß erfahren möchte - vielleicht auch als potentieller Anleihegläubiger - schaut nach unter www.schloss-leopoldsdorf.com.
BOND MAGAZINE: Welche Investoren sprechen Sie mit Ihrer Anleihe an?
Dr. Müller: Grundsätzlich sprechen wir alle Anleger an, die einen attraktiven Kupon wünschen, dabei aber auch bei Mittelstandsanleihen auf eine deutlich überdurchschnittliche Absicherung Wert legen. Mit 7,75 Prozent Zinsen pro Jahr, unserem Sicherungskonzept und einem BBB+ Rating bieten wir dies. Damit adressieren wir Privatanleger und Institutionelle gleichermaßen.
Das Interview führte Christian Schiffmacher.
Eine ausführliche Analyse zur EYEMAXX-Anleihe ist in der Rubrik „Anleihen-Check“ zu finden (www.fixed-income.org > „Anleihen-Check“).
