Die ADLER Real Estate AG, Berlin hat im Geschäftsjahr 2016 alle gesetzten wirtschaftlichen Ziele erreicht bzw. übertroffen. Sowohl Ergebnisse als auch der Unternehmenswert wurden kräftig gesteigert. Dabei konnten zugleich die Finanzierungsstruktur signifikant verbessert und der LTV kräftig verringert werden. Für 2017 erwartet das Unternehmen eine Fortsetzung
der positiven Entwicklung.
Erträge und Ergebnis aus Immobilienbewirtschaftung um 16,5 Prozent gesteigert
Im Geschäftsjahr 2016 erreichten die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung, die überwiegend von den Mieteinnahmen geprägt sind, EUR 252,4 Millionen. Das waren 16,5 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (EUR 216,6 Millionen). Der wesentliche Grund für die kräftige Zunahme liegt in der Ausweitung des Immobilienbestands in Folge der im Vorjahr getätigten Akquisitionen, dem Erwerb der Wohnungsbaugesellschaft JADE GmbH im Februar 2015, dem Erwerb der WESTGRUND AG im Juni 2015 und dem Erwerb des Ajax-Portfolios am Ende des dritten Quartals 2015. Alle Neuerwerbungen trugen 2016 zwölf Monate lang zu den Erträgen bei, 2015 war das nur jeweils anteilig der Fall.
Die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung nahmen aber auch zu, weil die wohnungswirtschaftlichen Leistungsindikatoren weiter verbessert werden konnten. So lag die kontrahierte Miete/Monat/qm im Core-Portfolio am Endes des Jahres 2016 in der Like-for-like-Betrachtung durchschnittlich bei EUR 5,04 und damit um EUR 0,06 oder 1,2 Prozent über dem vergleichbaren Wert des Vorjahres (Gesamtportfolio: EUR 5,00 Ende 2016, EUR 4,93 Ende 2015). Im Laufe des Berichtsjahres erhöhte sich der Vermietungsstand im Core-Portfolio in der Like-for-like-Betrachtung um 1,1 Prozentpunkte auf 91,4 Prozent und um 1,2 Prozentpunkte auf 90,0 Prozent im Gesamtportfolio.
Nach Abzug der Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung ergab sich 2016 ein Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung in Höhe von EUR 113,6 Millionen, 24,0 Prozent mehr als im Vorjahr (EUR 91,6 Millionen).
Erheblich höherer Ergebnisbeitrag aus Veräußerung von Immobilien
Aus der Veräußerung von Immobilien hat die ADLER Real Estate AG 2016 ein Ergebnis in Höhe von EUR 36,4 Millionen erzielt und damit den Wert des Vorjahres (EUR 23,5 Millionen) deutlich übertroffen. Dieses Ergebnis geht ausschließlich auf die Handels- und Privatisierungsaktivitäten der Konzerntochter ACCENTRO Real Estate AG zurück, insbesondere darauf, dass ACCENTRO im dritten Quartal ein im Zentrum von Berlin gelegenes Portfolio von 419 Einheiten, das ursprünglich für die Einzelprivatisierung vorgesehen war, als Ganzes zu attraktiven Bedingungen veräußern konnte.
Die Verkäufe von 934 Non-Core-Einheiten - seit Anfang 2015 strategisches Ziel von ADLER, um die Leistungsfähigkeit des Gesamtportfolios zu erhöhen - haben sich im Ergebnis nicht niedergeschlagen, da sie überwiegend zu Buchwerten erfolgten. Zum Non-Core-Portfolio zählten am Jahresende noch rund 2.800 Einheiten.
Immobilienbewertung an veränderte Marktverhältnisse angepasst
Mit EUR 199,7 Millionen lag das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties 2016 deutlich über dem vergleichbaren Vorjahreswert (EUR 58,9 Millionen). Zum Teil hängt dieser Bewertungsgewinn mit den gestiegenen Durchschnittsmieten, dem verbesserten Vermietungsstand und mit den Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien zusammen, die 2016 in Summe EUR 44,4 Millionen ausmachten (Vorjahr: EUR?36,1 Millionen). Zum größeren Teil beruht das positive Bewertungsergebnis indes darauf, dass die Bewertung von Einzelportfolios an die veränderten Marktverhältnisse angepasst worden ist, die durch einen anhaltenden Druck auf die Renditen (Yield Compression) gekennzeichnet waren.
EBIT deutlich gesteigert
Nach Berücksichtigung aller nicht finanziellen Aufwendungen ergab sich für das Geschäftsjahr 2016 ein Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) in Höhe von EUR 301,8 Millionen, 70,9 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (EUR 176,6 Millionen). Ein Vergleich der in beiden Perioden um die Einmal- und Sondereffekte bereinigten Ergebnisse ergibt ein ähnliches Bild: Das bereinigte EBITDA erreichte 2016 EUR 124,3 Millionen und lag damit um 30,0 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert (EUR 95,6 Millionen).
Funds from Operations (FFO) um zwei Drittel verbessert
Die FFO I ergaben in 2016 einen Betrag in Höhe von EUR 27,3 Millionen, 69,6 Prozent mehr als im Vorjahr (EUR 16,1 Millionen) und fast 10 Prozent mehr als prognostiziert. Die FFO II wurden für 2016 mit EUR 55,3 Millionen ausgewiesen, was ebenfalls einer kräftigen Steigerung gegenüber dem Vorjahr entspricht (EUR 44,3 Millionen). Hier schlägt sich positiv nieder, dass die ACCENTRO im dritten Quartal ein Immobilienportfolio in Berlin-Kreuzberg als Ganzes verkaufen konnte, das ursprünglich für die Privatisierung vorgesehen war.
Je Aktie errechnet sich auf unverwässerter Basis zum 31. Dezember 2016 ein FFO I in Höhe von EUR 0,47 - eine deutliche Steigerung gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert (EUR 0,28).
Net Asset Value (NAV) um 21,6 Prozent erhöht
Der Net Asset Value (NAV), den die ADLER Real Estate AG als zentrale Steuerungsgröße im Konzern ansieht, hat gemäß den Berechnungsvorgaben der European Public Real Estate Association (EPRA) Ende 2016 EUR 1.069,9 Millionen erreicht. Er liegt damit um 21,6 Prozent höher als zum Jahresende 2015. Je Aktie betrug der unverwässerte EPRA NAV EUR 18,35 (Vorjahr EUR 15,51).
Loan-to-Value (LTV) auf 61,3 Prozent gesenkt
Das Verhältnis der um die Zahlungsmittel bereinigten Finanzverbindlichkeiten zu den gesamten, ebenfalls um die Zahlungsmittel bereinigten Vermögenswerten (Loan-to-Value) betrug unter der Annahme, dass die zum Berichtszeitpunkt ausstehenden Wandelschuldverschreibungen in Aktien gewandelt werden, 61,3 Prozent, d.h. 6,7 Prozentpunkte weniger als am Jahresende 2015. ADLER ist damit seiner Zielsetzung, den LTV auf unter 60 Prozent abzusenken, ein weiteres Stück nähergekommen.
Weitere Verbesserungen für 2017 erwartet
ADLER plant, den Bestand an Immobilien im Verlauf des Jahres zu erhöhen. Zwar stehen rund 2.800 Mieteinheiten zum Verkauf, dieser Rückgang soll aber durch entsprechende Zukäufe kompensiert werden. Gleichzeitig wird eine Verbesserung der operativen Kennzahlen erwartet: Die durchschnittliche Miete/Quadratmeter sollte sich leicht erhöhen und der Leerstand entsprechend zurückgehen. Dazu wird vor allem das 2016 aufgesetzte Programm zur Renovierung von 1.500 leerstehenden Wohnungen beitragen. Als Summe dieser unterschiedlichen Faktoren erwartet ADLER, dass die Jahres-Nettokaltmieten 2017 das Niveau von 2016 um etwa drei Prozent überschreitet.
Diese operativen Verbesserungen werden sich zusammen mit einer durch die strukturellen Änderungen des letzten Jahres hervorgerufenen Verbesserung der Kostenstrukturen und der bereits durch Rückzahlung höher verzinslicher Verbindlichkeiten in die Wege geleiteten Verringerung des Zinsaufwandes positiv auf die FFO I auswirken, sodass sie auf gut EUR 40 Millionen steigen sollten. Das entspräche einem Zuwachs von etwa 50 Prozent.
Die finanziellen Indikatoren werden sich 2017 zum Teil erheblich verbessern. Nachdem ADLER mit den Rückkäufen von höher verzinslichen Unternehmensanleihen bereits im ersten Quartal 2017 begonnen hat, sollte der LTV im Jahresverlauf deutlich auf eine Größenordnung von 55 Prozent absinken und damit das Niveau erreichen, das ADLER auf Dauer für angemessen hält. Zudem rechnet ADLER damit, durch die Rückführung höher verzinslicher Anleihen und Refinanzierungen die durchschnittliche Verzinsung des Fremdkapitals auf etwa 3,45 Prozent absenken zu können.
Die Prognose des zu erwartenden NAV fällt vergleichsweise schwer aus, weil dieser entscheidend von der Wertentwicklung der Immobilienbestände und auch von der Frage abhängt, wie sich die Immobilienbestände im Jahresverlauf ändern, ob also die beabsichtigten Verkäufe von "Non-Core"-Immobilienbeständen realisiert und gleichzeitig neue Portfolios erworben werden können. ADLER rechnet 2017 mit Wertzuwächsen, die in der Größenordnung eines niedrigen zweistelligen Prozentsatzes liegen.
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