Die 6,25% Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG (ISIN DE000A1TM8Z7 / WKN A1TM8Z) mit einem Volumen von 17 Mio. Euro wird am 23.05.2018 fällig. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Vorstand Ralf Elender, wie die Anleihe refinanziert werden soll.
BOND MAGAZINE: In welchen Segmenten und Regionen ist die Stern Immobilien AG zurzeit aktiv?
Ralf Elender: Wir fokussieren uns auf München und Umgebung sowie Kitzbühel und Umgebung. Daneben haben wir in Rumänien in Klausenburg und in der Türkei in Istanbul investiert.
BOND MAGAZINE: Ihre Anleihe im Volumen von 17 Mio. Euro wird am 23.05.2018 fällig. Wie wollen Sie diese refinanzieren?
Elender: Grundsätzlich standen uns für die Refinanzierung mehrere Optionen zur Verfügung. Wir haben uns dafür entschieden, die Rückflüsse aus dem vermeldeten Verkauf unserer Immobilie in der Tulbeckstraße in München sowie die Mittelrückflüsse aus unserem Entwicklungsprojekt in Istanbul für die Refinanzierung zu nutzen. Hierdurch sind bereits 80% des ausstehenden Nominalbetrages gedeckt. Außerdem sind zahlreiche Investoren unserer bisherigen Anleihe an uns herangetreten und haben nach einer weiteren Investitionsmöglichkeit gefragt. Wir befinden und deshalb in Gesprächen hinsichtlich einer Privatplatzierung einer Anleihe.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie uns Details zu den Projekten, die verkauft wurden.
Elender: Bei der Tulbeckstraße in München handelt es sich um ein insgesamt 2.859 qm großes Grundstück, auf dem wir eine Nutzungserweiterung und Umwidmung im Bereich Wohnen projektiert haben. Hier haben wir erstes Geld bereits 2009 investiert. Bei dem Mittelrückfluss aus der städtebaulichen Entwicklung in Istanbul ist es mir wichtig, dass wir damit finanziell größtenteils aus dem Risiko sind, wir aber weiter am zukünftigen Erfolg partizipieren.
BOND MAGAZINE: Gibt es weitere Aktivitäten in Istanbul?
Elender: Wir haben seinerzeit in Istanbul investiert, da wir zusammen mit renommierten Partnern vor Ort in dieses attraktive Projekt investieren konnten. Weitere Investments sind in Istanbul derzeit nicht geplant.
BOND MAGAZINE: Mit der Refinanzierung sind Sie aber verdammt spät dran. Woran liegt es?
Elender: Wir hatten grundsätzlich mehrere Möglichkeiten für die Refinanzierung der Anleihe und konnten deshalb in Ruhe die optimale Refinanzierungsstruktur im Hinblick auf die Fälligkeit Mai 2018 auswählen.
BOND MAGAZINE: Können Anleihegläubiger sicher sein, 100% ihres Kapitals plus Zinsen zu bekommen?
Elender: Die Refinanzierung steht. Die beiden Bausteine hatte ich ja bereits kurz angeführt, zu 80% des Nominalbetrages Mittelrückflüsse, zudem Mittel aus einer Privatplatzierung.
BOND MAGAZINE: Ein Unternehmensrating B+ von Scope ist nicht besonders gut. Wird es künftig – nach einer möglichen neuen Anleiheplatzierung (im Rahmen eines Private Placements) weiterhin ein jährliches Ratingupdate geben?
Elender: Für die Investoren, mit denen wir wegen der Privatplatzierung im Kontakt sind, ist das Rating nur von untergeordneter Bedeutung. Sie schauen stärker auf das Management und das Portfolio. Deshalb ist die Frage, ob sich zukünftig die recht hohen Kosten für ein Rating lohnen. Zudem möchte ich betonen, dass wir nach HGB bilanzieren. Dies bedeutet, dass Wertsteigerungen unserer Immobilien zu stillen Reserven führen und nicht in der Bilanz auftauchen. Das muss berücksichtigt werden bei einer Betrachtung der Stern Immobilien AG.
BOND MAGAZINE: Sie haben Ihr Portfolio komplett kurzfristig finanziert. Wie soll die Refinanzierung aussehen?
Elender: Wir sprechen hier zum einen über die Unternehmensanleihe, die aufgrund ihrer Fälligkeit Ende Mai 2018 ja auch zu den kurzfristigen Verbindlichkeiten zählt. Zum anderen haben wir rollierende Kreditlinien und Kontokorrentkredite sowie, der Natur unseres Geschäfts entsprechend, Projektfinanzierungen. Zum 30. Juni 2017 lag unser Loan-to-Value, LTV, bei 50%. Dieser Wert gilt als moderat. Entsprechend arbeiten wir seit Jahren vertrauensvoll mit unseren Finanzierungspartnern zusammen.
BOND MAGAZINE: Stern Immobilien gehört eher zu den kleineren börsennotieren Immobilienunternehmen. Brauchen Sie als kapitalmarktorientiertes Unternehmen nicht doch einen CFO?
Elender: Die Stern Immobilien AG ist sehr kostenbewusst, was sicher im Interesse der Aktionäre und der Anleihegläubiger ist. Wir haben unsere Strukturen in den vergangenen Jahren hinsichtlich der Pflichten des Kapitalmarktes so optimiert, dass wir derzeit nicht planen, die Stelle eines CFO zu schaffen
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie Stern Immobilien in fünf Jahren?
Elender: Wir sind und bleiben auf Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert, die hohe Renditechancen bieten. Dabei ist uns die absolute Höhe unseres Immobilienportfolios nicht so wichtig, wie die Qualität. Wir wollen also auch in den kommenden Jahren die Gewinnchancen am Immobilienmarkt optimal nutzen.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/
(Foto: Ralf Elender © Stern Immobilien AG)
