Die Noratis AG möchte ein deutlich größeres Immobilienportfolio ausbauen. Der Bestand soll auch mit dem Ziel ausgebaut werden, um bereits aus der Bestandhaltung heraus nachhaltig profitabel zu sein, wie CFO André Speth im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Das bedeutet, dass Noratis einzelne Objekte länger im Bestand halten wird, um damit die von uns aus der Bestandentwicklung generierten Mieten auch länger für die Noratis AG nutzen zu können. Da man sich beim Einkauf auf in die Jahre gekommene Objekte konzentriert, bei dem Entwicklungspotenzial besteht, sind in diesem Marktsegment weniger Investoren aktiv. Zudem kauft Noratis gerne auch kleinere Portfolios, die für Privatanleger zu groß und für institutionelle Investoren zu klein sind. Daher ergeben sich attraktive Einkaufschancen, wie Speth betont.
BOND MAGAZINE: Was hat sich seit der Anleiheemission im November 2020 bei Noratis getan?
Speth: Die Noratis AG hat sich wie erwartet sehr dynamisch weiterentwickelt und den Immobilienbestand bis zum Jahresende 2021 auf mehr als 4.200 Wohnungen ausgebaut. Wir konnten die eingesammelten Gelder also kurzfristig für den Ankauf von Immobilienportfolios nutzen. Auch beim Ergebnis macht sich der Ausbau des Bestands positiv bemerkbar. Wir haben noch keine Zahlen für 2021 veröffentlicht, aber aufgrund der getätigten Portfolioverkäufe im 1. Halbjahr 2021 und der deutlich gestiegenen Mieteinnahmen lagen wir zum Halbjahr 2021 bei einem Konzernergebnis von 7,3 Mio. Euro. Ein Jahr zuvor lag das Halbjahresergebnis noch bei 1,8 Mio. Euro. Kurz gesagt, wir sind mit der Geschäftsentwicklung sehr zufrieden.
BOND MAGAZINE: Im August 2021 haben Sie eine weitere, 6-jährige Anleihe mit einem Kupon von 4,75% begeben, die im Rahmen einer Privatplatzierung vollständig von einer deutschen Versicherung gezeichnet wurde. Um welche Versicherung handelt es sich?
Speth: Die Anleihe hat ein Volumen von bis zu 40 Mio. Euro, wobei wir den ersten Abschnitt über 10 Mio. Euro komplett bei einer deutschen Versicherung platziert haben. Den Namen darf ich leider hier nicht nennen. Das Interesse institutioneller Anleger freut uns natürlich sehr und zeigt die Attraktivität der Noratis AG.
BOND MAGAZINE: Wie kommen Sie mit dem Ausbau des Bestandes voran und welchen Bestand streben Sie mittelfristig an?
Speth: Ende 2019 lag unser Immobilienbestand bei 2.407 Einheiten, Ende 2020 bei 3.366 Einheiten und zum Jahresende 2021 waren es bereits mehr als 4.200 Einheiten. Wir kommen also sehr gut beim Ausbau unseres Portfolios voran. Wir bauen den Bestand auch mit dem Ziel aus, um bereits aus der Bestandhaltung heraus nachhaltig profitabel zu sein. Das bedeutet, dass wir einzelne Objekte länger im Bestand halten werden, um damit die von uns aus der Bestandentwicklung generierten attraktiven Mieten auch länger für die Noratis AG nutzen zu können. Als Bestandsentwickler gehört natürlich der Verkauf von Objekten auch weiterhin zum Geschäftsmodell. Mit unserem deutschlandweiten Fokus auf Wohnobjekte adressieren wir einen großen Markt, der noch reichlich Platz für weiteres Wachstum bietet. Ein deutlich größeres Immobilienportfolio ist deshalb unser Ziel, ohne dass ich hier eine konkrete Zielgröße nennen möchte.
BOND MAGAZINE: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt boomt seit über zehn Jahren. In vielen Regionen ist der Markt leergefegt. Bekommen Sie überhaupt noch halbwegs gute Objekte zu halbwegs attraktiven Preisen?
Speth: Wir können weiter attraktiv einkaufen. Eine typische Noratis-Immobilie ist ein in die Jahre gekommenes Objekt, bei dem sowohl kaufmännisches als auch technisches Entwicklungspotenzial besteht. Diese Immobilien brauchen gerade in der ersten Zeit eine intensive Betreuung. Durch unsere langjährige Expertise und Erfahrung in der Bestandsentwicklung werten wir diese Objekte erfolgreich auf. Da in diesem Marktsegment weniger Investoren aktiv sind und wir gerne auch kleinere Portfolios, die für Privatanleger zu groß und für institutionelle Investoren zu klein sind, erwerben, ergeben sich dank unserer Ausrichtung auch weiterhin attraktive Einkaufschancen für uns.
BOND MAGAZINE: Wie hoch sind Ihre durchschnittlichen Finanzierungskosten? Wann stehen die nächsten größeren Refinanzierungen an?
Speth: Die einzelnen Portfolios werden durch einen Mix aus Eigenkapital, Anleihemitteln und Hypothekendarlehen finanziert. Durch diese Kombination ergeben sich für uns günstige Finanzierungskonditionen. Die jüngste Anleihe ist mit einem Zins von 4,75% ausgestattet. Die Zinssätze von zuletzt abgeschlossenen Bankfinanzierungen liegen zwischen 1,0% bis 1,9%. Größere Refinanzierungen stehen nicht an. Unsere beiden Anleihen laufen beispielsweise noch bis 2025 beziehungsweise 2027.
BOND MAGAZINE: Welche Auswirkungen hat der Anstieg der Inflation und ein erwarteter Zinsanstieg auf Noratis?
Speth: Eine anziehende Inflation macht Sachwerte und damit unser Immobilienportfolio noch attraktiver. Da wir kein reiner Bestandshalter sind, sondern als Bestandsentwickler aktiv mit unserem Portfolio arbeiten, sehe ich auch durch moderat steigende Zinsen keine größeren Auswirkungen auf unser Geschäft. Es gibt hier verschiedene gegenläufige Entwicklungen.
BOND MAGAZINE: Die für 2022 und 2023 von Analysten erwartete Dividendenrendite ist höher als die Rendite Ihrer Anleihe 2020/25. Ist Ihre Aktie für Fixed Income-Investoren auch eine Alternative?
Speth: Wir haben für das Geschäftsjahr 2021 noch keinen Dividendenvorschlag unterbreitet. Aber eins ist klar, wir wollen weiterhin ein attraktiver Dividendentitel sein. Gemäß unserer Dividendenpolitik schütten wir rund die Hälfte unseres Gewinns aus. Anleger haben damit die Wahl in die festen Zinsen der Anleihe oder in die gewinnabhängigen Dividenden der Aktie zu investieren.
BOND MAGAZINE: Aber Ihre Aktie hat sich in den letzten Jahren nicht so gut entwickelt wie die Aktien der meisten anderen Wohnimmobilienunternehmen. Woran liegt das?
Speth: Ich sehe hier zwei Faktoren: Zum einen haben wir unseren Immobilienbestand bisher im Umlaufvermögen bilanziert, sodass Wertsteigerungen des Bestands nicht ergebniswirksam waren, sondern erst beim Verkauf transparent wurden. So lange schlummerten diese als stille Reserven in der Bilanz. Zum anderen haben wir im Geschäftsjahr 2020 bewusst auf Portfolioverkäufe verzichtet, um schneller zu wachsen. Im Ergebnis haben wir 2020 deshalb niedrigere Ergebnisse ausgewiesen, obwohl wir uns geschäftlich sehr gut entwickelt haben. 2021 haben wir nun wieder Portfolioverkäufe getätigt, was sich in den Zahlen des 1. Halbjahres widerspiegelt. Zudem halten wir einzelne Objekte jetzt auch länger im eigenen Bestand, was dazu führt, dass diese im Anlagevermögen und damit zum Marktwert bilanziert werden. Dadurch verbessert sich die Vergleichbarkeit der Zahlen mit den Mitbewerbern. Ich gehe davon aus, dass sich der Börsenkurs mittel- bis langfristig an der Unternehmensentwicklung orientieren wird.
BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: André Speth © Noratis AG
