Das Rating der Unternehmensanleihe der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim (IPSAK) mbH wurde von Scope Ratings von von A auf A- heruntergestuft. Der Rating-Outlook ist stabil.
Verantwortlich für die Herabstufung sind vor allem gestiegene Branchenrisiken im Bereich Immobilienprojektentwicklung und -handel. Die steigende Anzahl von Projektentwicklern hat die Konkurrenzsituation erhöht und übt Druck auf die Margen in diesem Geschäftsfeld aus.
In den vergangenen Jahren floss viel ausländisches Kapital in den deutschen Immobilienmarkt – vor allem auch aus der europäischen Peripherie. Aufgrund des sich stabilisierenden wirtschaftlichen Umfelds in der europäischen Peripherie erwartet Scope keine weiteren positiven Impulse für den hiesigen Immobilienmarkt. Risiken könnten sich für den deutschen Immobilienmarkt hingegen aus einem mittelfristig steigenden Zinsniveau ergeben.
Die Auswirkungen einer möglichen Mietpreisbremse lassen sich zwar noch nicht beziffern, stellen jedoch ein neues potenzielles Risiko dar.
Ein weiterer Aspekt der Herabstufung sind im Vergleich zum bisherigen Rating leicht verschlechterte Finanzkennzahlen des Emittenten. Die IPSAK weist unter anderem einen negativen Cashflow aus operativer Tätigkeit aus. Dieser ergibt sich allerdings erwartungsgemäß sowohl aus der Investition in die noch nicht abgeschlossene Sanierung des Salamander-Areals als auch aus der planmäßigen Gründung von Projektgesellschaften aus Mitteln der IPSAK-Anleihe. Der Investitionsprozess des Anleiheerlöses entspricht darüber hinaus den ursprünglichen Plänen.
Der Rating-Ausblick ist stabil. Wesentlich verantwortlich dafür ist die positive Entwicklung des als Anleihe-Sicherheit dienenden Salamander-Areals in Kornwestheim. Die Annahmen zur Werthaltigkeit und Ertragsstärke des Objekts aus dem Jahr 2012 haben sich bestätigt bzw. verbessert: Nach jetzigem Stand lassen sich mehr als 50 zusätzliche Eigentumswohnungen generieren. Dies stellt ein bislang nicht berücksichtigtes Ertragspotential dar.
Gegenstand der vorliegenden Rating-Analyse ist die Ende 2012 begebene Schuldverschreibung der IPSAK. Die IPSAK ist ein 100%iges Tochterunternehmen der IMMOVATION-Gruppe. Das Geschäftsmodell basiert auf dem An- und Verkauf sowie der Projektierung und dem Bestandsmanagement von Wohn- und Gewerbeimmobilien, wobei eine wesentliche Kernkompetenz in der Revitalisierung und Entwicklung denkmalgeschützter Objekte liegt.
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