„Unser Anspruch ist es, die ESPG gemeinsam mit unseren Investoren zu einem Marktführer für Science Parks in Europa zu entwickeln“, Ralf Nöcker, ESPG AG

Die ESPG AG bietet bis zum 30. Juni 2023 ein öffentliches Umtauschangebot für Inhaber der ESPG (ehemals Diok Real Estate)-Anleihe 2018/2023 (ISIN DE000A2NBY22). Die neue Anleihe 2023/2026 hat eine Laufzeit von 3 Jahren und einen Kupon von 9,50% p.a. Das Umtauschangebot trifft auf eine gute Resonanz. Die bereits eingegangenen Verpflichtungs- und Ausübungserklärungen für das Umtauschangebot verdeutlichen das starke Interesse der Bestandsinvestoren, wie Vorstand Ralf Nöcker im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Er hat den Anspruch, ESPG gemeinsam mit den Investoren zu einem Marktführer für Science Parks in Europa zu entwickeln.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist ESPG aktiv?

Nöcker: Der Firmenname „ESPG“ steht für European Science Park Group. Wir sind der erste deutsche Impact Investor mit einer klaren Spezialisierung auf Wissenschaftsparks. Damit meinen wir Campus-ähnliche Objekte mit speziellen Flächen für Forschung und Entwicklung, die oft kollaborativ zusammenarbeiten. Mit diesem strategischen Fokus haben wir uns in einem Segment mit exzellenten Wachstumsperspektiven positioniert. Wir decken die Bereiche Life Science, Green Technologies beziehungsweise Climate Tech sowie Digitale Transformation ab.

BOND MAGAZINE: Was sind Science Parks und wie entwickelt sich der Markt?

Nöcker: Der Markt für Science Parks unterscheidet sich deutlich vom klassischen Immobilienmarkt. Die Räumlichkeiten sind auf Mieter zugeschnittenen, die mitunter sehr spezifische technische Anforderungen haben. Entsprechend hoch ist die Mieterbindung. Die Nachfrage nach Wissenschaftsparks hat in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Seit 2018 wurden in Deutschland Life Science-Immobilien in einem Volumen von 1,8 Mrd. Euro gekauft oder verkauft. Dabei hat die durchschnittliche Transaktionsgröße stark zugenommen und liegt aktuell bei rund 35 Mio. Euro. Gerade die mittelgroßen Universitätsstädte entwickeln sich vielversprechend und haben hohes Potenzial für solche Immobilien. Und genau hier sind wir mit unseren Aktivitäten präsent.

BOND MAGAZINE: Wie hat sich Ihr Portfolio entwickelt?

Nöcker: Unser Science Park-Portfolio umfasst aktuell 16 Wissenschaftsparks mit einer Gesamtfläche von etwa 126.000 Quadratmetern und einem Bilanzwert von rund 240 Mio. Euro. Wir erleben „hautnah“ die hohe Nachfrage, die ich eben beschrieben habe. In unseren Objekten wurden seit Januar diesen Jahres Mietverträge und verbindliche Absichtserklärungen für eine Gesamtfläche von rund 17.600 Quadratmetern unterzeichnet. Dies sind etwa 13,9 Prozent der Fläche des gesamten Science Park-Portfolios. Wir verzeichnen weiterhin eine hohe Nachfrage und können somit die Auslastung unseres Portfolios stetig steigern.

BOND MAGAZINE: Wie hoch sind ihre Mieteinnahmen und welchen WALT haben Sie?

Nöcker: Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir mit unserem Portfolio eine Jahresnettokaltmiete von 10,4 Mio. Euro erwirtschaftet. In diesem Jahr erwarten wir annualisierten Mieteinnahmen von rund 13,1 Mio. Euro – eine Steigerung um mehr als 25 Prozent. Wir vermieten also sehr erfolgreich und steigern unsere Mieten auch durch die Bindung an die Inflation. Indem wir vertraglich vereinbarte Inflationsausgleiche geltend gemacht haben, konnten wir unsere Mieteinnahmen auf like-for-like Basis um 10,4 Prozent steigern. Aktuell sind schon wieder fast 5 Prozent fällig. Unser WAULT liegt aktuell bei etwa 4,5 Jahren und wird aufgrund der jüngst abgeschlossenen Mietverträge auf 5,2 Jahre steigen. Wissenschaftsmieter binden sich oft langfristig, um Ihre Investitionen und Netzwerke zu sichern.

BOND MAGAZINE: Wie sind Sie finanziert?

Nöcker: Zunächst einmal bleibt festzuhalten, dass wir mit einem Loan-to-Value von 56,6 Prozent ausgesprochen solide unterwegs sind. Unsere langfristigen Schulden belaufen sich auf 132,3 Mio. Euro bei einem Bestandswert von rund 230 Mio. Euro. Unter der Annahme der bereits vereinbarten Darlehensverlängerungen bestehen bei den besicherten Krediten keine wesentlichen Fälligkeiten vor Dezember 2025. Zudem haben wir einige kurzfristige Mezzanine-Finanzierungen, die teilweise bereits zurückgezahlt wurden, beziehungsweise kurzfristig zurückgezahlt werden sollen. Zudem haben wir eine Anleihe im Markt, die im September fällig wird. Für diese Anleihe läuft aktuell ein attraktives Umtauschangebot.

BOND MAGAZINE: Welche Kennzahlen streben Sie mittelfristig an?

Nöcker: In der aktuellen Marktphase konkrete Wachstumsziele herauszugehen, wäre nicht seriös. Wir prüfen konstant neue Zukäufe und haben einige interessante Objekte in Aussicht. Vor weiteren Akquisitionen wollen wir unsere Hausaufgaben auf der Finanzierungsseite abschließen – also insbesondere die Refinanzierung der eben angesprochenen Anleihe 2018/2023. Die kontinuierliche Optimierung unserer Finanzierungsstruktur ist wesentlicher Bestandteil unserer Strategie – so streben wir einen besicherten Loan-to-Value von etwa 50 bis 55% zum Geschäftsjahresende 2024 an.

BOND MAGAZINE: Wie sind Ihre durchschnittlichen Finanzierungkosten und die Laufzeit Ihrer Finanzierungen?

Nöcker: Die Finanzierungsaufwendungen lagen im vergangenen Jahr bei 8,7 Mio. Euro – eine Steigerung von rund drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im gleichen Zeitraum sind unsere Umsätze, die den Bruttomieten entsprechen, um 6,4 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass sich unser Science Park-Portfolio in einem insgesamt herausfordernden Marktumfeld ausgesprochen gut entwickelt. Mit einer durchschnittlichen Darlehenslaufzeit von 4,5 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,5% sind wir auf der Finanzierungsseite gut aufgestellt.

BOND MAGAZINE: Sie bieten einen Umtausch der Anleihe 2018/23 in die neue Anleihe 2023/26. Wie sind die Eckdaten der neuen Anleihe?

Nöcker: Mit einem Kupon von 9,50% und einer Laufzeit von 3 Jahren bieten wir unseren Anlegern ein spannendes Paket, das auf eine gute Resonanz stößt. Die bereits eingegangenen Verpflichtungs- und Ausübungserklärungen für das Umtauschangebot verdeutlichen das starke Interesse unserer Bestandsinvestoren, den Wachstumskurs von ESPG weiter zu begleiten.

BOND MAGAZINE: Die alte Anleihe hat eine Stückelung von 1.000 Euro. Die neue Anleihe kann ab 100.000 Euro bezogen werden. Weshalb haben Sie sich für die Struktur entschieden?

Nöcker: Wir haben uns aus regulatorischen Gründen dafür entschieden, mit dem Umtausch ausschließlich institutionelle Investoren anzusprechen. Aus diesem Grund ist der Umtausch erst ab 100.000 Euro möglich. Wir werden am Dienstag, den 27. Juni 2023 um 15:00 Uhr einen Investoren-Call mit weiterführenden Informationen zum Umtauschangebot durchführen. Interessenten können sich auf unserer Website registrieren: espg.space/investor_relations/corporate-bond/.

BOND MAGAZINE: Was können Anleger machen, die die DIOK-Anleihe 2018/23 im Volumen von weniger als nominal 100.000 Euro halten?

Nöcker: Gemeinsam mit unseren Partnern eruieren wir auch Möglichkeiten für Kleinanleger, ihre bestehenden Anleihen zu tauschen. Interessierte Anleger können uns gerne unter info@espg.space kontaktieren.

BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick können Sie geben?

Nöcker: Unser Anspruch ist es, die ESPG gemeinsam mit unseren Investoren zu einem Marktführer für Science Parks in Europa zu entwickeln. Die erste positive Resonanz auf unser Umtauschangebot und die guten Wachstumsaussichten in unserem Marktsegment stimmen mich optimistisch, dieses Ziel zu erreichen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Das Management wird am 27. Juni 2023 um 15:00 Uhr einen Investoren-Call mit weiterführenden Informationen zum Umtauschangebot durchführen. Interessenten können sich auf der Website der Gesellschaft registrieren: https://espg.space/investor_relations/corporate-bond/. Weiterhin ist dort ein Musterumtauschauftrag zu finden, den am Umtausch interessierte Anleger nutzen können, um ihrer Depotbank den Auftrag zu erteilen:
https://espg.space/wp-content/uploads/2023/06/Umtauschauftrag.pdf

ESPG-Anleihe 2023/26