Die ADLER Real Estate AG hat sich im ersten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres auf die Verbesserung der Finanzierungsstruktur konzentriert. "Dabei kamen uns die Einnahmen aus der erfolgreichen Veräußerung unserer Anteile an der conwert Immobilien Invest SE zugute.", sagte Arndt Krienen, Vorsitzender des Vorstands der ADLER Real Estate AG. "Dadurch waren wir in der Lage, bestehende Verbindlichkeiten im Umfang von EUR 380 Millionen zurückzuzahlen. Ende Juni haben wir zudem unsere Eigenkapitalbasis stärken können, weil eine Wandelanleihe fällig und gewandelt wurde. Zur Jahresmitte können wir daher eine deutlich gestärkte Eigenkapitalquote aufweisen und einen LTV, der mit 57,8 Prozent nahe an unserem Zielwert für das Gesamtjahr von 55 Prozent liegt. Aber auch im operativen Geschäft waren wir erfolgreich, konnten die FFO I im Vergleich zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum um fast ein Drittel steigern, die Mieteinnahmen verbessern und den Leerstand abbauen."
Verbindlichkeiten in Höhe von rund EUR 380 Millionen zurückgezahlt
In Summe hat die ADLER Real Estate AG im ersten Halbjahr rund EUR 380 Millionen an Verbindlichkeiten zurückgezahlt, darunter rund EUR 200 Millionen kurzfristige und rund EUR 180 Millionen langfristige Verbindlichkeiten. Die langfristigen Verbindlichkeiten, die zurückgezahlt wurden verzinsten sich mit Sätzen zwischen 6,0 und 9,25 Prozent. Die Rückzahlung trägt daher erheblich dazu bei, den Zinsaufwand zu verringern.
LTV um 3,5 Prozentpunkte auf 57,8 Prozent verringert
Die umfangreiche Schuldentilgung hat sich positiv auf den LTV ausgewirkt, also das Verhältnis der um die Zahlungsmittel bereinigten Finanzverbindlichkeiten (exklusive Wandelschuldverschreibungen) zu den gesamten, ebenfalls um die Zahlungsmittel bereinigten Vermögenswerten. Am Ende des Berichtszeitraums machte der LTV 57,8 Prozent aus und hat sich damit im Verlauf des ersten Halbjahres um 3,5 Prozentpunkte verbessert.
Eigenkapitalquote um 2,4 Prozentpunkte auf 29,0 Prozent verbessert
Durch die Rückzahlung von Verbindlichkeiten hat auch die Eigenkapitalquote zugenommen. Dass sie um 2,4 Prozentpunkte auf 29,0 Prozentpunkte verbessert werden konnte, hat allerdings auch damit zu tun, dass im Juni die Wandelanleihe 2013/2017 fällig wurde und durch Wandlung rund 5 Millionen neue Aktien entstanden sind, die das Eigenkapital gestärkt haben.
Die von der Hauptversammlung im Juni 2017 beschlossene Ausgabe von Gratisaktien im Verhältnis 10 zu 1 erhöhte zwar auch die Zahl der ausstehenden Aktien, hatte jedoch keine Auswirkung auf den Umfang des Eigenkapitals, weil die Ausgabe aus der ebenfalls zum Eigenkapital zählenden Kapitalrücklage erfolgte.
NAV um 2,3 Prozent auf EUR 1.094,9 Millionen erhöht
Der EPRA NAV erreichte zur Jahresmitte 2017 EUR 1.094,9 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 1.069,9 Millionen). Dieser Zuwachs von 2,3 Prozent geht zum Teil auf die Akquisition der beiden Immobilienportfolios in der Nähe von Bremen und im brandenburgischen Senftenberg mit insgesamt 893 Mieteinheiten zurück, zum Teil auf die Bewertungsgewinne der vorhandenen Bestandsimmobilien.
Je Aktie belief sich der EPRA NAV zum 30. Juni 2017 unverwässert auf EUR 15,87 und verwässert auf EUR 14,98. Im Vorjahresvergleich ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der Aktien im Juni 2017 kräftig gestiegen ist.
FFO I um 30,8 Prozent auf EUR 15,7 Millionen gesteigert
Im ersten Halbjahr hat die ADLER Real Estate AG nicht nur die Bilanzstruktur verbessert, sondern auch ihren operativen Erfolg weiter steigern können. Die dafür in der Immobilienbranche verwendete Kennzahl der Funds from operations I (FFO I) erreichte im ersten Halbjahr 2017 EUR 15,7 Millionen, das waren EUR 3,7 Millionen oder 30,8 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die am operativen Cashflow orientierte Ertragskennzahl hat sich damit besser entwickelt als die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Ergebnisse, die auch nicht-zahlungswirksame Ertrags- und Aufwandskomponenten und auch Einmal- und Sondereffekte enthalten. So erreichte das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) im ersten Halbjahr 2017 EUR 87,7 Millionen und lag damit um 4,7 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert (H1 2016 EUR 83,8 Millionen).
Operative Leistungsdaten verbessert
Der operative Erfolg hängt eng damit zusammen, dass auch die operativen Leistungsdaten verbessert werden konnten. So konnte die durchschnittliche Miete/Quadratmeter/Monat im Gesamtbestand (einschließlich des non-core Bestands) auf EUR 5,06 gesteigert werden. Das waren EUR 0,08 oder 1,6 Prozent mehr als zum vergleichbaren Vorjahreszeitpunkt. Im Kernbestand nahm die Durchschnittsmiete sogar auf EUR 5,09 zu. Der Vermietungsstand lag Ende des ersten Halbjahres 2017 im Gesamtbestand (einschließlich des non-core Bestands) mit 89,5 Prozent ebenfalls höher als ein Jahr zuvor (88,9 Prozent). Im Kernportfolio erreichte er zur Jahresmitte 2017 mit 90,7 Prozent einen wesentlich besseren Wert.
"Mit der Entwicklung im ersten Halbjahr liegen wir gut auf Kurs, um auch unsere ambitionierten Ziele für das Gesamtjahr zu erreichen", sagte Krienen. "Die Mieteinnahmen wollen wir um drei Prozent steigern, FFO I von EUR 40 Millionen erzielen und den LTV auf 55 Prozent absenken. Bei den Mieteinnahmen liegen wir voll im Plan. Bei den FFO I wird uns im zweiten Halbjahr zu Gute kommen, dass wir durch die Rückzahlung höherverzinslicher Verbindlichkeiten unsere Zinslasten reduzieren. Und beim LTV liegen wir ebenfalls schon ganz nah an unserem Zielwert."
http://www.fixed-income.org/ (Foto: © ADLER Real Estate)
