„Bei Transaktionen in anderen Ländern werden deutliche Prämien für Portfolien gezahlt“, Michael Bussmann, Vorstand, BENO Holding AG

Die BENO Holding möchte weiter wachsen und sieht im der­zeitigen Markt­umfeld deutliches Potenzial. Dem Unter­nehmen werden derzeit viele Objekte ange­boten. Aufgrund der niedrigen Bewertung ist die Gesell­schaft mö­glicher­weise selbst auch ein Über­nahme­kandidat, da im europä­ischen Ausland in der Branche deutliche Prämien für Portfolien gezahlt wurden, wie Vorstand Michael Bussmann im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist BENO tätig?

Bussmann: BENO ist Bestandshalter und Asset Manager im Bereich Light Industrial- und Warehouse-Immobilien. Wichtig sind für uns Drittverwendungsfähigkeit und Remote Management. In Westeuropa gibt es mehrere börsennotierte Unternehmen in diesem Sektor; in Deutschland besetzen wir diese Lücke am Kapitalmarkt. Wir haben 12 Objekte mit 161.000 m² Mietfläche im Bestand. Im August haben wir unser 13. Objekt im Wirtschaftsraum Nürnberg erworben.

BOND MAGAZINE: Die Konjunktur schwächelt aktuell. Wir haben bei Light Industrial- und Warehouse-Immobilien wohl einen Käufermarkt. Wollen Sie das Marktumfeld nutzen, um zuzukaufen?

Bussmann: Ja. Das wirtschaftliche Umfeld und der erhebliche Wandel in vielen Branchen und Unternehmensstrukturen bieten derzeit enormes Potenzial. Es sind nicht nur Insolvenzen, die Immobilien auf den Markt bringen, sondern auch Konzernumstrukturierungen, Spin-offs und strategische Neuordnungen. Selbst wirtschaftlich gesunde Unternehmen konzentrieren Kapital und Managementressourcen zunehmend auf ihr Kerngeschäft. Das fördert Sale-and-Lease-back-Transaktionen und eröffnet uns interessante Akquisitionsmöglichkeiten.

BOND MAGAZINE: Welche Rolle spielt die Digitalisierung bei der Due Diligence und anschließend im laufenden Betrieb der Immobilien?

Bussmann: Wir haben ein kleines Spezialisten-Team und können durch moderne Technik sehr schnell entscheidungsfähig sein. Unsere Objekte werden innen und außen inklusive der Gebäudetechnik vollständig digital erfasst. Dadurch können wir die Due Diligence effizient gestalten, Objektbesichtigungen reduzieren und Schadensanalysen sowie energetische Potenziale automatisiert ableiten. Die Daten nutzen wir anschließend im Asset- und Property-Management weiter. Wartungs- und Baumaßnahmen lassen sich effizient steuern, und auch Gutachtern können wir umfangreiche Gebäudedaten digital zur Verfügung stellen. Ein weiterer Punkt ist der Erhalt bestehender Gebäude. Einschlägige Untersuchungen zeigen gegenüber einem Neubau CO₂-Einsparungen von bis zu etwa 0,5 Tonnen je Quadratmeter erhaltener Gebäudesubstanz. Bei unseren Flächengrößen ist das erheblich.

BOND MAGAZINE: Sie nennen die Drittverwendbarkeit als einen zentralen Bestandteil Ihrer Investmentstrategie. Was bedeutet das konkret?

Bussmann: Wir investieren nicht in einen einzelnen Mietvertrag, sondern in flexibel nutzbare Immobilien an guten Standorten. Für uns gilt: Die Nutzung ist austauschbar, der Standort nicht. Deshalb achten wir auf Eigenschaften, die unterschiedliche heutige und zukünftige Nutzungen ermöglichen: eine gute Verkehrsanbindung, leistungsfähige Energie- und Dateninfrastruktur sowie die Nähe zu etablierten Industrie- und Technologieclustern. Dazu gehören für uns zunehmend auch Standorte im Umfeld von Rechenzentren, KI-Infrastruktur und New Industrial.

Auf Gebäudeebene müssen dann Dinge wie Hallenhöhe, Bodentraglast, Andienung und Teilbarkeit stimmen. So entsteht eine Immobilie, die nicht vom Geschäftsmodell eines einzelnen Mieters abhängig ist, sondern langfristig immer wieder neue Nutzungen aufnehmen kann.

BOND MAGAZINE: Wie sind Ihre Objekte bewertet?

Bussmann: Unser Grundsatz ist: Der Preisvorteil muss beim Ankauf entstehen und nicht erst in der Prognose. Unser Bestand ist mit 557 Euro/m² bewertet – einschließlich Grundstücken, Erschließungs- und Baunebenkosten. Eine vergleichbare Nutzung neu zu errichten, würde heute insgesamt rund 1.500 Euro/m² kosten. Unsere Bestandsobjekte befinden sich an guten Standorten und sind nicht beliebig reproduzierbar.

Die Jahres-Nettokaltmiete beträgt aktuell 7,3 Mio. Euro. Der Bestand ist mit der 12,3-fachen Nettokaltmiete bewertet, der Portfoliowert beträgt 89,9 Mio. Euro. Das impliziert ein Eigenkapital von 10,04 Euro je Aktie, der NAV liegt bei 11,40 Euro. Bei einem Börsenkurs von aktuell rund 7 Euro besteht damit ein deutlicher Abschlag zum inneren Wert. Vergleichbare börsennotierte Unternehmen in Westeuropa werden im Durchschnitt mit der 17- bis 18-fachen Nettokaltmiete bewertet.

BOND MAGAZINE: Es gab Übernahmen in UK und Frankreich. Sind Sie ein Übernahmeziel?

Bussmann: Wir wollen wachsen. Mit unserem bestehenden Team können wir das Assetvolumen deutlich erhöhen, ohne dass die Kosten linear mitsteigen. Unser aktuelles Etappenziel liegt bei 200 bis 300 Mio. Euro Assetvolumen.

Aufgrund des noch geringen Handels bezeichne ich uns gerne als eine Art Listed Private Equity. Es gab bereits Interesse an Teilen des Portfolios oder am Unternehmen. Gleichzeitig sehen wir bei vergleichbaren Transaktionen im Ausland deutliche Prämien. Insofern sind wir sicherlich ein natürliches Übernahmeziel. Aktuell wollen wir aber selbst aktiv konsolidieren.

BOND MAGAZINE: Werden Ihnen derzeit viele interessante Immobilien angeboten?

Bussmann: Ja, wir erhalten sehr viele Offerten. Natürlich passt nicht jedes Objekt zu uns – häufig stimmen Lage, Zuschnitt oder Qualität nicht. Wir sehen derzeit aber eine Pipeline geeigneter Objekte im Volumen von rund 150 bis 200 Mio. Euro. Der Markt wird insbesondere durch Umstrukturierungen und zusätzlichen Kapitalbedarf auf Verkäuferseite geprägt.

BOND MAGAZINE: Wie möchten Sie die Objekte, die Sie kaufen, finanzieren?

Bussmann: Wir finanzieren überwiegend über Sparkassen und regionale Banken. Der Fremdfinanzierungsanteil liegt typischerweise bei rund 70%.

BOND MAGAZINE: Wären bei Zukäufen weitere Kapitalmarktfinanzierungen notwendig?

Bussmann: Durch unsere laufenden Tilgungen entstehen regelmäßig neue Finanzierungsspielräume, die wir bereits 2025 und auch in diesem Jahr aktiv genutzt haben. Darüber hinaus können wir uns weitere Kapitalmarkttransaktionen vorstellen. Mit der Xetra-Notierung haben wir zugleich die Handelbarkeit und Sichtbarkeit unserer Aktie verbessert.

BOND MAGAZINE: Sie wollen jetzt also einen stärkeren Fokus auf IR und Kapitalmarkt legen?

Bussmann: Ja, absolut. Wir präsentieren BENO verstärkt auf Kapitalmarktkonferenzen und positionieren uns gegenüber Investoren und Fachmedien. Im Oktober sind wir noch auf einer Konferenz der Börse München, im November auf einer Veranstaltung in Wien sowie auf der MKK.

BOND MAGAZINE: Ihre 5,30% Anleihe 20/27 (ISIN: DE000A3H2XT2, WKN: A3H2XT) hat eine Laufzeit bis Ende November nächsten Jahres. Wie ist Ihre Planung in Bezug auf die Refinanzierung?

Bussmann: Wir haben 2014 unsere erste Anleihe emittiert und 2020 mit einer Folgeanleihe refinanziert. Zusätzlich hatten wir über eine Spezialanleihe 10 Mio. Euro Wachstumskapital einer Schweizer Versicherung aufgenommen, das wir in diesem Jahr vollständig zurückgeführt haben.

Mit unserer langjährigen Verlässlichkeit am Anleihemarkt und der soliden Substanz unseres Immobilienportfolios gehe ich davon aus, dass wir im nächsten Jahr eine Folgeanleihe begeben werden und ein Teil der bestehenden Anleger erneut investiert. Die aktuelle Anleihe hat ein Volumen von rund 12 Mio. Euro. Mit dem weiteren Wachstum kann auch ein größeres Emissionsvolumen sinnvoll sein.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org